Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Отсутствие  оперативной и достоверной информацией  о рынке недвижимости Белгородской области и осуществление девелоперской деятельности в условиях высокой неопределенности и рисков снижают общую эффективность управления компаниями и являются сегодня одними из главных и в настоящий момент не решенных проблем в российской практике девелопмента. Для решения подобных проблем необходимо обеспечение эффективной системы управления рисками девелопмента.

Современная экономическая  наука определяет неопределенность как отсутствие полной информации об условиях осуществления деятельности компании, риск - как вероятное (незапланированное) событие, наступление которого может привести как к положительным, так и отрицательным последствиям (увеличение прибыли или, наоборот, убытки, потери ресурсов, ущерб). В работе под риском понимается потенциальная возможность наступления неблагоприятных событий и связанных с ними последствий.

Потенциальную причину возникновения незапланированного события, положительно или негативно  влияющего на ход реализации деятельности компании, в научной литературе определяют как фактор риска. Основные факторы риска в девелоперской - деятельности представлены в приложении 2

Следует отметить, что наиболее важным при рассмотрении рисков   девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере  является определение стадий жизненного цикла девелоперского проекта и рисков, соответствующих стадиям.  Следует грамотно и своевременно выявить и риски и направить свою деятельность на то, чтобы снизить вероятность его наступления, либо сократить последствия риска. Характеристика факторов риска в зависимости от жизненного цикла проекта в таблице 3.1.

 

 

В соответствии с перечисленными рисками, сопровождающими  девелоперскую деятельность, представляется справедливым утверждать управления эффективностью девелоперской компании, а меры, используемые руководством для управления рисками, должны быть тесно связаны с мерами, которые принимаются для управления другими элементами данного механизма. В общем виде алгоритм управления рисками представлен на рис. 3.3.

 

 

 

Нет Да

 

требуется внесение                                                                                         требуется контроль

изменений в план                                                                                                 за налаженной

управления рисками                                                                                      системой управления

                                                                                                                     рисками  

  - процесс, действие 

            - выходная документация

             - решение

Рис. 3.3. Алгоритм управления рисками  для совершенствования  деятельности девелоперской фирмы

В соответствии с данным алгоритмом руководство  девелоперской компании должно принять все меры по идентификации и оценке рисков, а также разработке мероприятий по их снижению или полной нейтрализации. Мероприятия по снижению рисков должны быть отражены в плане по управлению рисками. Данные мероприятия должны быть конкретными, с отражением сроков выполнения и указанием ответственных лиц.

Девелоперским организациям в Белгородской области  необходимо вовремя реагировать  на изменения внешней среды, уметь  их распознавать и принимать меры по  снижению рисков в определенных сферах, чтобы избежать негативных последствий.   Рассмотрим  наиболее существенные изменения внешней среды  и рекомендации для  девелоперских организаций по снижению степени влияния рисков.

1. Снижение потребительского  спроса.

Рекомендации  по снижению степени влияния риска:

1.1. Проведение маркетинговых исследований, изучение региональных рынков, объемов и структуры спроса, изучение потребительских предпочтений и тенденций развития.

1.2. Проведение  эффективных маркетинговых кампаний, направленных на повышение потребительского  спроса, привлечение новых потенциальных клиентов с помощью различных программ и рассрочка кредиты.

1.3. Внедрение  производства и строительство  новых современных дизайнерских  решений и технологий, которые  повышают потребительские свойства  и качество проектов.

1.4. Участие в  государственных контрактах (например, оптовая закупка имущества для  государственных нужд).

1.5. Увеличение  количества дополнительных услуг  (юридическая консультация, помощь  регистрация недвижимости, управлении  и эксплуатации построенных объектов).

1.6. Региональные  и диверсификации продукции.

2. Снижение цен  на недвижимость.

Рекомендации по снижению степени влияния риска:

2.1. Постоянный  мониторинг и исследование рынка  недвижимости по основным показателям  цены и объема предлагает анализ  факторов, влияющих на уровень  цен, строительство различных  прогнозов и сценариев развития  рынка, стресс-тесты.

2.2. Эффективной  ценовой политики в рамках  бюджета программы строительства.

2.3. Улучшенное  управление и контроль за расходами,  снижение операционных и управленческих  затрат.

2.4. Тщательное  планирование и разработка новых  проектов развития, основанной на консервативных сценариев развития рынка.

2.5. Разработка  комплекса мер по диверсификации  рисков (различные регионы операционных  различных сегментах рынка недвижимости  и др.)

3. Значительные  мощности.

Рекомендации  по снижению степени влияния риска:

3.1. Развитие  собственной производственной базы.

3.2. Создание  стратегических партнерств с  крупными строительными компаниями  и поставщиками строительных  материалов.

4. Сокращение  зон свободной земли под застройку

Рекомендации  по снижению степени влияния риска:

4.1. Улучшенное  управление существующим земельным  банком.

4.2. Региональная  экспансия.

5. Изменение  закона.

Рекомендации  по снижению степени влияния риска:

1. Участие в  различных рабочих группах по  совершенствованию законодательства  в качестве экспертов рынка недвижимости и строительства

6. Изменение  цен на основные строительные  материалы в направлении роста.

