Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Как того и другого  варианта есть свои причины, свои плюсы  и минусы. Для строительных компаний обращаются к разработчикам - шаг, в  значительной степени вынуждены  ¬ ние и связана прежде всего с разрушением системы централизованного управления и финансирования процесса строительства. Лишенный цели, государственные финансы и предложения, они были доставлены в начале 90-х перед простым выбором - либо прекратить свое существование, либо найти способ выжить. Самый энергичный из лидеров этих организаций начали активно искать источники финансирования своей деятельности за счет привлечения государственных средств, взаимодействие с финансовыми институтами, частными инвесторами возникли с соответствующим смещением акцентов в своей деятельности к управлению проектами. Однако этот процесс еще далек от завершения.

Развитие реальной девелоперско-строительной инвестиционной компания и в области развития в современных условиях, есть различные способы. В некоторых из них хорошо видно, как желание поставить под прямой административный и финансовый контроль всех или, по крайней мере, большинство из участников проекта: проектные организации, строительные компании, предприятия по производству строительных материалов, 6poskie фирмы. Многие из лидеров этих комплексов предполагают, что это таким образом повышает эффективность инвестиционно-строительных проектов, по мнению этих лидеров, он может сократить расходы на проект, улучшить управляемость их реализации, чтобы свести к минимуму зависимость от проектов внешней среды.

Другие члены  этой группы разработчиков предпочитают административной системы управления справедливости и договорных отношений  между сторонами проекта. В этом случае отдельные члены инвестиционно-строительного процесса остаются независимыми "игроков" на рынке (стратегическое управление материнской компании через владение акциями, участие в советах директоров и т.д.).

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества. И все же, в стратегическом плане  второй вариант является предпочтительным по следующим причинам. Это позволяет сочетать административные и рыночные правила отменяют материнская компания несет прямую ответственность за деятельность «ребенок» и «зависимые» компаний; снижение материнской компании непосредственно отвечает за деятельность «ребенок» и «зависимые» компаний, позволяет гибко использовать мощность в зависимости от конкретной ситуации и ночь конкретного проекта, вовлечение их в осуществлении этих других фирм напрямую зависит от характера их отношений с материнской компанией.

Первый вариант  тоже не обошлось без его преимущества (автономии рыночных процессов, использование  внутренних цен, чтобы сформировать «центра прибыли» в материнской компании), но страдает потерей контроля и гибкости при изменении рыночных условий.

На Западе развитие собственности и инвестиций в  строительной отрасли уже хорошо регулируется и имеет высокий  уровень практического использования.

В экономически развитых странах в изучении развития на первый план вопросы профессионального развития и совершенствования разработчиков: разработка новых направлений развития недвижимости, применения новых технологий в области проектирования, строительства, модернизации процессов развития в целях улучшения условий жизни и человеческой жизни, с учетом экологических, социальных и других аспектов, улучшение схем финансирования и защиты заинтересованными сторонами и развития и т.д.

В России застройщик за тот же круг актуальных вопросов несколько иная, в частности, следующие: совершенствование законодательства, сокращение бюрократии и развития в зависимости от властных структур, поиск источников для привлечения необходимых финансовых ресурсов для улучшения качества и приказу русского подрядчиками, стабилизация и улучшение привлекательности рынка недвижимости.

Сегодня можно  утверждать, что использование недвижимости в виде создания и развития недвижимости, включая инвестиционно-строительной отрасли в России, является реальностью.

В настоящее  время Россия разработала классификацию  развития как одного из видов профессиональной инвестиционной деятельности в строительной отрасли. По существу развитие  является связующим звеном различных видов работ в процессе создания и развития недвижимости, с целью получить прибыль от всех необходимых реформ.

Виды деятельности девелоперов по уже выработанным классификационным признакам приводятся в таблице 2.1.

