Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

На этапе инвестиционного проектирования консультанты уточняют прогноз доходных характеристик проекта (арендных ставок / цен продаж) с учетом детализированных параметров концепции, производят расчет доходов и затрат на каждой фазе жизненного цикла проекта, рассчитывают показатели эффективности проекта, формируют схемы финансирования, проводят анализ рисков и готовят различные варианты-выхода из проекта.

По завершении инвестиционного проектирования на основании полученных выходных документов (экспертное заключение, аналитический отчет, маркетинговая концепция проекта или бизнес-план) руководству девелоперской компании необходимо принять решение о судьбе проекта: завершить или продолжить его развитие.

Принятый в мировой практике стандарт реализации проектов девелопмента предполагает включение в состав команды проекта внешнего инвестиционного консультанта на весь период проекта. В данном случае консультанты помогают определиться с генеральной концепцией проекта, которая бы соответствовала интересам девелопера, отвечала требованиям рынка и минимизировала потенциальные риски.

Таким образом, проекты девелопмента обладают целым рядом особенностей, делающих проблему рисков особенно важной.

Во-первых, любой  проект девелопмента – это не только инвестиционный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит новый, уникальный по своим характеристикам продукт, и, следовательно, точно предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.

Во-вторых, проекты девелопмента – это сложная технико-экономическая система, в которой задействован целый ряд участников, от качества деятельности которых существенно зависит конечный результат проекта. Каждый из этих участников является потенциальным носителем определенного рода рисков, так что девелопер, организуя взаимодействие между участниками проекта, должен предусмотреть риски, связанные с тем или иным участником рынка, и минимизировать их возможные последствия.

В-третьих, как  уже неоднократно упоминалось выше, основным источником финансирования проектов девелопмента являются привлекаемые девелопером средства инвесторов, что налагает на последнего особую ответственность за минимизацию рисков проекта.

По мнению С.Н. Максимова, выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности и появление девелопера являются способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том-то и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является настолько многогранной проблемой, что требует для своей реализации привлечения профессионалов.

 

3.3. Методика  мониторинга рынка недвижимости  как основа эффективной девелоперской деятельности

 

Принятие рациональных экономических решений возможно только на основе обладание необходимой  для этого информацией. Более  полной информацией обладают субъекты хозяйственной деятельности, тем  выше эффективность функционирования экономики.

Предоставление  инвесторам полную и достоверную информацию о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости могут значительно снизить риски, связанные с вложением средств в недвижимость, и, следовательно, снизить уровень достаточный доход от инвестиций в недвижимость.

Систематический сбор, обработка и анализ информации о состоянии и тенденциях рынка недвижимости, позволяет инвесторам рассчитывать на разработку и реализацию управленческих решений по статистической и аналитической информации о состоянии рынка и тенденции его развития. 
Концепция мониторинга рынка недвижимости сравнительно недавно появилось в литературе, и поэтому не в готовом виде. Обычно мониторинг наблюдение за состоянием окружающей среды для ее контроля, прогноза и защиты. На рынке недвижимости конкретной социально-экономической сфере мониторинга, который требует от всех своих членов.

Мониторинг  рынка недвижимости - давно систематический  сбор и анализ информации о состоянии  рынка недвижимости и его сегментах  в частности, ряд альтернативных вариантов для выявления наиболее полную картину рынка недвижимости; приобретение необходимой и достаточной информацией для принятия решений в отношении владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Полученные  в ходе мониторинга и анализа  информации о рынке недвижимости необходима для инвесторов и девелоперов в виде отчетов и обзоров, содержащих анализ и прогноз динамики спроса и предложения на рынке, риски инвестиций в недвижимость и строительство", прогноз динамики цен и арендной платы, определение приоритетных направлений (территориального и экономического) развития рынка. 
В процессе исследования рынка целесообразно выделить три этапа:

1. Мониторинг  рынка.

2. Обработка  полученной в ходе мониторинга  информации.

3. Анализ тенденций  развития рынка и факторы, влияющие на ее динамику.

Мониторинговое  исследование рынка недвижимости является источником информации, которая предназначена  для анализа рынка. Основная задача мониторинга - получение максимально  достоверной информации о рынке  и его отдельных сегментов.

Обработка информации - обзор методов статистического и математического анализа, полученных в ходе мониторинга 
информация.

В результате обработки  информации можно получить из следующих  данных:

1. Средняя цена  продажи (аренды), и их максимальное  и минимальное значения по типу недвижимости, в том числе в территориальном разрезе.

2. Типичные характеристики  объектов недвижимости, вовлечены  в рыночный оборот;

3. Объем сделок  на рынке (по видам объектов  и их характеристик в территориальном  разрезе);

4. Распределение сделок по их типам; %

5. Ценовые тенденции  на протяжении анализируемого  периода. 
Анализ рынка, определение тенденций на рынке, внутренних и внешних взаимосвязей между процессами, происходящими на рынке, факторы, определяющие направление и динамику рынка.

Принимая во внимание основные особенности рынка недвижимости, его место и роль в общей системе крыночной экономике, можно сформулировать следующие основные положения, которые должны быть основаны системы мониторинга и анализа рынка недвижимости:

1. Мониторинг рынка и анализ должен быть основан на представлении рынка недвижимости как сложной целостной системы, элементы которой органически связаны друг с другом.

2. При создании  системы мониторинга и анализа  рынка недвижимости необходимо  учитывать, что рынок недвижимости занимает промежуточное положение между рынке реальных активов и финансового рынка. Тенденции развития рынка недвижимости в этой связи формируются под влиянием процессов, происходящих как на финансовых рынках и в реальном секторе экономики.

