Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

Во  второй половине 2006 года началось падение  цен на недвижимость. Для тех заемщиков, которые получили ипотечный кредит недавно и практически без  первоначального взноса, снижение цен  оказалось существенным стимулом для  отказа платить по ипотечным обязательствам, к тому же, субстандартные кредиты выдавались в основном гражданам, имеющим небезупречную кредитную историю. 
Процедуры лишения права выкупа закладной, продажа домов под залогом привели к увеличению предложения на рынке недвижимости, что вкупе с ужесточившимися требованиями по выдаче кредитов и ростом процентных ставок вызвало дальнейшее падение цен на жилье.

По  мнению многих экономистов, снижение цен  на недвижимость явился началом рецессии в экономике США, а спад жилищного строительства, вызванный ипотечным кризисом, привел к замедлению темпов роста ВВП на 1 процентный пункт.

• Снижение прибыльности ипотечного бизнеса и повышение рисков ипотечных операций.

В течение 2005 года кредиторы, которые работали на рынке субстандартного кредитования, привлекали своих клиентов более низкими процентными ставками, то есть имела место ценовая конкуренция. Такой вид конкуренции приводил к улучшению качества портфелей, так как низкими процентными ставками привлекались и заемщики с хорошей кредитной историей и платежеспособностью, которые в принципе могли получить и стандартные кредиты. Проблема в том, что такая политика не приносила достаточной прибыли кредиторам, ведь разница между процентной ставкой, по которой выдавались кредиты, и ставкой привлечения собственных средств снизилась с 6 до 3 процентных пунктов в 2005 году. 
Все это послужило причиной отказа банков от конкуренции по процентной ставке и перехода их к конкуренции по условиям кредитования. Субстандартные кредиторы стали повышать процентные ставки, что привело к снижению количества новых клиентов, то есть уменьшились объемы ипотечного кредитования. Это весьма пагубно сказывается на кредиторах, так как оценка их деятельности ведется, прежде всего, на основе объема выданных кредитов, от чего в свою очередь зависит рыночная стоимость акций банка-кредитора.

В целях  сохранения объемов предоставляемых  кредитов банки стали делать исключения из стандартов. Этому способствовало отсутствие надлежащего государственного контроля над сферой субстандартного кредитования. Такие кредиты являлись весьма высокорискованными, дефолты по ним стали учащаться по мере развития ипотечного кризиса.

Конкуренция в секторе субстандартного кредитования ужесточалась, на рынок стали выводиться новые продукты, которые сделали возможным получения кредита заемщиками с отсутствием документации на жилье, первоначального взноса, с неподтвержденными доходами, плохой кредитной историей. Именно этот сектор субстандартного кредитования показал за время кризиса наихудшие результаты. 
Риски ипотечных бумаг стали недооцениваться, свидетельством этому явилось снижение разницы между доходностью по низкорискованным 10-летними гособлигациям и рискованными 30-летними ипотечными ценными бумагами до  1,5-1,7 процентных пунктов.

• Отсутствие собственных средств у кредиторов для покрытия убытков.

Суть  в том, что у кредиторов, занимающихся субстандартным кредитованием, по большей  части отсутствует возможность  использования для выдачи кредитов средств, привлеченных по депозитам, вместо этого они пользуются банковской кредитной линией.

Кредитор  продает все ипотечные кредиты  инвесторы, который в свою очередь  имеет право продать их назад  в случае просрочки платежей по ним. Обратный выкуп производится кредитором из средств кредитной линии, и  все то время, которое просроченный кредит находится на балансе кредитора, с него взимаются проценты за пользование кредитной линией, в результате чего кредитор вынужден, получив назад просроченный кредит, зафиксировать свои убытки, не дожидаясь окончания процесса обращения взыскания на заложенную недвижимость. 
Пока цены на недвижимость неуклонно росли, сектор субстандартных кредитов был весьма привлекательным для инвесторов из-за повышенных процентных ставок и относительно низкого ожидаемого уровня дефолтов. Вот почему кредиторы могли достаточно спокойно получить банковскую кредитную линию, за счет которой и осуществлялась их деятельность. Как только цены на жилье стали падать, обнажились риски субстандартного кредитования, его привлекательность резко снизилась, поэтому у кредиторов появились значительные проблемы с получением кредитных линий, а прибыли от текущих операций катастрофически недоставало для того, чтобы покрыть возникающие убытки от возросшего уровня дефолтов по кредитам и просроченных платежей.

