Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Развитие в  основном занимает площадь в операции на недвижимые объекты и области создания, развития и реализации. Создание и развитие недвижимости в этом случае, в том числе строительства, реконструкции и ремонта ранее построенных домов.

Таким образом, физические процессы развития обеспечить появление новых возможностей имущество  потребительского, которые отвечают изменяющимся потребностям общества.

Процессов экономического развития реализуются в виде увеличения стоимости имущества в результате физических изменений. Увеличение стоимости  не предусмотрено каких-либо физических преобразований, а только те, которые отвечают требованиям рынка и потребностям своих клиентов. Чем выше линия, тем выше значение создаваемого объекта, тем выше эффективность разработки.

Юридические процессов  развития, связанных с юридическим  оформлением изменения, появление  нового качества собственности, имеющие значение больше, чем оригинал.

В области инвестиционно-строительной деятельности для развития свойство тесно связано с развитием  компании.

Следует отметить деятельность разработчика, который  является лишь одним из участников реализации проекции развития, но претендент, который играет ведущую роль в этом процессе.

Значение разработчиком  для реализации процесса развития недвижимости определяется  возможным прежде всего тем, что она обеспечивает координацию между всеми участниками  развития берет на себя риски, связанные с проектом, несет ответственность перед отдельными участниками.

В общем виде содержание деятельности девелопера может  быть представлено следующей схемой (рис. 1.2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.1.2. Содержание девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере

Функции девелопера включают:

1. Выбор экономически эффективного проекта;

2. Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

3. Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

4. Поиск и привлечение инвесторов;

5. Отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

6. Реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию, возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Любой разработчик  проекта последовательно проходит через три стадии операции. Рассмотрим их более подробно.

1. Определения  целесообразности проекта по  развитию недвижимости. Этот этап  включает в себя определение:

1.1. Долгосрочные  экономические тенденции (динамика  популяций, экономических перспектив  и домашних хозяйств).

1.2. Состояние государственной налоговой и финансовой систем и возможной эффективности проекта.

1.3. Спрос и  предложение для жилого, коммерческого и промышленного недвижимого имущества.

1.4. Возможные и наиболее благоприятные места реализации проекта.

Результатом этого  этапа является решение о реализации проекта, приложение для его осуществления.

2. Определение  условий проекта и разработки  бизнес-плана:

2.1. Физических  возможностей для реализации  проекта (потребности земли, инфраструктуры, потребность в дополнительных  условиях для реализации проекта).

2.2. Определение  стоимости проекта и его прибыльность, детальный анализ рынка недвижимости, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственного капитала, привлечения средств, и прямые инвесторы кредит).

2.3. Получение  разрешений регулирующих органов  и подготовка позитивного общественного  мнения о реализации предлагаемого проекта.

2.4. Переговоры  с владельцем о том, как получить  землю, за урегулирование условий  предоставления земли под застройку.

Результатом этого  этапа является получение права  на разработку земли, полный набор разрешений и согласований, определение финансовых ресурсов, доступных для разработчика (с возможностью привлечения средств), подготовка площадки для проекта, развитие Бизнес-план проекта. После того как все эти условия развития проектов недвижимости является введение и начать следующий этап.

3. Реализация  проекта включает в себя:

3.1. Привлечение  финансовых ресурсов (средств инвестиционных  институтов, будущих пользователей,  банковские кредиты).

3.2. Привлечение  договор на инжиниринг и строительных  компаний.

3.3. Организация  финансирования строительства и контроля за его прогрессом.

3.4. Для реализации (передачи) объекта, возврат на  инвестиции финансовых ресурсов. Последовательность действий девелопера и его взаимосвязи с другими участниками инвестиционного процесса в сфере недвижимости могут быть представлены следующей схемой (рис. 1.3).

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.3. Процесс девелопмента

 

Девелопер является центральной фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками – за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.

Среди наиболее важных аспектов должна включать в себя следующие аспекты деятельности в области развития.

1. Разработчик  должен знать состояние и перспективы  развития региона. Экономики региона  в целом (и, конечно же, состояние  и динамику рынка недвижимости), стратегические и оперативные цели органов регионального управления, стоящие перед ними задачи, возможности получения журналы и другие преимущества в развитии различных секторах экономики и социальной сферы, государства и альтернативные смежных рынках.

2. Собственные  разработки ресурсов компании  охватывают только значительную часть затрат на реализацию проекта (как правило, не более 20-30% без долгов и «взаимодействие» означает, что проект иногда просто не возможен. Немаловажным является подготовка закона о договорах и соглашениях, чтобы выровняться, чтобы минимизировать возможность для недоразумений и споров.

3. Развитие недвижимости  связано с рядом рисков, которые необходимо рассмотреть и решить. Развитие недвижимости является районом, который зависит от многих факторов: состояние рынка в целом, финансовый рынок, вторичный рынок недвижимости, рынок контрактов, занятости и демографические тенденции, состояние технологии строительства, регионалы правил решений и т.д. Все они могут действовать в разных направлениях, что делает сферу реальной площади развитию недвижимости в опасности.

