Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ

Договора об инвестировании строительства, Договора залога имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства и Договора поручительства Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства).

Выдача второй и последующих частей кредита на строительство Жилья осуществляется по заявлению Заемщика в соответствии со сроками оплаты, установленными Договором об инвестировании строительства.

При выдаче ипотечного кредита кредитный работник проводит ряд расчетов.

Эти расчеты будут приведены на конкретном примере. Как уже описывалось раньше, для того, чтобы получить кредит Заемщик должен предоставить справку с места работы о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, а также анкету установленной формы, в которой также указываются сведения о доходах Заемщика.

Данные о Заемщике:

1. Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 29 133 р.33 коп.
2. Среднемесячные удержания за последние 6 месяцев:

- подоходный налог (средний за последние пол года) - 3 787 р.33 коп.

- страховые взносы в пенсионные фонды - 351 р.48 коп.

- профсоюзные взносы - 251 р. 59 коп.

Налог на имущество, алименты, удержания по исполнительным листам и прочие платежи Заемщик не производит.

3. Возраст - 35 лет.
4. Заявка оформляется - 06.03.2012г.
5. Ориентировочная стоимость квартиры - 1 145 200,00 р.

Расчёты производятся как в рублях так и в долларах - это зависит от вида валюты которую выбрал заёмщик. В конкретном примере расчёты будут выполнены в рублях.

Анализ методики предварительного расчета платежеспособности и максимального размера предоставляемого кредита

Платежеспособность определяется следующим образом:

 

Р = Дч * K * t, (1)

 

где: Р - платежеспособность;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент, который устанавливается в зависимости от величины Дч;

t - срок кредитования в месяцах.

При расчете чистого среднемесячного дохода Заемщика из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам и т.д.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. В нашем примере это не учитывается, т.к. Заемщик не имеет поручительств.

Дч = 29 133,33 - (3 787,33 + 351,48+251,59) = 24 742,93 р.

Для определения коэффициента (К) доход следует пересчитать в долларах по курсу Центрального банка РФ на момент подачи Заемщиком кредитной Заявки, т.е. на 06.03.2012г.

Курс доллара США на 06.03.2012г.: 1$ = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 24 742,93 / 27,63 = 895,51$,

Т.к. Дч($) ниже 1000$, то коэффициент К = 0,7.

t = 180 месяцев (кредит выдаётся на 15 лет).

Р = 24 742.93 * 0,7 * 180 = 3 123 909,18 р.

Если бы в течение предполагаемого срока кредита Заемщик вступал в пенсионный возраст, то его платежеспособность определялась бы следующим образом:

 

Р = Дч1 * К1* t1 + Дч2 * К2,* t2, (2)

 

где: Дч1 - среднемесячный доход, который рассчитывается аналогично Дч;

t1 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст Заемщика;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика);

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст Заемщика

К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

После определения платежеспособности Заемщика рассчитывается максимальный размер кредита, который может выдать банк (формула 3). При этом учитывается, что платежеспособность должна покрывать сумму кредита и сумму платежей по кредиту:

 

SP	=		P
		1 + 1 +	(t+1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
			2*12 * 100

 

где: Sp - максимальная сумма кредита;

i - годовая процентная ставка по кредиту;

i = 18% в год.

Sp = 3 123 909,18 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 1 323 690,33 р.

Из расчетов получается, что максимальная сумма кредита, которую может получить заемщик, равна 1 323 690,33 рублей. Но по условиям ипотечного кредитования банк будет кредитовать только 70% от стоимости квартиры.

Поэтому Заемщиком сообщается ориентировочная стоимость квартиры, которая составляет 1 145 200,00 рублей.

Исходя из этого, определяется, что банк может предоставить Заемщику сумму (Sкр) в размере:

Sкр = 1 145 200,00 * 70% = 801 640,00 р..

Данная сумма не превышает рассчитанную максимальную сумму кредита и будет записана в ипотечном сертификате. Заемщик должен внести из своих собственных средств 343 560,00 рублей на вклад «до востребования», что составляет 30% от стоимости квартиры.

После расчета суммы кредита определяется обеспечение по кредиту (пример будет приведён ниже).

Поручитель 1:

1. Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 19 680,49 р.
2. Среднемесячные удержания за последние 6 месяцев:

• подоходный налог (за последние полгода) - 2 558,19 р.

• страховые взносы в пенсионные фонды - 280,56 р.
• профсоюзные взносы - 217,32 р.

Поручитель 2:

1. Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 14 000,97 р.
2. Среднемесячные удержания за последние 6 месяцев:

• подоходный налог (за последние полгода) - 1 820,67 р.

