Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

В переводе с английского  языка слово «девелопмент» означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости.

В целом этот процесс включает в себя подбор команды  участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.

Развитие объективных принципов и требований рынка в настоящее время в России вызвало необходимость использовать форму девелопмента, которая широко применяется в зарубежной практике. Хотя в буквальном переводе с английского «девелопмент» означает «развитие», однако это особый вид бизнеса, конечной целью которого является увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости за счет ряда организационно-технических мер, разрабатываемых и реализуемых девелоперами.

Феномен девелопмента можно рассмотреть по крайней мере в двух смыслах:

1. В качестве  материала процесса. Развитие в  этом отношении материала и  существенное содержание включает в себя два компонента: любые строительные или другие работы на зданиях или земли и изменения функционального использования зданий или земли.

2. Как особый  вид профессиональной деятельности  на рынке. С этой точки зрения, развитие - это особый вид профессиональной деятельности для процесса развития недвижимости в условиях рыночной экономики.

Анализируя  существующие определения, термин «девелопмент» может быть описан как вид деятельности:

1. Направленный на получение прибыли от своих инвестиций.

2. Специализируясь  на создание или улучшение  объектов недвижимости, основной  задачей которого является наиболее  эффективное использование объекта  с точки зрения социальной  и коммерческой выгоды.

3. Включает в  себя комплекс мер, маркетинга, менеджмента, организации производственной деятельности, а также деятельности по осуществлению установки или эксплуатации и другие.

4. В который  вовлечены и используются, в том  числе сторонних ресурсов и  показатели выше, чем ставки по  депозитам.

Различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

В таком проекте  девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу  площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.

Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.

Основные этапы  развития следует рассматривать  в трех аспектах:

1. Физический аспект, в том числе производство, технологии, функции, строительство и т.д. характеристик;

2. Правовые аспекты,  в том числе правоотношений, титул  собственности, разрешение на  строительство и другие правовые  характеристики;

3. Экономический  аспект, в том числе схем финансирования, финансовой и экономической эффективности развития.

Основным результатом  является конкурентным развития недвижимости в максимальной степени удовлетворить  потребности рынка и обеспечивает высокую производительность инвестиций.

Суть разработки - управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости, который включает в себя:

1. Выбор экономически  эффективного проекта.

2. Выявления  и снижения рисков, связанных  с проектом.

3. Получение  необходимых разрешений для проекта  со стороны правительства.

4. Определение условий для привлечения инвестиций, развитие механизмов и форм их возвращения.

5. Поиск и  привлечение инвесторов.

6.Отбор подрядчиков,  финансирование и контроль за  их работой.

7. Реализация  имущества или передачи в эксплуатацию.

Другими словами, в процессе девелопмента можно выделить следующие стадии-этапы развития (рис.1.1)

Инициирование проекта развития недвижимости

 

Оценка инициативы

 

Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и  разработка схем финансирования

Разработка технико-экономического обоснования и проектирование

 

Согласование проекта  с органами государственного контроля

 

Формирование системы  договорных обязательств участников реализации проекта

 

Внедрение проекта

 

Распоряжение  результатами проекта

 

Рис. 1.1. Этапы девелопмента

 

Таким образом, на стадиях разработки, включают: инициирование  разработки, оценки инициатив и разработка проектов, приобретение, проектирование, получение разрешений, заключение контрактов, строительства, результатом распоряжение разработки проекта. Следует отметить, что фактическая фаза реализации проекта (строительство, реконструкция ¬ строительство и т. д.) только один (и не самый трудный) шаг в процессе девелопмента.

Он сделал очень  важный момент развития: это не для  строительства здания, цель развития является не просто создание объекта недвижимости, но объект, востребованных рынком, поэтому в первую очередь стоит изучить рынок , и взял решение о реализации проекта.

Рассмотрим  кратко содержание этих этапов в развитии схемы.

1. Инициирование  проекта развития недвижимости. Инициатором проекта могут выступать в качестве владельца объекта, заинтересованы в превращение его в новое свойство, и разработчик, расширяя сферу капитала и профессиональной деятельности.

Последний вариант  хорошо известно в современной России, как и в предоставлении объектов недвижимости инвестиционного климата.

2. Оценка инициативу. Потому что независимо от того, кто является инициатором проекта,  на этом этапе должны быть  определены и возможности реализации  проекта. Она должна быть возможность оценить физические возможности, правовые возможности инвестиций и развития строительного проекта.

В этом решении  шаг - быть или не быть проекту. Технико-экономическое  обоснование проекта включает в  себя как оценку общих особенностей, связанных с состоянием рынка в целом (оценка рыночного потенциала) и оценка преимуществ и недостатков предлагаемого проекта (оценка потенциала объекта).