 

 

 

 

 

 

 

Анализируя  приведенные в таблице данные, можно говорить, что на практике может быть создано большое разнообразие девелоперских организаций, которые опять-таки могут выполнять различные виды работ. Также можно видеть, что из-за большого разнообразия группировок видов деятельности по всем классификационным признакам нет возможности разработать некоторое минимальное число рекомендуемых типовых вариантов девелоперских организаций, хотя и можно дать общие рекомендации построения систем управления в девелоперских организациях с учетом сфер деятельности.

В России, как  и на Западе, уже сложилось более  четкое разделение девелопмента по типу развиваемых объектов. При классификации девелопмента по типу развиваемых объектов выделяются следующие основные виды недвижимости:

1. Жилая недвижимость.

2. Офисная недвижимость.

3. Коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость.

4. Складская и производственная недвижимость.

5. Гостиницы и отели.

6. Земельные участки.

К объектам жилой  недвижимости относятся квартиры, коттеджи, дома, городские особняки. Преобладающим  видом жилой недвижимости являются квартиры, особенно в крупных городах  и в прилегающих к ним пригородных зонах.

Дополнительно в крупных городах жилая недвижимость еще разделяется на следующие  виды:

1. Элитное жилье.

2. Жилье повышенной комфортности.

3. Массовое жилье.

Характерной особенностью является также и то, что девелоперские организации сами классифицируются как организации по возведению определенного вида жилья.

Так, к ведущим  профессиональным девелоперам, возводящим объекты элитной недвижимости в  Москве и Московской области; относятся: «С+Т Групп», «Артбилинг», «КВ-инжиниринг», «Реалтэкс», «Стройтекст», «Стейт деведопмент» и др. К основным девелоперам на рынке жилья повышенной комфортности в Москве выступают: «ДОН-строй», «Квартал», «Капитал Групп», «Конти» и некоторые другие.

В последние  годы в России стали возрастать объемы строительства коммерческой (торгово-развлекательной) недвижимости, особенно в форме крупных торгово-развлекательных комплексов. Эти комплексы, как правило, возводятся профессиональными девелоперами.

К числу основных девелоперов, являющихся операторами  и инвесторами в московском регионе торговой недвижимости, следует отнести IKEA, METRO Group, «Крокус Групп», Ramenka.

В целом можно  утверждать, что девелоперская форма  управления в инвестиционно-строительной сфере в России используется более чем на порядок реже, чем в зарубежной практике. Большое расхождение в уровнях использования девелоперской формы создания и развития объектов недвижимости в России и США следует объяснить двумя наиболее значимыми причинами: с одной стороны, это связано с тем, что рыночные формы деятельности в России стали использоваться не так давно; другая, не менее важная причина связана с тем, что в России еще не сложились те формы рыночной инфраструктуры, которые способствуют развитию девелопмента.

К числу важных факторов развития форм девелоперской деятельности в России необходимо отнести следующие:

1. Недостаточное развитие нормативно-правовой базы.

2. Отношения между субъектами по землепользованию и землевладению пока еще не в полной мере соответствуют рыночным требованиям и существенно отстают от зарубежной практики.

3. Сравнительно высокие кредитные ставки в России не позволяют развивать формы строительства объектов недвижимости с использованием кредитной системы.

4. Наличие высоких рисков деятельности субъектов создания объектов недвижимости и в части изменчивости исходной правовой базы, и в-части изменения возможной политической обстановки на федеральном и региональном уровнях.

5. Наличие на финансовом, строительном, жилищном и земельном рынках России недобросовестных участников, которые не только приводят к срыву реализации отдельных инвестиционных проектов по созданию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов к участию в таких проектах.

6. В России отсутствует система подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности.

7. Высокий уровень утраты прав собственности на объекты недвижимости, что сдерживает участие отдельной группы инвесторов* в ряде инвестиционных проектов.

8. Практика страховых услуг в России не в полной мере удовлетворяет запросам субъектов, участвующих в, сфере создания объектов недвижимости.