Эти риски общую  среду для всех сделок с недвижимостью, а также их значение существенно  зависит от вида собственности, масштабы операции, конкретные условия для его осуществления.

Для развития рынка  недвижимости (на разных этапах проекта) следует выделить следующие группы риска:

1. Неправильная  оценка рисков и тенденций  в области спроса и предложения  на рынке недвижимости в целом,  и для ее различных типов.

2. Риски дизайна.  В этом случае, он не является «технология», а о рыночных рисков аспект дизайна - несоответствие между проектных решений (архитектурно-планировочные решения, материалы), и ожидания потенциальных покупателей (нарушение идентичности «цена - качество – потребитель»).

3. Финансирование  рисков. Неустойчивость финансового  положения предприятий, частных  лиц, банков в современных условиях  России часто означало, что участники  финансирования строительства не  в состоянии выдержать напряжение  всего проекта.

4. Договор рисков. Довольно часто, реализации инвестиционных  проектов, разработчик сталкивается  с превышением сроков реализации  проекта, не хватает высококачественных  работ, завышение фактических  затрат по сравнению с дизайном. В России условия: высокая инфляция, развал строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т.д.

5. Реализация  рисков. Есть случаи, когда выбран  цене из-за неправильной политики, отсутствие активного продвижения  объекта на рынке при реализации  было отложено на несколько месяцев, если не лет, что инвестиции Веды заморозить и даже прямые потери, связанные с эксплуатационными расходами понесенных разработчиком продать объект.

Некоторый опыт в осуществлении управления рисками  инвестиционно-строительных проектов в России уже имеется. Среди методов, чтобы свести к минимуму риски включают в себя такие, как:

1. Сочетание  различных источников и методов  финансирования (собственные средства, банковские кредиты ", подрядчикам  природный финансирование»), чтобы  не допустить срыва финансирования.

2. Торгов, тендеров  и конкурсов при выборе подрядчиков.

3. Заключение  прямых договоров с поставщиками  длинных строительных материалов.

4. Страхование  при заключении договоров на  строительство.

5. Привлечение  специализированных брокерских фирм или создания дочерних компаний, специализирующаяся на реализации проектов, созданных и т.д.

Таким образом, девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой. 

Особенностью  девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере является значимость роли  самого девелопера.    Девелопер решает различные проблемы, которые возникают в ходе эксплуатации недвижимости. Он должен контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены, искать новых клиентов и, разумеется, готовить новые проекты.

Особую значимость приобретает исследование рисков, которые  сопровождают  инвестиционно-строительный  процесс, так  как от их изучения зависит успешность проекта девелопмента недвижимости. Именно поэтому рассмотрим более подробно другие особенности девелопмента в инвестиционно-строительной сфере.

 

1.3. Особенности девелопмента в инвестиционно-строительной сфере на современном этапе

 

Развитие недвижимости – сложный многоступенчатый процесс, включающий в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, архитектуре, законодательстве, общественной среде.

Уровень развития и эффективность функционирования инвестиционно-строительной сферы в России в значительной степени определяются уровнем развития национальной экономики страны в целом.

Принимая во внимание то, что на эффективность деятельности напрямую влияет уровень полученной прибыли, следует отметить, что основной целью девелоперской компании является увеличение стоимости актива (недвижимости), и таким образом максимизация прибыли от девелоперской деятельности.

Среди особенностей девелоперской  деятельности в инвестиционно-строительной сферы особое внимание следует уделить стадиям данного процесса и задачам, которые ставятся перед девелопером на каждой стадии (приложение 1).

Потому что  развитие недвижимости является относительно новым явлением в экономических  реалиях нашей страны, он не получил завершения процесса контуры и, по этой причине, определение этапов развития деятельности является, в определенной степени, творческий процесс. Тем не менее, отечественные исследователи и практики разработчиков выпустить вех стадиях развития деятельности для разработки и управления проектом:

1. Предпроектная стадия. Прежде всего, анализ и исследование рынка недвижимости страны в целом, но с учетом особенностей региона объекта. На данном этапе, исследованы: основные тенденции рынка недвижимости России, основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисы, гостиницы, торговые площади), их отношений и перспективы развития, основные тенденции спроса на перевозки в Рынок недвижимости (покупателей и арендаторов), основные тенденции в поставках на рынке недвижимости (исследование основных строителей, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных участках), состояние конкуренции на рынке, обновление государственных финансов и строительства проектов, законодательной и правовой базы для реализации проектов в сфере недвижимости, состояние и перспективы для иностранных инвестиций в недвижимость; прогноз спроса и предложения поставок; движений прогноз цен, прогноз конкурентной среды.