Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

    Таким образом, появилось много «низкокачественных»  с точки зрения платежеспособности заемщиков. Ипотечные кредиты, предоставляемые  заемщикам с небезупречной кредитной  историей, попадали под категорию  субстандартных (в некоторых источниках – нестандартных) кредитов. Такое название данный вид кредитов получил из-за того, что заемщики, которым выдавались subprime loans, не подходили по стандартам, применяемых американскими агентствами Fannie Mae и Freddie Mac. Субстандартные кредиты выдавались под ставку, превышающую стандартную на несколько пунктов. Однако в силу того, что основная ставка процента была минимальной, многих устраивали даже повышенные ставки. Это привело к тому, что субстандартные кредиты стали массовым явлением, охватившим все слои общества.

    Однако  возникает резонный вопрос: почему кредиторы вдруг снизили стандарты, предъявляемые к заемщикам? Ведь вполне возможно, что если бы кредиты  выдавались только высококачественным заемщикам, то никакого кризиса и  не случилось бы.

    На  этот вопрос найдется как минимум два ответа:

    Предположение о постоянном росте цен на недвижимость. Как уже было отмечено, ничто не предвещало крупного снижения цен на жилье. Многим людям, в том числе и авторитетным экономистам, постоянный рост цен на недвижимость казался догмой. А на самом деле, в таких условиях способность должника расплатиться по кредиту перестает быть принципиально важной для кредитора. Если платежи по кредиту окажутся неподъемными, то покупатель может взять кредит под дом и получить еще денег, или, в крайнем случае, продать жилье и расплатиться по ипотечному кредиту. Таким образом, снижается мотивация кредиторов в предоставлении займов только первоклассным заемщикам.

    Процесс передачи риска. Вторая причина заключается в том, что в конечном итоге кредиторы перепродавали свои кредиты инвесторам, не сильно беспокоясь об их качестве. Суть секьюритизации, то есть механизма выпуска ценных бумаг под залог кредитов, созданном на притоке дешевых денег, состоит в том, что банки продают свои кредиты инвестбанку, который группирует их по степени риска, а затем выпускает и продает на рынке облигации разной доходности, обеспечением которых как раз и служат пулы ипотечных кредитов с разным уровнем риска. В результате секьюритизированный портфель уходит с баланса банка, и именно поэтому банк имеет возможность полностью избавиться от опасности ипотеки низкого качества. Однако вместе с этим происходит избавление и от стимулов заботиться о надлежащем качестве секьюритизированного портфеля.

    Безусловно, с одной стороны, невозможно выпустить ценные бумаги под совсем уж низкокачественные кредиты, и в среднем качество секьюритизированных портфелей является более высоким, чем качество кредитов, оставшихся на балансе банка. С другой стороны, интерес к мониторингу качества заемщиков банками действительно снижается, так как риски перекладываются на плечи инвесторов. Это закономерно, как закономерно и то, что владельцы застрахованных от угона автомобилей реже ставят их на охраняемые стоянки.

    Процесс разделения заемщиков на «качественных» и «некачественных» тоже весьма неоднозначен, так как большинством банков США используется шкала FICO при оценке состояния платежеспособности заемщика¹⁷. Шкала варьируется от 400 до наилучших 900 баллов, а пороговый уровень, рекомендованный Fannie Mae и Freddie Mac, составляет 620.

    Вот и получается, что ипотечные бумаги с баллом 621 легко продаются, а  ипотечный кредит с баллом 619 –  головная боль для банка, в том  время как риски по этим бумагам  примерно одинаковы. Заемщикам уровня 621-625 баллов предъявляются лояльные требования, например, меньшее количество документов, так как они считаются стандартными. А по отношению к заемщикам с баллом ниже 620 банки более требовательны. Как результат – заемщики с баллом чуть выше 620 объявляют дефолты в течение первых двух лет в 1,2 раза чаще, чем заемщики с показателем 615-620.

    Механизм  секьюритизации закладных под жилье  ведет свою историю еще с 1930-х  годов, когда начало свою деятельность агентство Fannie Mae. Тем не менее, до недавнего времени секьюритизация сильно ограничивалась стандартными ипотечными кредитами. Их заемщики могли позволить себе крупные ежемесячные платежи, процент их несостоятельности был незначительным, в то время как инвесторы, вкладывающие свои средства в ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, были прекрасно осведомлены о том, что и какого качества они приобретают.