• Обострение проблемы платежеспособности домохозяйств. 
  По оценкам экспертов²², в 2007 году в США произошло значительное замедление роста потребительских расходов населения. До 2006 года рост потребительских расходов обусловливался следующими позитивными факторами: с одной стороны, более дешевые и доступные кредиты позволяли приобретать больше, с другой стороны, наблюдался постоянный рост на все активы, включая недвижимость. К примеру, только за 2005 год рыночная стоимость активов населения увеличилась на 3,2 трлн. долларов.

2006 год  стал переломным: стоимость денег  возросла, а цены на недвижимость  начали сильно снижаться, в  то время как долги и финансовые  обязательства домохозяйств остались  прежними. Достиг своего исторического  максимума (14,5%) уровень прямых  расходов по обслуживанию ипотеки и потребительских кредитов. В это же время доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья больше половины своих доходов, выросло за период 1997-2005 гг. на 88%.

Появились признаки сокращения прироста занятости  населения, что обострило проблему кредитоспособности всей экономической системы из-за начавшегося снижения доходов населения.

4. Взаимосвязь ипотечного кризиса  в США и мирового финансового кризиса

1. Влияние ипотечного кризиса  на дальнейшее развитие ситуации

    Возникает вопрос: почему же ипотечный кризис в США перерос в глобальный?

    Итак, все субстандартные ипотечные кредиты  продавались кредиторами инвесторам. Однако в роли последних выступали  не только американские банки и другие организации, многие ценные бумаги, обеспеченные субстандартной ипотекой, приобретались иностранными инвесторами. Доля проблемных кредитов росла, что привело к банкротству первичных кредиторов, и это не замедлило сказаться на покупателях ценных бумаг, основанных на субстандартных кредитах, в силу того, что у них уже не было возможности передать все дефолтные кредиты первичному кредитору, и им ничто не оставалось, как объявить об ожидаемых убытках.

    Ипотечный кризис привел к тому, что были пересмотрены подходы инвесторов к оценке надбавки за кредитный риск. Таким образом, доверие инвесторов было сильно подорвано, притом не только к сектору субстандартного кредитования, но и к сектору рефинансирования кредитов в целом. Пострадали не только банки, но и так называемая теневая банковская система – финансовые схемы, которые в принципе выполняют роль банков, но являются более доходными (и, соответственно, более рискованными) и не имеют защитных механизмов, присущих банкам (обязательных резервов, страхования вкладов и т.д.): ценные бумаги с аукционной ставкой, коммерческие бумаги, обеспеченные активами.

      Вся банковская система, в том  числе сферы, где дела обстояли  более-менее благоприятно, подверглись  своеобразному «набегу»: инвесторы  начали судорожно изымать свои  средства из банков и финансовых  схем. Сработал принцип: «Все шло хорошо, но из-за слухов, что все рухнет, все рухнуло». В результате такого нападения, к примеру, исчезли ценные бумаги с аукционной ставкой, которые в действительности обеспечивали кредит на 330 млрд. долларов, а коммерческие бумаги, обеспеченные активами, снизились с 1,2 трлн. долларов до 700 млрд. долларов²³.

    Инвесторы стали гораздо осторожнее вкладывать свои средства, из соображений безопасности предпочитая наименее рискованные  вложения, например, наличные и государственные  ценные бумаги. Паника привела к тому, что процентные ставки по американским казначейским векселям упали почти до нуля, а в единичных случаях реально стали отрицательными, так как это была практически единственная вещь, которую люди принимали в качестве обеспечения финансовых сделок. В результате снижения спроса на ценные бумаги компаний были вызваны проблемы ликвидности этих компаний.

    Еще одним направлением банковского  кредитования,  попавшего под  жернова набирающего оборот кризиса, стало потребительское кредитование. К октябрю 2008 года выяснилось, что кредитные лимиты были сильно снижены, и все большее количество заявителей на получение кредитных карт стало получать отказ.

    Дополнительный  вклад в распространение последствий  ипотечного кризиса внесли скандалы с участием ведущих рейтинговых агентств, которые обвинялись в том, что недооценивали кредитные риски субстандартных кредитов и присваивали таким кредитам высокие рейтинги.