3. Мониторинг рынка, следует учитывать, что рынок недвижимости – это комплекс дифференцированного образования, что включает сегменты, имеющие существенные особенности функционирования развития (первичный и вторичный рынок, рынки жилой и коммерческой недвижимости и другие).

В формировании системы мониторинга должны быть четко выделены ограниченный, но достаточный  набор параметров, которые занимаются мониторингом рынка, объем информации о состоянии и тенденциях. Это, наряду с общими для всех сегментов  рынка параметры должны быть учтены и конкретные параметры, специфичные только для отдельных сегментов. 
Информация, доставляемая мониторинга, должны быть соответствующим тли потребителей, и, соответственно, точные периодичность сбора информации, которая, с одной стороны, позволит отслеживать процессы, происходящие на рынке, и, с другой стороны, не перегрузить систему мониторинга.

В общем, необходимых  для осуществления мониторинга  информации включает в себя:

1. Информация  о фактических сделок с объектами  недвижимости в процентных секторов. Действительно достоверной информации, как правило, может быть получена только из сторон сделки, таким образом, для целей мониторинга эта информация собирается пообъектно и включает в себя:

1.1. Информация  о финансовых показателей сделки: цена сделки, форма оплаты (банковский перевод, наличные, в сочетании оплаты); условия оплаты (рассрочка платежа или предоплаты, сроки и условия оплаты аренды); по договору и пени за просрочку платежа; дополнительные платежи и условия депозита, обязательная единовременная выплата при заключении договора аренды и т.д.).

1.2. Информация  об условиях сделке: взаимные  обязательства сторон по сделке  в отношении объекта; условия  для компенсации снижения затрат  по улучшению объекта сделки; осуществление страхования объекта сделки; обязательства по взаимодействию с контролирующими органами. 
(СЭС, пожарного надзора, охраны памятников и других); - обязательства по договорам на обслуживание и др.

1.3. Особые условия  сделки: продавец сокращении сроков  сделки (срочная продажа); особый интерес покупателя в сделке; осуществляется давление на участников сделки; особые отношения между участниками сделки.

1.4. Информацию о технических параметрах объекта сделки:

• адрес (местоположение) объекта сделки;
• тип объекта (отдельное здание или встроенное помещение); площадные характеристики;
• количество помещений объекта и другие планировочные характеристики;
• показатели этажности объекта недвижимости и здания, в котором расположен  объект;
• тип здания (сооружения);
• уровень  технической оснащенности объекта недвижимости;
• качество несущих конструкций и их текущее состояние;
• уровень отделки помещений;
• характеристика входа;
• доступность для различных видов транспорта;
• качество подъезда к объекту;
• наличие ж/д ветки, морского или речного причала и т.п.;
• условия проведения погрузочно-разгрузочных работ;

• качество территории, наличие парковки и т.п.

2. Информацию об имеющихся на рынке предложениях объектов интересующих инвесторов секторах. Первичная информация о предложениях  может быть получена:

2.1. Из электронных баз данных агентств недвижимости и межагентских баз данных.

2.2. Из специализированных печатных изданий.

2.3. Из специализированных электронных изданий.

2.4. Из неспециализированных печатных изданий.

2.5. Из объявлений  о продаже и аренде, расположенных на объектах.

Для объективного анализа, как правило, необходима более  детальная информация о предлагаемых условий сделки. Недостающую информацию необходимо пройти интервью, которые  предлагают эти объекты, субъекты рынка (как правило, под видом потенциального покупателя или арендатора) и экспертиз, предлагаемых объектов сделки.

3. Информация  о спросе и предложении на  объекты недвижимости в интересах  отраслей. Эта информация поступает  из опроса профессиональных участников  рынка, анализ баз данных, приложений, агентств недвижимости, анализ листингах агентств недвижимости, опубликования в открытой печати (в том числе электронных), опрос субъектов рынка, желающим купить или арендовать конкретного объекта и других источников. Форма и объем информации о параметрах объектов недвижимости, аналогичных сделок и предложений.

4. Информация  о технических характеристиках  объектов, представляющих интерес  для сектора включают: типы зданий (строительство), материал и государству  разработчика; состояние инженерных  сетей.

Основной источник этой информации - городские службы, ответственные за проведение технической инвентаризации объектов недвижимости и предоставления государственных услуг.

5. Сведения о  правовом статусе объектов в  заинтересованных секторов: существующие  пакеты прав на землю и совершенствование;  обременений; объекты, которые зарегистрированы с органом охраны памятников (категории); история конкретных объектов недвижимости. 
Эта информация при регистрации прав на недвижимость. Для получения недостающих данных и определения подробная история определенного объекта может потребоваться юридическая экспертиза.

6. Нормативно-правовая  информация. Эта группа включает  в себя весь правовой базы, относящейся к конкретному разработчику  сектор недвижимости рынок или  рынок недвижимости.

7. Аналитическая  информация. К аналитическая информация может включать информацию об уровне цен на рынке, динамика рынка, сегментация рынка, перспективы развития рынка, тенденции развития рынка в регионе и много другой информации, касающейся рынка в целом.

8. Сведения о  стоимости собственников и пользователей недвижимости, ее техническое обслуживание и коммунальные расходы. Эта группа может включать в себя сведения о затраты на текущий ремонт и обслуживание объектов недвижимости, управление недвижимостью, управление, защита, Отопление, электричество, вода, Канализация, уборка и вывоз мусора и др. Часть этой информации - официальные курсы организаций, предоставляющих общественные услуги. Остальная информация может быть получена от представителей организаций, участвующих в управлении недвижимости (частный или оперативного управления).