    Секьюритизация  субстандартных ипотечных кредитов стала возможной благодаря появлению  облигации, обеспеченной долговыми  обязательствами – CDO (Collateralized debt obligation). Идея заключалась в том, что при ее продаже предлагались доли платежей, часть из которых была «привилегированной», то есть подразумевала право первого притязания на платежи по закладным. Оставшиеся после удовлетворения этих претензий деньги шли владельцам долей следующего по старшинству уровня.

    Такая система сделала приобретение привилегированных  долей гарантированным капиталовложением. Даже в том случае, если некоторые  кредиторы по закладной окажутся неплатежеспособными, считалось, что это никак не отразится на владельцах привилегированных долей. Это привело к тому, что CDO относились рейтинговыми агентствами к категории ААА, даже в том случае, если базовые закладные были весьма сомнительного качества. Бумаги с таким рейтингом приносят гораздо более крупные доходы, чем обыкновенные облигации, в то же время существует множество институциональных инвесторов (к примеру, пенсионные фонды), которые покупают активы только с рейтингом ААА. Все это привело к широкомасштабному финансированию субстандартного кредитования.

    Цены  на недвижимость продолжали расти, ипотечные  ценные бумаги – приносить высокий  доход, фонды – активно действовать  на рынке недвижимости, а крупный  пузырь на рынке недвижимости –  надуваться.… Однако все всех устраивало, и мало кто замечал надвигающуюся угрозу коллапса.

2. Взрыв пузыря на рынке недвижимости

    Начало  ослабевания бума на рынке недвижимости США приходится на осень 2005 года, однако для того, чтобы большинство людей  это заметили, понадобилось еще какое-то время. Цены на жилье достигли такого уровня, что его приобретение стало недоступно даже при условии отсутствия первоначального взноса и наличии сверхнизкой ставки по ипотечному кредиту. Объем продаж недвижимости начал замедляться.

    Однако  цены на недвижимость продолжали еще какое-то время расти по инерции. Происходило это в силу того, что в отличие от ценных бумаг, цены на которые меняются ежеминутно, каждая единица недвижимости представляет собой уникальный объект, продавец которого имеет желание и возможность подождать, пока не найдется покупатель, готовый заплатить цену, устраивающую обоих. Ориентировка при установлении цены на жилье также идет на цену недавно проданных схожих домов, поэтому продавцы не торопятся снижать цену, ориентируясь на возрастающий тренд. Это и привело к тому, что при фактически уменьшающемся объеме продаж цены продолжали расти.

    Все же в конце весны 2006 года слабость рынка недвижимости стала очевидной, цены начали падать, постепенно увеличивая темп падения. Даже первоначальное снижение цен сделало очевидным то, что убеждение насчет постоянности роста цен на недвижимость отнюдь не является догматичным. А ведь именно на этом постулате рос пузырь недвижимости, ведь в случае роста цен на дома заемщики, оказавшиеся в затруднительном положении, смогли бы прибегнуть к рефинансированию или продать дом.

Рисунок 8. S&P/Case-Shiller: усредненная динамика роста цены одноквартирного дома в 20 крупнейших городах США¹⁸

    Однако  стоимость домов начала падать, их стало очень трудно продать, коэффициенты неплатежеспособности пошли вверх. Также выяснилось, что лишение права выкупа закладной, то есть принудительная продажа жилья по инициативе кредитора, - это не только трагично для заемщика, но и весьма невыгодно для кредитора, так как сопряжено с многочисленными издержками. В результате все, что получает кредитор от продажи дома, – примерно половина изначально выданного кредита¹⁹.

    Возникает логичный вопрос: почему в таком  случае не произвести реструктуризацию кредита? Ведь если заключить сделку с нынешним домовладельцем, увеличить ему срок кредитования и уменьшить ежемесячные платежи, то вполне можно избежать дорогостоящей процедуры лишения выкупа закладной.

    Суть  в том, что реструктуризация также  требует значительных расходов и  выделения дополнительного персонала, занимающегося подобными операциями. При этом, как правило, субстандартные кредиты выдавались не самими банками, а компаниями-оригинаторами, которые впоследствии продавали их финансовым институтам, а те в свою очередь формировали пулы закладных и продавали их инвесторам в виде CDO. В это время фактическое обслуживание кредитов ложилось на плечи сервисеров займов, а у них в большинстве случаев не было ни средств для проведения реструктуризации займов, ни стимулов этим заниматься. Дополнительное затруднение создавала сложность поддержки финансовой схемы субстандартного кредитования: так как право собственности на закладные было распылено между инвесторами, имеющими разные по важности претензии, то создавались огромные правовые препятствия, которые затрудняли процесс реструктуризации.

