Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

Отметим, что до ввода  в эксплуатацию ТРЦ «МегаГриНН»  на 1 000 жителей приходилось 260 кв.м. торговой площади, после ввода всех запланированных объектов увеличится до 1 300 кв.м, что превышает оптимальный показатель для города с населением в 340 000 человек. В Москве,   например, 800-900 кв.м. торговой площади приходится на 1 000 жителей. В Питере – 600-700 кв.м./1 000 жителей.

Можно ожидать, что не все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию,  некоторые из них могут оказаться нерентабельными. Особенно в условиях нестабильной финансовой обстановке в мире.

На протяжении последних 7 лет были введены в эксплуатацию ряд спортивно-развлекательных объектов: Спортивный комплекс имени Светланы Хоркиной, открытый стадион БГТУ им. В. Г. Шухова, фитнесс-центр «Планета Фитнес» общей площадью более 1 000 кв. м., теннисный корт на ул. Волчанской, крытый бассейн БГТУ им.  
В. Г. Шухова, открытый каток на ул. Есенина.

Предложение на рынке  Белгородской области представлено в нескольких сегментах: торговые помещения  класса «В+», «В-», представленные торгово-развлекательных  комплексах, введенных в эксплуатацию за последние 7 лет; торговыми помещениями  класса «С», представленными в реконструированных зданиях, построенных в 90-е годы,  складские помещения класса «Е», представленные встроенными помещениями на 1-х этажах жилых домов.

г. Белгород включает 2 административных округа: Восточный и Западный. Агентства  недвижимости, компании, оказывающие транспортные услуги, а также на основе сформировавшегося народного мнение можно выделить следующие микрорайоны: Центральный, Харгора, Спутник, Северный, Болховец, Старый город и Крейда.

Наибольшее количество предложений по продаже и аренде торговых помещений, отдельно стоящих зданий сосредоточено в районах: Центральный, Харгора, Северный.

На рынке Белгородской области в разрезе районных центров  предложение в торговом представлено в меньшей степени, но достаточной  для оптимального соотношения торговых площадок разного класса качества – 25% рынка – торговыми помещениями класса «В+», «В-», в основном в сегменте качества «С», «D», «E».

В разрезе площадей, экспонируемых  на рынке, наиболее востребованы помещения street retail, а также небольшие площади в торговых коридорах торгово-развлекательных центров от 15 до 150 кв. м.

Cпрос на качественные торговые площади в Белгороде и Белгородской области практически не изменился по сравнению с 2011 г. По итогам 2012 г. объем поглощения торговых площадей составил 70-80 тыс. кв. м.

В структуре поглощения торговых площадей в 2012 г. наибольшая доля, составляющая большую часть объема спроса, доля принадлежит крупным  якорным арендаторам: Media Market, Линия, Centro и др.

С вводом в эксплуатацию ТРЦ «МегаГринн» спрос в торговых помещениях классов «В+» и «В-» будет сконцентрирован в этом центре

Средневзвешанные ставки аренды на качественные торговые площади  в г. Белгороде по итогам года составили  в диапазоне от 800 до 3500 руб./кв. м  в мес. с учетом НДС

В разрезе местоположения и уровня отделки объектов в г. Белгороде можно выделить следующие  ценовые индикаторы, представленные                          в таблице 2.6.

Таблица 2.6

Диапазон ставок аренды на рынке г.Белгорода

 

Местоположение	Качество отделки	Диапазон ставок аренды, руб./кв.м. в мес. ( с учетом НДС)
Центральные улицы города	Ремонт бизнес-класса	1 000 – 3 500
	Ремонт эконом-класса	800-1 500
	Помещения без отделки	800-1 000
Прочие районы города	Ремонт бизнес-класса	500-1000
	Ремонт эконом-класса	400-800
	Помещения без отделки	450-550

 

Среди ценообразующих факторов на рынке аренды и купли-продажи торговых помещений в г.Белгороде и Белгородской области можно выделить:

1. Местоположение (района г. Белгорода, проходимость, престижность, транспортная доступность).

