Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

    В основном же, привлечение потенциальных заемщиков банками ведется путем снижения процентных ставок по ряду ипотечных продуктов, а также путем смягчения условий кредитования.

    Экономика потихоньку отходит от кризиса, ситуация на рынках капитала улучшилась, что  позволило банкам снизить процентные ставки по кредитам. Снижение ипотечных ставок зачастую происходит в рамках какой-то акции, либо по некоторым видам ипотечных продуктов, либо с целью кредитования отдельных групп граждан. В среднем ставки были снижены на 2-3 процентных пункта. На данный момент можно найти предложения банков по приобретению ипотечного кредита в рублях от 12% годовых, в долларах – от 9,5-10%. На 1 марта 2010 года средневзвешенная ставка по рублевым и валютным кредитам составила 13,7 и 11,5% соответственно. Тем не менее, ставки по кредиту пока еще не вернулись на предкризисный уровень (начала 2008 года).

    В таблице представлены фиксированные  ставки по собственным программам ведущих  ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке³²:

      Размер ставки по кредиту определяется  двумя основными факторами: размером  первоначального взноса (выше взнос – ниже ставка) и валютой кредита (отечественные деньги дороже, чем иностранные). Иногда размер ставки зависит и от формы подтверждения доходов.

    Что касается первоначального взноса, то также наблюдается его снижение. Уже более полутора десятка банков готовы выдавать ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30%. По отдельным программам, как правило, предполагающих кредиты молодым семьям, его размер снижен до 10-15%. Тем не менее, кредиты с низким первоначальным взносом требуют некоторых условий, например, дополнительного залога недвижимости, принадлежащей одному из созаемщиков.

    Постепенное улучшение экономической ситуации и увеличение доходов населения  оказывают влияние на требования банков, предъявляемых к форме  подтверждения доходов заемщиков. Все больше банков готовы принять такое подтверждение не только по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка, а кое-где (например, в Сбербанке в рамках пилотного проекта) – в произвольной форме

    Изменения в основных ипотечных программах.

    Самым распространенным в России ипотечным продуктом является кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья. Эта программа была единственной хоть как-то функционирующей в 2009 году. В конце 2009 года произошел постепенный возврат в линейку банковских ипотечных продуктов таких программ, как кредитование приобретения жилья на этапе строительства, покупку загородного жилья и земельных участков.

    Также идет возвращение программы рефинансирования выданных кредитов на других условиях, правда, медленнее всего. Впрочем, данный продукт имел низкую популярность и в докризисный период, его предлагали лишь самые агрессивные игроки.

    Результатом кризиса стало появление на рынке  двух видов новых ипотечных программ:

• Кредиты на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков.  
  После получения согласия неплатежеспособных заемщиков на реализацию жилья, заложенного по ипотеке, банками были сформированы базы данных недвижимости, которую можно получить в кредит из-под залога. Процентные ставки по таким кредитам, как правило, ниже, чем по остальным продуктам, часть банков предлагает докризисную величину ставок. Однако нельзя сказать, что такая программа пользует особой популярностью, так как жилье выставляется по своей докризисной стоимости, которая значительно превышает текущие расценки на дома и квартиры, что является весьма невыгодным для потенциальных заемщиков.
• Кредиты на реструктуризацию уже выданных кредитов на новых условиях, целью которых является снижение кредитной нагрузки. 
  Реструктуризация просроченной задолженности – еще одно следствие кризиса. Данные программы позволяют внести изменения в график погашения с целью проведения отсрочки или рассрочки выплаты просроченной задолженности, а также с целью прекращения применения штрафных санкций за просроченные платежи. Как правило, решением является снижение кредитной нагрузки путем увеличения срока кредита, иногда должнику предоставляется «кредитный отпуск» в 3-6 месяцев, в течение которого он платит сильно сниженные платежи. 
  Тем не менее, большинство банков предпочитают проводить реструктуризацию путем индивидуальных переговоров с клиентами-должниками. Некоторые банки предоставляют заемщикам стабилизационный кредит (достаточный для совершения платежей в пределах одного года) по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Другие аспекты ипотечного кредитования.

    Кризис  внес свои коррективы и в другие стороны российского ипотечного кредитования. Так, идет конкуренция  банков по размеру комиссии по выдаче кредитов. В среднем она составляет примерно 1-2% от стоимости кредита, однако некоторые банки предлагают своим клиентам снизить процентную ставку по кредиту при условии, что заемщик заплатит более высокую комиссию, или наоборот, предлагается снижение комиссии по выдаче кредита при увеличении ипотечной ставки. Часто выше среднего комиссия бывает по кредитам, выданным по стандартам АИЖК, так как для банков-партнеров АИЖК она является основным источником дохода.

    Изменения коснулись также и вопросов страхования. Причиной стал протест Федеральной  антимонопольной службы, согласно которому требование страхования жизни и трудоспособности заемщика в пользу кредитора, а также риска утраты или ограничения права собственности на заложенное имущество, не должно быть обязательным условием для выдачи кредита. Поэтому банки разбили продукты на два варианта: в первом случае достаточно застраховать лишь объект ипотеки, во втором – осуществить комплексное страхование (то есть страхование объекта, личное страхование и страхование титула). От варианта зависит и размер процентной ставки. Впрочем, тенденцией 2009 года стал отказ многих банков от требования обязательного страхования титула.

    Рождение  новых банковских продуктов позволило  так или иначе решить проблему нехватку средств у населения  для осуществления первоначального  взноса по ипотеке. Так, к примеру, банк ВТБ 24 взял за образец принцип стройсберкасс и теперь предлагает потенциальным клиентам вклады, позволяющие накопить деньги на первоначальный взнос, а после этого получить ипотечный кредит по льготной ставке, ниже обычной на 1-3 процентных пункта.