    Вот почему реструктуризация задолженности  по большей части не проводилась, в результате происходили дорогостоящие  процедуры лишения права выкупа закладной. Вследствие этого, как только бум начал ослабевать, выяснилось, что ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными, оказались весьма плохими инвестициями.

    Впервые очевидным это стало в начале 2007 года. Как известно, у CDO имеется рейтинг старшинства долей, то есть владельцы привилегированных долей категории ААА, присваиваемой рейтинговым агентством, имеют преимущественное право на получение платежей, в то время как владельцы долей с самым низким рейтингом получают свои выплаты в самую последнюю очередь. Так вот, где-то в феврале 2007 года стало ясно, что владельцы таких долей, вероятнее всего, понесут убытки, в результате чего цены долей с самым низким рейтингом резко упали, что в свою очередь практически остановило весь процесс субстандартного кредитования. Никто не хотел приобретать доли с низким уровнем старшинства, поэтому формировать и продавать субстандартные займы стало невозможно. Результатом прекращения функционирования такого важного источника спроса на жилье стало сокращение числа сделок на рынке недвижимости.

    Несмотря  на это, еще довольно длительное время сохранялась вера в превосходную защищенность привилегированных долей в CDO, поэтому доли с рейтингом ААА в ипотечных пулах, обеспеченных субстандартными кредитами, продавались по цене, близкой к номинальной стоимости, вплоть до октября 2007 года. Но в результате все равно стало понятно ни привилегированные доли, ни даже ипотечные кредиты, предоставленные заемщикам с хорошим кредитным рейтингом, которые вносили крупные первоначальные платежи, не являются безопасными.

    Все это было обусловлено масштабами пузыря недвижимости. Процесс его раздувания привел к тому, что примерно к лету 2006 года американское жилье было переоценено больше чем на 50%, а в некоторых пригородах – на все 100%. Таким образом, при устранении этого завышения цены по логике должны были упасть на 33-50%.

    Таким образом, практически каждый человек, который приобрел свое жилье в  годы максимального раздувания пузыря недвижимости, в итоге получит  отрицательный результат по сделке даже в том случае, если он внес достаточно крупный первоначальный платеж. То есть фактически ипотека стоит дороже дома, а домовладельцы с отрицательной стоимостью являются первыми кандидатами на невыполнение обязательств и лишение права выкупа закладной. Многие из них просто перестают платить по ипотечным обязательством, решив, что даже потеря дома будет наименьшим из зол в финансовом плане. Однако существуют также и объективные причины, по которым заемщик оказывается не в состоянии осуществлять платежи: потеря работы, болезнь, развод и т.д. В результате все в проигрыше: заемщик теряет свое жилье, а кредитор – средства, так как дом стоит меньше ипотеки, и в результате его продажи удается вернуть только часть денег.

    Как только обнаружились трудности на рынке  недвижимости, стало понятно, что  и потеряют очень много денег и домовладельцы, и кредиторы, и инвесторы, купившие ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек. В итоге взрыв ипотечного пузыря уничтожил примерно 8 трлн. богатства США, причем 7 трлн. приходится на убытки домовладельцев, и лишь 1 трлн. – на убытки инвесторов²⁰. Однако именно этот триллион послужил толчком для дальнейшего развития кризиса и перерастания его в мировой финансовый.

3. Причины ипотечного кризиса 

    Учитывая  вышеизложенное, можно кратко сформулировать причины, по которым стал возможным ипотечный кризис²¹:

• Взрыв пузыря на рынке недвижимости.

Низкие  процентные ставки, по которым выдавались ипотечные кредиты, лояльные требования, предъявляемые к платежеспособности заемщиков, высокая склонность населения  к приобретению жилья на заемные  деньги обусловили быстрый рост цен на недвижимость в США в 2001-2005 годы. В 2005 году американцы взяли кредитов под залог жилья на сумму, примерно равную 750 млрд. долларов, при этом значительная часть этих средств шла на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.