2. Площадь экспонируемого объекта.

3. Класс торговых помещений.

4. Уровень отделки.

Рынок аренды на удалении от районных центров Белгородской области  не развит, представлен единичными предложениями, средние арендные ставки в районных центрах в среднем составляют от 150 до 600 руб./кв.м. в мес. с учетом НДС

Средневзвешанные цены предложений на качественные торговые площади в г. Белгороде по итогам года составили в диапазоне от 50 000 до 150 000 руб./кв. м с учетом НДС, на торговые помещения классов «С», «E» – в диапазоне от 35 000 до 80 000 руб./кв. м. с учетом НДС.

Отметим, что наиболее близок по своим характеристикам  к Белгородскому рынку, рынок  нежилой недвижимости г. Старый Оскол.

Однако у рынка Старого  Оскола имеются некоторые особенности. Также наблюдается значительный разброс цен. Предложение торгово-офисных помещений варьируется в пределах 20 000 - 110 000 руб./кв.м. в зависимости от особенностей конкретного объекта. В среднем 25 000 - 60 000 руб./кв.м. Таким образом, средние цены на рынке также торгово-офисной недвижимости несколько ниже Белгородских. Еще одна особенность рынка – это отсутствие ясной зависимости цен от местоположения. По ценам оба крупных жилых микрорайона, как и район старого города, вполне сопоставимы между собой.

В виду ввода в эксплуатацию за последние нескольких лет более 214 тыс. кв. м. торговых площадей класса «В+», «В-», рынок торговых помещений  г. Белгорода насыщен предложением.

Таким образом, в настоящий момент на рынке недвижимости России наблюдается некоторая неопределенность, отчасти связанная с кризисом в еврозоне, который при негативном сценарии скажется на экономике многих стран. Однако при умеренном сценарии развития, в случае минимального воздействия кризисных явлений на экономику России, ожидается стабилизация положение, превышение предложения над спросом, возможно вытеснение объектами более высокого класса качестве, с высоким уровнем престижности, объектов более низкого качества.

Рынок недвижимости Белгорода отличают две основные тенденции – безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному сектору, играющая положительную роль в моменты падения спроса. Это характеризует рынок недвижимости как более стабильный и прогнозируемый, минимально подверженный рискам финансовых потерь.

Существует  значительный дефицит недвижимости коммерческого назначения, что в  свою очередь создает предпосылки  для успешного и активного  инвестирования в коммерческую недвижимость Белгорода. Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости  Белгородской области стимулирует строительство и сдачу в аренду мини-центров, общей площадью 500 – 1000 кв.м., представляющих фактически новый формат торгово-офисных центров – «шаговой доступности».

При приемлемых арендных ставках вопрос престижа уходит на задний план, и тон задает стоимость аренды и удобство расположения центра. Именно поэтому сейчас на территории Белгорода и других городов области наблюдается рост темпов строительства малой коммерческой недвижимости: он обоснован экономически, и обладает в текущей ситуации рядом определенных преимуществ. 

 

3. Совершенствование  эффективности девелоперской деятельности  в инвестиционно-строительной сфере

3.1. Развитие механизмов государственно-частного партнерства в условиях девелоперской модели реализации инвестиционно-

строительных  проектов

 

Анализ развития кризисных тенденций в инвестиционно-строительной сфере  Белгородской области показал: внутренних ресурсов, саккумулированных строительными организациями и их лидерами - девелоперами, а также внешних ресурсов, наиболее вероятных для привлечения на долевых и долговых началах, явно недостаточно для решения назревающих проблем незавершенного строительства и имеющегося масштаба кризиса ипотеки. В настоящее время совершенно очевидно, что в отсутствии отраслевого центра управления ситуация в строительстве требует государственного «ручного управления» с использованием всевозможных механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП). Это утверждение подтверждается зарубежным опытом решения сложных системных проблем.

В мировой практике государственно-частного партнерства [41], существует две схемы, которые  в корне отличаются друг от друга, по процедурным вопросам и от глубины  институциональных изменений в  отношениях между государством и бизнес-структурами.

