Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Региональные  проекты выгодны всем: для инвестора  – это апробация его возможностей и приобретение опыта в комплексном строительстве, для жителей – возможность стать собственниками современного жилья высокого качества.

Основными застройщиками  в Белгородской области являются строительные организации:

1. ОАО «ЖБК-1».

2. ООО «Регионстройсервисинвест».

3. ООО «Новостройзаказчик». 

4. ООО «Трансюжстрой-ПГС».

5. ООО «АЭМ  Белгород». 

Они фактически и формируют уровень цен на первичном рынке жилой недвижимости, но зачастую такие квартиры можно  приобрести по договору долевого участия, т.е. с вводом в эксплуатацию дома сроком через год. Если покупателю необходима готовая квартира, он обращается в реэлторскую фирму, где цена на жилую недвижимость увеличивается относительно цены застройщика на 10 – 20%. На территории Белгородской области работает 60 реэлторских организаций. Уровень цен на вторичном рынке жилой недвижимости определяют в основном данные фирмы. Если квартиру пытаются продать сами владельцы, стоимость ее все равно ориентируется по ценам аналогов квартир реэлторских фирм.

Спрос на жилье  поддерживает и ипотека. По-прежнему значительная часть квартир в строящихся домах Белгорода продается на ранних стадиях строительства.

Емкость рынка  жилой недвижимости города Белгорода  можно оценить в 12-16 млрд. рублей в год или 300-400 тыс. кв.м. жилья  в год. Емкость рынка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от изменения факторов формирующих спрос на рынке жилой недвижимости – численность населения, уровень доходов населения, ситуация с ипотечным кредитованием, макроэкономическая ситуация.

Оправившись от кризиса 1998 года, белгородский рынок недвижимости демонстрировал все эти годы завидную склонность к росту. К 2002 году цены на квартиры в г. Белгороде вернулись на докризисный уровень. В 2003– 2004 годах они выросли вдвое, а в 2005 – 2006 гг. удвоились вновь. В период 2007 – 2008 гг. наблюдался умеренный рост стоимости жилой недвижимости.

Как бы мало ни было квартир на рынке и как  бы они ни были нужны людям, их не смогут покупать дороже, нежели позволяют  финансовые возможности людей. Примечательно, что скачок цен в 2005 – 2006 годах во многом был обусловлен активным развитием ипотеки повышением платежеспособного спроса за счет заемных средств. При этом следует отметить, что заметно изменилась и структура нового строительства. В 2000 – 2002 годах около 70 – 80% жилья в г. Белгороде было панельным. Сейчас панельное жилье строится только в поселках городского типа Белгородской области, преобладает строительство монолитно-кирпичных домов. С одной стороны, это хорошо – качество домов лучше, но, с другой стороны, площади квартир в домах по индивидуальным проектам (монолит-кирпич) примерно в полтора раза больше, чем в панельных, а значит, при том же количестве построенных метров квартир оказывается в полтора раза меньше.

Рассмотрим на графике соотношение объемов построенного жилья в городах Черноземья за первое полугодие 2012 года (рис.2.1).

Рис.2.1. Объемы строительства жилой недвижимости  в первом полугодии 2012 года среди областей Центрально-черноземного района

 

Среди регионов ЦФО Белгородская область занимает лидирующие позиции, на втором месте находится Воронежская область. Если судить в целом, объемы строительства жилья в Черноземье сократились по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Однако не стоит думать, что приведенные данные характеризуют сегодняшний и завтрашний рынок жилья.

Снижение общих  объемов строительства жилых  и нежилых помещений в Белгородской области наблюдается начиная с 2010 года. Общий объем строительства снизился в 2010 году на 32%, а в 2011 году на 15%. В основном снижение строительства происходит за счет снижения объемов строительства нежилых зданий. Строительство жилых зданий наоборот в 2011 году демонстрировало рост. От общего объема строительства зданий строительство жилых зданий в Белгородской области в 2011 году (рис.2.2).

Рис. 2.2. Динамика строительства помещений в Белгородской области в       2007-2011 гг.

