Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ

Страховая компания, страхующая риск утраты права собственности, инициирует еще одну проверку - чистоты титула.

Таким образом, позиции заемщика и банка по отношению к приобретаемой квартире полностью совпадают. Более того, заемщику достаточно сообщить банку только адрес и стоимость выбранного жилья, так как абсолютно все вопросы, связанные с процедурой заключения сделки, помогут решить представители банка и риэлтерской компании.

Итак, при покупке квартиры по ипотечному кредиту, покупатель не остается один на один с «рынком», а может располагать компетентными союзниками, которые будут отстаивать его интересы.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, необходимо заключить с банком кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором.

К документам, подписываемым при оформлении сделки, относятся также: договор банковского счета, договор о комплексном ипотечном страховании, нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания, договоры поручительства (при наличии поручителей).

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые компании - партнеры банка.

Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке)4.

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -- Закон об ипотеке) содержит процессуальные нормы, определяющие порядок действий, необходимых для заключения договоров об ипотеке, -- нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

После государственной регистрации этой сделки, называемой регистрацией ипотеки (права залога), и оплаты покупателем первоначального взноса, который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку, банк перечисляет деньги продавцу, и квартира становится собственностью покупателя.

Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев, и за этот срок покупателю вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться банком повторно.

 

1.3 Выводы

 

В первой главе выпускной квалификационной работы исследуется теоретические аспекты ипотечного кредита и законодательное регулирование ипотеки в современных условиях.

Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного (денежного) обязательства залогодателя перед залогодержателем.

Чаще всего ипотека используется для финансирования приобретаемой недвижимости. Если должник не выполняет своих обязательств, то залогодержатель вправе потребовать погашения долга за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Таким образом, ипотека служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита.

Ипотечный кредит - это денежная сумма, которая выдается на приобретение жилья под залог этого жилья. Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях срочности, платности и возвратности.

Основные характеристики ипотечного кредита это сумма 60-80% от стоимости приобретаемой или находящейся в собственности недвижимости, на достаточно длительный срок (10-30 лет). Способ погашения и процентная ставка в каждом конкретном случае определяется риском, который готов взять на себя кредитор.

В развитии ипотечного кредита в России большое значение имеют источники кредитных  ресурсов ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений.

Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения.

Авансирование будущих доходов граждан, путем ипотечных жилищных кредитов, формирует платежеспособный дополнительный спрос на жилье и является важным условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование в условиях переходной экономики в России нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит, при ограниченных ресурсах, обеспечить максимальное число заемщиков кредитами.

Количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30%.

Если в 2000 г. доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1% от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2013 г. около 9% жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования.

Итак, ипотечное кредитование является одним из эффективных видов инвестирования в экономике значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, оно оказывает положительное влияние на развитие практически всех отраслей хозяйства, а именно:

• повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;
• возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов.

Объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать, кроме жилья и промышленные предприятия, также офисные здания, складские помещения, торговые сооружения, предприятия гостиничного комплекса и иные виды коммерческого недвижимого имущества.

Не менее позитивная роль ипотека может сыграть в решении проблем аграрного сектора.

Таким образом, ипотека позволяет существенно расширить приток инвестиций в производство, оказывает положительное влияние на развитие практически всех отраслей хозяйства, что положительно стимулирует экономический рост государства в целом.

При рассмотрении законодательного регулирования выяснили, с чем придется столкнуться заемщику, и какой перечень документов необходим при оформлении ипотечного кредита.

После рассмотрения заявки и выяснения всех необходимых проверок, проанализировав множество различной информации, связанной с заемщиком, кредитующее подразделение принимает определенное решение.

При положительном решении кредитного отдела банка, покупателю предстоит определиться с выбором квартиры. Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика.

На последнем этапе необходима государственная регистрация этой сделки, называемой регистрацией ипотеки (права залога), и оплаты покупателем первоначального взноса, который можно положить на специальный счет в банке - кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку, банк перечисляет деньги продавцу, и квартира становится собственностью покупателя.