В России на общегосударственном уровне и на уровнях территориально-административных образований отсутствуют в исполнительных органах власти специальные структуры, которые проводили бы работу по оказанию помощи субъектам, занимающимся девелоперской деятельностью.

Поскольку девелоперские организации являются чисто рыночными субъектами, то для их создания и функционирования на местных уровнях необходимо иметь соответствующее правовое поле, создание которого отстает от требований, связанных с развитием девелопмента.

Таким образом, можно сделать вывод, что в экономически развитых странах при изучении вопросов девелопмента на первый план выходят: развитие новых направлений девелопмента недвижимости; применение новых технологий в проектировании и строительстве; совершенствование процессов девелопмента с целью улучшения окружающей среды проживания и жизнедеятельности человека с учетом экологического, социального и иных аспектов; совершенствование схем финансирования и защиты заинтересованных участников девелопмента и т.д.

В России круг актуальных вопросов развития девелоперской деятельности несколько иной: совершенствование законодательной базы; снижение бюрократизации и зависимости девелопмента от властных структур; поиск источников привлечения необходимых финансовых ресурсов; улучшение качества и порядка работы российских подрядчиков; стабилизация и повышение привлекательности рынка недвижимости для отечественных и иностранных инвесторов. Далее рассмотрим развитие данной деятельности на примере г. Белгорода и Белгородской области.

 

2.2. Специфические детерминанты развития девелоперской деятельности в Белгородской области

 

Белгородскую  область в настоящее время  уже традиционно рекомендуют российским и иностранным инвесторам как инвестиционно привлекательный регион с высоким экономическим потенциалом.

Белгородская  область входит в состав Центрально-Черноземного экономического района и Центрального федерального округа. По данным Минэкономразвития России, область по уровню социально-экономического развития входит в группу «с уровнем развития выше среднего».

При этом Белгородчина – один из немногих регионов, где одновременно успешно развивается несколько секторов экономики: сельское хозяйство, промышленность, строительство, внешняя торговля.

Белгород является одновременно и областным центром, и стратегическим инвестиционным пунктом  – предпосылок здесь множество: развитая промышленная инфраструктура, близость к границе, прохождение через город огромных транспортных и товарных транзитных потоков оказывает значительное влияние на развитие самого города и всех сфер бизнеса.

Белгород входит в пятерку лидеров по России по показателям строительного сектора  – один из самых высоких показателей количества квадратных метров вводимого в эксплуатацию жилищного и коммерческого фонда, на душу населения.

Белгородский  рынок недвижимости активно растет и становится все более привлекателен  для московских строителей. Постоянно  появляются новые игроки, среди девелоперов формируется высокая конкуренция. В связи с этим застройщики вынуждены обращать внимание на региональные рынки. Прежде чем начинать новый строительный проект, необходимо провести серьезные маркетинговые исследования, разработать проект строительства и рассчитать его экономическую эффективность, все это  которые помогает определить размер инвестиционного потенциала объекта. Только при благоприятных условиях для инвестиционных вложений принимается решение о начале строительного проекта в том или ином субъекте РФ.

Практика показывает, что рентабельность строительного  проекта не может быть меньше 15%. Совокупность затрат на строительство  в регионах ниже, чем в Москве. Но в регионах и более низкая стоимость  квадратного метра и невысокий  покупательский спрос, что снижает прибыль застройщиков, в сравнении с аналогичными затратами при строительстве в условиях московской конъюнктуры. Региональные рынки интересны тем, что в них есть потенциал для крупных проектов.

Следует отметить, что Белгородская область в этом аспекте является  инвестиционно привлекательным регионом РФ. В области успешно ведутся проекты комплексной застройки. В регионах востребована и жилая, и коммерческая недвижимость. Впервые в городе были предложены офисы класса А и торговые площади с концептуально новым разделением на функциональные зоны. Особо востребовано современное жилье бизнес-класса и мало-этажная застройка – коттеджи и таун-хаусы.