Первая схема  является структурной адаптации  существующей институциональной структуры, чтобы изменить концепцию развития приоритетов и экономических  условий государства. Разработка и  внедрение новых принципов, норм и правил в существующих учреждениях, либо в пределах объявленной политики государственного регулирования (Великобритания, Новая Зеландия, Аргентина), или через изменения, дополнения к существующей системе государственного управления  (США, Канада, Японии, многих странах Европейского Союза). По этой схеме являются новые индустриальные страны (Южная Корея, Тайвань и др.).

Вторая схема  связана с формированием институтов, которые отвечают рыночной экономике  и новому месту государства в  экономической жизни, то есть осуществляется в значительной степени «с нуля». Эта схема применяется в бывших социалистических странах бывшего Советского Союза, а также в некоторых развивающихся странах. Необходимым условием эффективности государственно-частного партнерства для этих стран является создание адекватной нормативно-правовой базы.

Имеющиеся данные по международной практике, образования  партнерских отношений между  государством и бизнес-структурами  систематизировать отрасли с  наибольшим присутствием исследованных  механизмов:

1. Транспорта.

2. Жилищно-коммунальное  хозяйство.

3. Экология.

4. Недвижимость.

5. Общественный  порядок и безопасность.

6. Телекоммуникации.

7. Образование  и здравоохранение.

8. Научный сектор.

В связи с  целью проводимого исследования особый интерес представляет государственно-частное партнерство в области недвижимости. Самым активным инструментом государственного участия в фондах недвижимости предоставляются на возвратной основе.

Существенной  особенностью данного случая является то, что элементы управления могут быть достаточно адаптирован к существующим рыночных условий управления. В этом контексте особое внимание следует уделять не только целесообразности, с учетом международного опыта, является ¬ Дрения в России практику новых форм партнерства, но и новые формы государственного контроля за бизнес-партнеров в лице государственных учреждений аудита (с выходом стратегического аудита и контроля (аудита) эффективности).

Учитывая опыт стран, которые уже давно используют эти формы контроля (США, Канада, Великобритания, Франция), в том числе использования государственных средств, выделяемых на создание различных форм государственно-частного партнерства, рассмотрим его основные ¬ ные схемы. Наиболее распространенными среди них четыре модели:

1. BOOT (от английского построить - строительство, владение - владей, работают - управление, передачу - сказать).

2. СЭП (строительство,  управление проходит).

3. ВОО (Build, правила,  управлять).

4. Обратный BOOT, это означает, что финансирование  государственного сектора и строительство инфраструктуры ¬ ruet или недвижимость, а затем передает его на использование частной компании, которая постепенно приобретает объекта.

В русском контексте  кризиса особенно важно четвертый  тип государственно-частного партнерства, что позволяет снять остроту ипотечного кризиса, для поддержки реализации проектов развития заморожены с последующей передачей работа профессионального менеджера. С точки зрения стабильности и развития этих четырех схем целесообразно использовать первые два - BOOT и BOT.

В конце концов, BOOT и BOT схемы предполагают, что строится частными инвесторами, в конечном счете буду переданы в собственность государства. Остальные две модели, однако, предлагается сохранять (в случае ВОО) или передачи (в случае обратного BOOT) частной собственности на партнерство. И именно потому, что правительство предпочитает сохранять право собственности учреждений, предоставляющих социальные нужды населения, эти два варианта государственно-частного партнерства на практике. В результате проведенного исследования анализа различных источников и систематизации направлений формирования партнерских отношений между государством и предпринимательскими структурами на основе международного опыта целесообразно выделить основные требования для такого сотрудничества, отраженные на рис. 3.1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.1. Основные требования государственно-частного партнерства  в инвестиционно-строительной сфере

 

Заметим, что  наличие обоснованной законодательно-нормативной  и методологической базы должно обеспечивать одинаковые правила игры и равные права партнеров (в том числе при взаимодействиях с налоговыми органами, службами по тарифам, структурами государственного контроля и т.п.).