    Федеральным законом РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банкам-кредиторам было запрещено в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, комиссий и срока действия договора. Теперь изменения такого рода можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Вполне возможно, такая поправка приведет к некоторому увеличению процентных ставок, ведь банки фактически лишаются возможности повышать ставки в долгосрочной перспективе. Еще один вариант развития событий –дальнейшее распространение плавающей ставки.

    Если  до кризиса плавающая ставка была редкостью и предлагалась только иностранными банками, то на данный момент она приобретает все большую популярность. Безусловно, это означает повышение риска для заемщиков, что наглядно доказал ипотечный кризис в США, однако при благоприятных экономических условиях такая ставка заметно ниже фиксированной; банкам же плавающая ставка позволяет минимизировать риски колебания рыночной стоимости ресурсов для рефинансирования кредитов.

    Уже более десятка банков предлагают плавающую ставку по своим ипотечным  продуктам. Сбербанк вообще заявил, что собирается ввести плавающую ставку по всем ипотечным продуктам. Привязка ставки осуществляется к ставке рефинансирования РФ, к ставкам межбанковского кредитования LIBOR и EURIBOR, а также к российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime.

    Еще одним порождением кризиса можно  считать комбинированную фиксировано-плавающую  ставку: суть ее в том, что вначале  по кредиту устанавливается фиксированная  ставка (на срок 1-3 года), а затем вступает в силу плавающая ставка. Такие программы выгодны для заемщиков, которые планируют погасить большую часть задолженности в первые несколько лет, так как риск повышения ставки в таком случае минимизируется.

    Таким образом, кризис действительно сильно повлиял на российский рынок ипотечного кредитования, значительно снизив его объемы и изменив структуру. Однако текущая ситуация выглядит довольно благоприятной: процентные ставки постепенно снижаются, объемы кредитования увеличиваются, появляются новые банковские ипотечные продукты, восстанавливаются предкризисные позиции банков, вносятся существенные изменения в их политику. Все это позволяет строить довольно оптимистичные прогнозы относительно дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Заключение

     В настоящей работе были проанализированы как теоретические, так и практические аспекты рынка ипотечного кредитования.

     В результате выполнена главная цель выпускной квалификационной работы – оценка развития российского ипотечного кредитования в условиях кризиса. Попутно выполнены другие задачи: был системно рассмотрен механизм ипотечного кредитования, определены и сравнены масштабы докризисного ипотечного кредитования в РФ, США и Европе. Далее были выявлены основные причины ипотечного кризиса в США и уроки, которые способна извлечь из него Россия. Также рассмотрены изменения в динамике развития российского ипотечного рынка, вызванные кризисом, и проанализировано его текущее состояние и перспективы развития.

     Подведя итоги выполненной работы, можно  сделать несколько выводов, прежде всего, о безусловной важности развития системы ипотечного кредитования для решения социально-экономических задач в стране.

     Далее, важно отметить, что также как и в предкризисный период, на данный момент рынок ипотечного кредитования в России находится лишь в стадии зарождения по сравнению с развитыми зарубежными странами.

     Следует подчеркнуть, что, несмотря на то, что  одной из причин мирового финансового  кризиса стал ипотечный кризис в  США, данный сценарий развития событий  не представляется возможным в России ввиду огромной разницы в масштабах ипотечного кредитования и развитости рынков в России и за рубежом.

     Мировой финансовый кризис оказал сильное воздействие на ипотечный рынок России, результатом чего стало резкое сокращение объемов кредитования, а также значительные изменения в структуре.

     Результаты  проведенного исследования позволяют  отметить, что в конце 2009-начале 2010 гг. российскому рынку ипотечного кредитования удалось переломить отрицательный  тренд. Безусловно, текущее состояние  рынка далеко от докризисного, однако наблюдается положительная динамика: объемы кредитования растут, ставки понижаются, условия кредитов улучшаются, предлагаются новые продукты.

     В связи с этим можно сделать  весьма оптимистичный вывод, что  ипотечный рынок России потихоньку оправляется от кризиса, а его негативные последствия могут быть частично преодолены с помощью развития и усовершенствования ипотечного кредитования.

Список  источников

1. Основы  ипотечного кредитования / Науч.ред. и  рук.авт.колл. Н.Б.Косарева. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРФ-М, 2007.
2. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005.
3. Пол Кругман. Возвращение Великой депрессии? Мировой кризис глазами нобелевского лауреата. – М.: Эксмо, 2009.
4. Гуриев С. Мифы экономики: заблуждения и стереотипы, которые распространяют СМИ и политики. – 2-е изд. доп., переработ. – М.: ООО «Юнайтед Пресс», 2010
5. Гражданский Кодекс РФ, часть 1
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)»
7. Бюллетень банковской статистики Центрального Банка РФ, март 2009, апрель 2010.
8. European Mortgage Federation – Hypostat 2008, статистический сборник
9. Официальный сайт Федерального Резервного Банка США, http://www.federalreserve.gov/
10. Сайт рейтинговой службы Standard&Poor’s http://www.standardandpoors.com/
11. Сайт Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации РУСИПОТЕКА http://www.rusipoteka.ru/
12. Сайт Независимого Бюро Ипотечного Кредитования НБИК http://www.nbik.ru/
13. Сайт компании Индикаторы Рынка Недвижимости http://www.irn.ru/
14. Сайт компании Финам http://www.finam.ru/
15. Сайт компании РБК Личные Финансы http://credit.rbc.ru/
16. Сайт свободной энциклопедии Википедия  http://ru.wikipedia.org/