 

За 2011 год объем  ввода жилья составил 1 148,2 тыс. кв. метров, что на 4,3% выше уровня 2010 года (101,5% к плановому показателю). Введено  в эксплуатацию 10 497 единиц отдельного благоустроенного жилья. Теоретически отметить новоселье могли бы почти 10,5 тысячи семей. Строительство индивидуального жилья остается приоритетным направлением жилищного строительства на территории области. 84% от общего объема ввода жилья составило индивидуальное (среднероссийский показатель – 42,9%). Введено в эксплуатацию более 7 тысяч индивидуальных жилых домов. Лидерами по объемам жилищного строительства среди муниципальных образований являются Белгородский район (введено 304,2 тыс. кв. м жилья, что составляет 26,5% от общего ввода), город Белгород (248,4 тыс. кв. м жилья - 21,6% от общего ввода) и Старооскольский городской округ (190,0 тыс. кв. м - 16,6% от общего ввода).

Следует рассмотреть  колебания цен на квартиры в новостройках городов Черноземья - Воронежа, Белгорода, Курска, Орла, Липецка и Тамбова (таблица 2.2).

Таблица 2.2

Изменение цен на квартиры в новостройках в период с 2008 по 2012 год

 

	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Липецк	46 900	28 200	33 000	37 000	43 800	60 000
Белгород	37 000	41000	38 000	47 000	51 800	60 000
Воронеж	34 100	32600	32 100	38 000	44 000	60 000
Тамбов	34 000	31800	29 100	34 000	36 000	60 000
Орел	32 600	30500	26 800	33 000	38 000	60 000
Курск	31 700	28100	26 900	30 000	33 600	60 000

 

Можно сказать, что в  конце 2008 года цены на квартиры в новостройках возросли повсеместно. Средние цены на квартиры в Белгороде составили 37 000 руб./кв.м, в Воронеже - 34 100 руб./кв.м, в Тамбове - 34 000 руб./кв.м, в Орле - 32 600 руб./кв.м, в Курске - 31 700 руб./кв.м.

Далее, в течение 2009 года практически во всех городах цены на квартиры падали. В первом полугодии 2009 года было отмечено довольно резкое снижение цен на недвижимость, во втором полугодии - более плавное.

Снижение цен не коснулось  только Белгорода, где к середине 2009 года средняя стоимость квадратного  метра на первичном рынке жилья  составила 41 000 руб.

К началу 2010 года средние  цены на квартиры в новостройках Белгорода составили 38 000 руб./кв.м, Липецка - 33 000 руб./кв.м, Воронежа - 32 100 руб./кв.м, Тамбова - 29 100 руб./кв.м, Курска - 26 900 руб./кв.м, Орла - 26 800 руб./кв.м.

В течение 2011 года цены медленно росли. К 2012 году стоимость квадратного метра составляет в Белгороде 51 800 руб., Воронеже - 44 000 руб., Липецке - 43 800 руб./кв.м, Орле - 38 000 руб., Тамбове - 36 000 руб., Курске - 33 600 руб.

Для сравнения изобразим  динамику изменения цен на квартиры в новостройках на рисунке 2.3.

Рис.2.3.  Динамика изменения цен на квартиры в новостройках в период с 2008 по 2012 год

 

Рынок жилой недвижимости Белгорода и области является одним из наиболее устойчивых региональных рынков РФ. Обуславливается это стабильным притоком в регион потенциальных покупателей недвижимости в лице переселенцев из районов Крайнего Севера и среднеазиатских республик, устойчивостью местной экономики, строительной сферы и развитостью ипотечного кредитования в регионе.

Минувший кризис лишь на один год предопределил нисходящую ценовую динамику на рынке недвижимости региона. После чего поддерживаемые здоровыми экономическими данными цены вновь начали расти. Детально это можно изучить в двух нижеизложенных таблицах Белстата.

 

 

 

Таблица 2.3

Индексы цен на первичном  рынке жилья по белгородской области                  за 2001-2011 гг., %

 

	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Все квартиры	120,9	139,1	118,4	114,7	113,2	160,6	125,3	114,9	95,98	99,3	100,2
В том числе
Типовые квартиры	124,4	140,0	114,7	109,0	106,9	143,8	107,9	118,5	-	-	-
Квартиры улучшенной планировки	119,4	137,5	121,3	116,2	114,2	161,9	126,1	114,9	96,2	98,6	100,1
Элитные квартиры	125,2	144,9	111,6	115,9	116,5	152,0	158,2	112,6	90,5	105,8	106,1