Рекомендации  по снижению степени влияния риска:

6.1. Внутренний  контроль стоимости компании.

6.2. Система тендеров  при выборе наиболее эффективных поставщиков и подрядчиков.

6.3. Используя  стратегию развития компании  и расчетов эффективности консервативных  прогнозов, предоставляя возможность  для анализа деятельности в  условиях снижения рентабельности  и другие меры, направленные на  оценку финансовой устойчивости компании.

Следует отметить, что для того, чтобы улучшить эффективность  опытно-конструкторских работ должно быть обеспечено устойчивое развитие проектов. Для этого используются следующие методы для снижения влияния  рисков:

1. Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов, связанных с риском (самострахования).

2. Распределение  рисков между сторонами девелоперского  процесса (для участников, которые  принимают ответственность за  премию за риск в комплекте).

3. Планирование  и поддержание резервных фондов превысили денежные поступления за платежами в финансовом плане и других

В реализации проектов развития с использованием различных  методов управления рисками:

1. Ограничение  рисков (закрепление права отдельных  сотрудников идти на риск только в пределах определенной суммы (в пределах разумного).

2. Обеспечение  рисков (закрепляющая право компенсировать  компании на покрытие возможных  убытков в связи с предопределенными  Источник - поручительства третьих  лиц, залог имущества и т.д.).

3. Избежание риска (запрет на совершение ряда операций, связанных с риском, последствия которой имеют важное значение для компании, отказ от рискованных партнеров).

4. Страховые  риски.

5. Продажа рисков (риск активы могут быть проданы за определенную скидку).

6. Рассеяние рисков (смягчения последствий путем диверсификации инвестиций) и т. д.

Другой наиболее широко встречающейся практикой  управления девелоперской деятельностью, развитие которой необходимо развивать в Белгородской области, стало включение в состав команды проекта внешних инвестиционных консультантов, способных минимизировать риски на этапе инвестиционного планирования и реализации проектов девелопмента.

Суть аутсорсинга (англ. Outsourcing – «передача части своих на сторону») заключается в выделении среди всех функций, выполняемых в компании, тех, которые не относятся непосредственно к ее бизнесу, и передаче их выполнения сторонним специализированным компаниям по контракту. Так, в современной девелоперской практике все большую популярность приобретает совместная работа девелоперов и привлеченных внешних консультантов (инвестиционный консалтинг).

Инвестиционный  консалтинг – это вид информационно-аналитической деятельности, направленный на обеспечение заказчика (участники рынка недвижимости) информацией для принятия управленческих решений. Анализ деятельности данных компании позволил выделить основные цели консалтинга:

Содержание  работы консультантов существенно  зависит от фазы жизненного цикла  девелоперского проекта и задач, поставленных заказчиком. Наиболее полно названные цели реализуются на этапе инвестиционного планирования и начальном (концептуальном) этапе реализации проектов девелопмента. В самом общем виде алгоритм работы инвестиционного консультанта может быть представлен в виде последовательности двух основных этапов (видов работ):

1. Инвестиционный анализ рынка.
2. Инвестиционное проектирование.

Принимая во внимание сущность девелоперской деятельности, необходимо отметить, что наиболее сильные негативные последствия  на проекты девелоперских компаний оказывают риски, которые не были учтены на начальной фазе девелопмента. Так, в рамках инвестиционного анализа рынка консультанты выявляют характер экономического развития города, в котором предполагается реализация проекта, его социально-экономические условия, географические особенности, активность ведущих игроков на рынке недвижимости, административные, политические и правовые условия деятельности девелоперов. Выходным документом на данном этапе является аналитический отчет.

По окончании  работы внешних инвестиционных консультантов руководство компании определяется с основными направлениями развития, формирует и утверждает план по девелопменту, которая в свою очередь создает основу для формирования портфеля перспективных девелоперских проектов и земельного банка.

Приступая к  формированию инвестиционного портфеля и управлению проектами девелопмента, девелоперская компания также может привлечь внешнего инвестиционного консультанта (рис. 3.4).

На основе регулярного  мониторинга сегментов рынка  недвижимости внешние консультанты проводят анализ осуществимости проекта на рынке: изучение участка

1. Оценка ограничений на развитие проекта (ограничения физического, юридического или градостроительного характера).

2. Анализ слабых и слабых сторон проекта, его потенциальных возможностей и угроз (SWOT-анализ).

3. Ресурсный анализ участка (предельные возможности участка по  выходу площадей).

4. Определение возможного функционального назначения проекта и оптимального уровня цен и/или арендных ставок для реализации проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.4. Работа девелопера с внешними инвестиционными  консультантами на начальной фазе девелопмента

 

На заключительном этапе внешние консультанты проводят предварительную оценку эффективности проектов. По результатам оценки консультанты формируют рекомендацию Девелоперу.

Если Девелопер удовлетворен результатами исследования, то совместно с внешними консультантами девелоперская компания приступает к инвестиционному проектированию. На данном этапе внешние инвестиционные консультанты формируют основные элементы концепции проекта, проводят расчет технико-экономических показателей проекта, детализируют некоторые планировочные параметры объекта, определяют очередность выполнения-проекта, анализируют риски и готовят различные варианты выхода из проекта.