    Первой  жертвой набирающего оборот кризиса  стала одна из крупнейших американских компаний New Century Financial Corp., которая как раз специализировалась на выдаче субстандартных кредитов. Ее убытки в марте 2006 года достигли таких размеров, что она была вынуждена провести делистинг своих акций и остановить выдачу кредитов. Далее кризис перекинулся и на другие компании, которые имели низкокачественные ипотечные облигации в составе своих инвестиционных портфелей.

    Таким образом, кризис, началом которого стал взрыв пузыря на рынке недвижимости из-за широкомасштабного субстандартного  кредитования, вышел за рамки просто ипотечного и затронул всю финансовую систему и экономику не только США, но и Европы, а затем – всего мира. Тем самым были созданы значительные угрозы для европейских банковских систем. Также произошел подрыв доверия к банкам: никто не знает, сколькими проблемными кредитами владеет каждый отдельный банк. Был спровоцирован значительный рост бежбанковской ставки кредитования LIBOR. Результатом стало резкое сокращение масштабов и доступности межбанковского кредитования. Недостаток средств в финансовом секторе сильно ограничил его кредитные способности, что не замедлило сказаться на реальном секторе.

    Можно сказать, был образован некий  замкнутый круг потерь, который попытались прервать монетарные власти: Европейский  центральный банк и Федеральная  Резервная система США прибегли к широкомасштабной кредитной интервенции и выдали банковскому сектору займов общей суммой более 200 млрд. долларов по льготной ставке. Далее последовало предложение заморозить ипотечные ставки для добросовестных заемщиков, что немного стабилизировало ситуацию. Тем не менее, американские компании, в первую очередь финансовые и строительные, понесли значительные потери, темпы роста корпоративной прибыли сильно снизились.

2. Последствия финансового кризиса  в США

    Национализация  Fannie Mae и Freddie Mac

    Одним из самых ярких последствий кризиса  стала национализация американских ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года. Несмотря на то, что у них не так много плохих займов, как в частном секторе, они все-таки есть, и у них наблюдается сильная нехватка собственных средств.

    Банкротство даже хотя бы одного из этих агентств привело  бы к краху финансовой системы  США в силу огромных размеров компаний и сложностью переплетения их связей со всей финансовой системы. Эти агентства  владеют или выступают гарантами более 5 триллионов долл. ипотечных облигаций, их банкротство обрушило бы экономику США. К моменту национализации Fannie Mae и Freddie Mac уже понесли значительные убытки вследствие кризиса, которые в совокупности составили 14 млрд. долларов, а их рыночная капитализация значительно упала.

    Взятие  их под государственный контроль было сделано с целью успокоения мировых финансовых рынков. Однако администрацией президента было подчеркнуто, что она отказывается от полного  обеспечения долгов Fannie Mae и Freddie Mac, вследствие чего даже после национализации эти ипотечные агентства испытывают значительные трудности

    Крах  банков США

    В сентябре 2008 года еще одним результатом  ипотечного кризиса стал кризис ликвидности  мировых банков. В итоге пять крупнейших инвестиционных банков США перестали существовать в прежнем качестве: Bear Stearns разорился и был перепродан, Lehman Brothers обанкротился, Merrill Lynch был куплен Bank of America, Goldman Sachs и Morgan Stanley перестали быть инвестиционными банками в связи с особыми рисками и необходимостью получить дополнительную поддержку ФРС.

    К тому же, был национализирован страховой гигант AIG: ФРС купила 80% его акций.

    В целом за 2008 год обанкротились 25 банков США, за 2009 год – около 130, за первые четыре месяца 2010 года – еще 68 банка.

    Таким образом, столпы, на которых держалась  финансовая система США, оказались  в весьма затруднительном положении  или исчезли вовсе. Для поддержания  финансовой системы страны по инициативе ФРС был создан фонд по выкупу безнадежных долгов, а также принят план Полсона, суть которого заключалась в создании государственной корпорации, задачей которой будет выкуп проблемных активов у банков. Для реализации данного мероприятия планировалось выделить 700 млрд. долларов, однако впоследствии от выкупа активов отказались (и надо заметить, вовремя, так как существовал высокий риск попросту потерять эти деньги). Вместо этого было выделено 800 млрд. долларов банкам с целью поддержки потребительского кредитования.