 

Таблица 2.4

Индексы цен на вторичном  рынке жилья по белгородской области

за 2001-2011 гг., %

 

	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Все квартиры	124,7	123,9	114,5	121,4	113,7	157,3	126,0	117,7	91,5	99,9	102,4
В том числе
Типовые квартиры	122,5	120,4	117,0	123,2	112,5	143,3	121,7	115,8	90,9	97,0	99,8
Квартиры улучшенной планировки	122,3	144,8	113,7	117,4	115,7	165,1	132,0	119,2	92,2	102,1	104,6
Элитные квартиры	127,9	123,7	100,0	-	-	-	109,2	-	-	-	-

 

По данным таблиц можно  сказать, что максимальный спад цен в годовой амплитуде составлял 11,1 %. При этом данное снижение цен было отмечено в сегменте типовых квартир на вторичном рынке недвижимости. На втором месте по уровню спада цен были элитные новостройки. Они за время кризиса утратили 9,5% собственной стоимости.

На этом фоне наиболее устойчивыми  в ценовом плане оказались  квартиры улучшенной планировки на первичном  рынке недвижимости.

Вместе с тем первичный рынок  жилья оказался в целом более  благополучным. Так как снижение цен на нем для большинства типов квартир было, чуть ли не в два раза меньше, чем на вторичном рынке недвижимости. Обуславливается это более высоким спросом на новое и комфортное жилье, превышающее по своей средней площади аналогичные предложения на вторичном рынке. Не малую роль сыграла и устойчивость местной строительной индустрии.

Вместе с тем среди всех типов  квартир наибольшим спросом пользуются квартиры улучшенной планировки в новых  домах. Наименьшим объемом спроса характеризуются  дорогие элитные новостройки. Средняя покупательская активность традиционно наблюдается в сегменте типовых квартир на вторичном рынке недвижимости. Исходя из географической сегментации рынка, можно отметить Юго-Западный микрорайон, Таврово и Новосадово. Недвижимость в данных районах существенно прибавила в популярности из-за недавнего открытия новой объездной дороги.

Следует  также  отметить, что Белгородская область  занимает второе место после Москвы среди всех регионов Центрального Федерального округа по количеству введенной в эксплуатацию жилой площади за первое полугодие текущего года. Объемы строительства на душу населения в области составляют 626,3 кв.м на 1000 человек, что в 2 раза больше, чем в среднем по стране. При этом 2/3 жилищного строительства приходится на индивидуальные дома.

Этому способствовали фундаментальные  факторы (низкая обеспеченность жильем) и макроэкономические факторы влияющие на рынок недвижимости., а именно динамично развивающаяся  стройиндустрия области.

Несмотря на удовлетворительные социально-экономические показатели, освоение области торговыми сетями и крупными девелоперами только начинается. Это связано с небольшим объемом белгородского рынка. Многие сети рассматривают экспансию в этот регион в рамках  общей экспансии в Черноземье. Новые объекты будут появляться в первую очередь в Белгороде и Старом Осколе.

При освоении региона девелоперы могут столкнуться с пресловутыми административными барьерами. С  одной стороны, администрация области  заинтересована в привлечении инвесторов, с другой – старается соблюдать баланс интересов местной бизнес-элиты и «чужаков», с чем, например, столкнулась и компания «Интеко» при попытке выйти на местный агропромышленный рынок. Неудачный опыт девелопмента торговых центров есть и у московской компании «Ермак». С трудностями может столкнуться и компания «Интерио», совладельцем которой является воронежский холдинг «Мебель Черноземья», однако от планов ввести в строй торговый центр она пока не отказалась и продолжает развивать проект.

Есть и успешные примеры девелопмента. Это гипермаркеты компаний «Вестер» (Калининград) и «Гринн» (Курск), торговый центр «Славянский», торгово-развлекательный центр «РИО», «Сити-Молл», «Мега Гринн». Уже несколько лет на территории Белгородской области работает агропромышленный холдинг «Русагро». В 2006 г. компания «Авгур Эстейт» ввела в строй в Белгороде жилой комплекс «Славянский», частью которого и стал одноименный торговый центр «Славянский». Теперь компания  готовится возвести в Белгороде 350 тыс.кв.м жилых и коммерческих площадей.