Итак, мы видим, что покупатель не остается один на один с «рынком», а может рассчитывать на помощь компетентных союзников, которые будут отстаивать его интересы.

 

Глава II. Анализ деятельности Сберегательного банка РФ на рынке ипотечного кредитования

 

2.1 Финансово-экономический анализ деятельности Сберегательного банка РФ

ипотечный кредитование сберегательный банк

Сберегательный банк России - акционерное кредитное учреждение. Деятельность Сберегательного банка РФ осуществляется на основе Устава.

Учредителем Сберегательного банка РФ выступает Центральный банк России, которому принадлежит контрольный пакет акций. Остальные акции принадлежат различным акционерам: банкам, учреждениям, организациям, совместным предприятиям и отдельным лицам. Уставный капитал банка состоит из 13000 тысяч штук обыкновенных и 50000 тысяч штук привилегированных акций. Центральному банку Российской Федерации принадлежит 54,6% уставного капитала или 58,8% голосующих акций.

Статья 28 Устава Сберегательного банка РФ позволяет любому акционеру банка продать акции без согласия других акционеров.

В своих действиях Сберегательный банк РФ руководствуется требованиями действующего законодательства.

Сберегательный банк РФ является юридическим лицом и со всеми своими учреждениями составляет единую систему банка. Сберегательный банк РФ включает в себя территориальные банки, отделения, филиалы и агентства. Территориальные банки, отделения, филиалы и агентства не являются самостоятельными юридическими лицами. Договора и сделки на уровне структурных единиц заключаются от имени Сберегательного банка РФ на основании доверенностей, выдаваемых правлением банка их руководителям.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 4. Структура сберегательного банка РФ

 

Высшим органом управления Сберегательного банка РФ является годовое собрание акционеров, которое регулирует и контролирует его деятельность. В полномочия собрания акционеров входит избрание Совета банка и утверждение его отчета. Избрание Совета банка осуществляется голосованием. Совет банка регулирует и контролирует деятельность банка в промежутках между собраниями акционеров. Члены Совета банка избираются сроком на два года и могут переизбираться неограниченное число раз. Исполнительный орган - Совет директоров, возглавляемый Президентом. В Совет директоров входят также четыре вице-президента и 15 членов Совета. Ежегодная ротация в Совете директоров не менее десяти процентов. Президент осуществляет общее руководство банком, распределяет обязанности между заместителями и директорами и определяет меру ответственности за состоянием дел и подотчетностью на участках.

 

В системе Сберегательного банка РФ существует наблюдательный орган управления - Общественный Совет Сберегательного Банка России, состоящий из представителей Правительства, руководителей крупных промышленных предприятий, наблюдателей от Центрального банка РФ и Государственной налоговой службы.

Сберегательный банк РФ делится на региональные банки (Московский, Санкт-Петербургский и др.), возглавляемые председателями, назначенными президентом Сберегательного банка РФ. Региональные банки имеют отделения, являющиеся структурными основными элементами системы. Руководство отделениями осуществляют управляющие, назначенные председателями территориальных банков. Кроме того, председатели территориальных банков назначают первого заместителя управляющего и главного бухгалтера отделения.

Отделения, в свою очередь, могут иметь в своем составе филиалы, оперотделы, а также, по согласованию с другими организациями, могут создавать агентства. Сберегательного банка РФ обладает самой мощной и разветвленной филиальной сетью в России. Кроме того, в отделениях существуют отделы, занимающиеся отдельными направлениями банковской деятельности и отделы, обеспечивающие производственный процесс.

Все структурные единицы системы Сберегательного банка РФ действуют на основании соответствующих положений, регламентирующих выполняемые функции, компетенцию, ответственность и прочее.

Сберегательному банку РФ, как и другим банкам, запрещено осуществление операций по производству и торговле материальными ценностями, а также по страхованию всех видов, за исключением страхования валютных и кредитных рисков.