Оценка правовой целесообразности проекта (возможность  утверждения проекта по государственному контролю, разрешений на работу, потенциальные правовые вопросы, связанные с инфраструктурой - дорожных строителей, освещение и т.д.).

3. Предоставление  правовых вариантов проекта. Этот  этап включает в себя следующие  аспекты:

Во-первых, это  приобретение прав на объект развития (приобретение земельного участка, договор с владельцем сайта, соглашения государственных (муниципальных) органов власти).

Во-вторых, это  исследование и предварительный  выбор схемы финансирования проекта  и меры по схемам и условиям краткосрочные  или долгосрочные кредиты за счет выпуска ценных бумаг, справедливости, бюджет и т.д.

4. Технико-экономическое  обоснование и проектирование

В организации  проектных следует обратить внимание на следующие аспекты:

4.1. При выдаче  задача дизайн-проект организации должен быть дан сырья и документы, в том числе технико-экономические обоснования, согласование с органами государственной власти, права собственности, технические спецификации.

4.2. Помещение  для подготовки подробного технико-экономического  обоснования проекта, которое определяет предварительную экономическую оценку проекта, проводятся работы по проектированию инженерных и дизайна, планирования пространства, технологий и дизайнерских решений.

4.3. Дизайн - это  не только технологические, но  и экономические, проект должен удовлетворять не только городского развития, но и социальные и экономические ожидания потребителя.

5. Согласование  проекта с государственным контролем.  Процесс утверждения в русском  контексте, обеспечивает проведение  государственной экспертизы проекта до его утверждения заказчиком. Получение положительного экспертного заключения (в его подготовке требований организации деятельности в сфере здравоохранения, пожарной, экологической, градостроительной и других элементов управления) является основой для утверждения проектной документации и получения разрешения на выполнение строительных работ.

6. Создание системы  договорных обязательств между  участниками проекта. Договорные  обязательства должны охватывать  все участники проекта и, прежде  всего, для регулирования по следующим направлениям: финансирование проекта, подрядные работы, реализация созданного объекта.

В формировании договорных отношений для проекта  подписали контракт на участие в  финансировании проекта (с финансовыми  учреждениями, частными инвесторами и будущими потребителями (акционеров) для торговли, и заключаются контракты с подрядчиками, необходимость вовлечения недвижимости агентов.

7. Реализация  проекта развития. Задачей на  данном этапе является обеспечение  развития недвижимости с желаемой скоростью, качество и стоимость, а в некоторых случаях это может быть необходимо для привлечения высокопрофессиональных менеджеров из-за пределов координации отдельных проектов, организации важных документов, поставка материальных ресурсов и т.д. Особое внимание следует уделить созданию схем для минимизации рисков, связанных с непредсказуемым внешним воздействиям.

На самом  деле, разработчик выполняет ту же функцию, что и в первой схеме, но кроме этого, и до сих пор  здание финансовой схемы проекта. В  этом случае разработчик вложил свои собственные деньги в проект, которые являются ядром будущей финансовой способом skhemy.Takim, развитие определяется как выполнение строительных, инженерных, земляных работ на поверхности, над или под землей, или о любых существенных изменениях в использовании зданий или земельных участков.

Объектом деятельности в области развития является развитие проекта, его реализации, то есть предварительный  дизайн-проект, строительство или  преобразование существующего объекта, подготовка к коммерческой эксплуатации построенного объекта недвижимого имущества (земля, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли от его продажи.

В общем, процесс  включает в себя подбор членов команды  проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление недвижимостью. Это бизнес, который требует относительно больших инвестиций с длительным циклом, и где производится продукт в течение длительного времени может создать постоянный поток денег.

 

 

1.2. Роль девелоперской деятельности  в инвестиционно-строительной сфере

 

По мнению отечественных  ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., занимающихся исследованиями в области управления и развития недвижимости, девелопмент представляет собой особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости.

В рыночных условиях недвижимость проявляет  себя как товар. Он может быть непосредственно куплен, либо принят в использование на условиях аренды или найма. В первом случае недвижимость оценивается как объект купли-продажи, а во втором - как услуга. И третье, очень важное свойство недвижимости – это возможность приносить доход ее владельцу.

С позиции экономических подходов объекты недвижимости следует рассматривать как экономическое благо. Хотя земля и является продуктом природы, но и ее необходимо рассматривать как экономическое благо, которое раскрывается удовлетворением разнообразных потребностей населения.

Для создания большей  части недвижимости требуются затратить  определенные средства. В то же время  другие свойства могут служить в  качестве источника инвестиций. Уникальность отдельных свойств является специфической  чертой из них. На первый план, когда он определен номинированы: Архитектура и планировочных решений, дизайна и технологических решений, натурально-вещественной характеристики.