• страховые взносы в пенсионные фонды - 170,38 р.
• профсоюзные взносы - 120,76 р.

Определяется кредитоспособность поручителей. Обеспечение считается достаточным по кредиту, если сумма поручительства не меньше, чем сумма выдаваемого кредита. Платежеспособность и размер предоставляемого поручительства определяются также, как платежеспособность (формула 1) и размер кредита (формула 3) Заемщика. Они рассчитываются на то же число, что и кредит, т.е. на 06.03.2011г.

Поручитель 1:

Дч = 19 680,49 - (2 558,19 + 280,56 + 217,32) = 16 624,42 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 16 624,42 / 27.63 = 601,68$

К = 0,5

Р1 = 16 624,42 * 0,5 * 180 = 1 496 197,80 р.

О - обеспечение по кредиту (аналогично Sp)

О1 = 1 496 197,80 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 633 982,12 р.

Поручитель 2:

Дч = 14 000,97 - (1 820 ,67 + 170,38 + 120,76) = 11 889,16 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 11 889,16 / 27.63 = 430,30$

К = 0,5

Р2 = 11 889,16 * 0,5 * 180 = 1 070 024,40 р.

О2 = 1 070 024,40 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 453 400,17 р.

Обеспечение по кредиту:

О = О1 + О2 (4)

О = 633 982,12 + 453 400,17 = 1 087 382,29 р.

Сумма обеспечения оказывается даже больше, чем сама сумма требуемого кредита (801 640,00 рублей).

Если бы обеспечение по кредиту было меньше чем сумма кредита, то Заемщик мог взять только, ту сумму, на которую бы хватало обеспечения. В этом случае максимальный размер кредита определялся по формуле 5:

 

Sо	=		О
		1 + 1+	(t+1)* годовая процентная ставка по кредиту в рублях
			2*12 * 100

 

Например, если бы сумма обеспечения была на 750 000,00 рублей, то банк предоставил бы Заемщику только 750 000,00 рублей, (а не 801 640,00 рублей), хотя согласно расчету он может взять и больше.

Перерасчет платежеспособности Заемщика и максимальной суммы кредита

Перерасчет делается после того, как Заемщик найдет себе квартиру. Он предоставляет в банк пакет документов, а кредитный работник делает перерасчет платежеспособности Заемщика (т.к. она могла измениться за то время, пока искалась квартира), суммы кредита (т.к. Заемщик предоставляет уже точную стоимость приобретаемой квартиры), а также обеспечения по кредиту.

Перерасчет делается по тем же формулам, что и предварительный расчет (формулы 1, 3, 4).

Предположим, Заемщик пришел с пакетом требуемых документов в банк через 1 месяц после получения ипотечного сертификата.

На 15.04.2012г:

1. Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - 34 197,28 р. (увеличился)
2. Среднемесячные удержания:

• подоходный налог - 4 445,65 р.

• страховые взносы в пенсионные фонды - 372,28 р.
• профсоюзные взносы - 251,59 р.

3. Стоимость квартиры - 1 173 830,00 р..

Перерасчет:

Дч = 34 197,28 - (4 185,65 + 372,28 +251,59) = 29 387,76 р.

Курс доллара США: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 29 387,76 / 27,63 = 1063,62$;

К = 0,8;

Р = 29 387,76 * 0,8 * 180 = 4 231 837,44 р.

Sp = 4 231 837,44 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 1 799 151,46 р.

Стоимость квартиры увеличилась, следовательно, потребность в кредите уже не 801 640,00 рублей, а 821 681,00 рублей. (70% от стоимости). Но Заемщик сможет получить только оговоренную ранее сумму, которая записана в ипотечном сертификате (т.е. 801 640,00 рублей), хотя его платежеспособность и потребность в кредите возросли.

Если бы платежеспособность Заемщика при перерасчете уменьшилась, и максимальная сумма кредита стала бы меньше ранее рассчитанной суммы, то банк предоставил бы кредит на сумму, которая получилась при перерасчете, независимого от того, что написано в ипотечном сертификате. Например, при перерасчете получилось, что максимально возможная сумма кредита составляет 750 000,00 рублей. В этом случае банк выдал бы только 750 000,00 рублей, несмотря на то, что в сертификате записано 801 640,00 рублей.

Сделав перерасчет по Заемщику, оценивается сумма обеспечения по кредиту. В рассматриваемом случае данные по поручителям не изменились.

Произведем перерасчет обеспечения на 15.04.2011г:

Поручитель 1:

Дч = 19 680,49 - (2 558,19 + 280,56 + 217,32) = 16 624,42 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 16 624,42 / 27.63 = 601,68$

К = 0,5,

Р1 = 16 624,42 * 0,5 * 180 = 1 496 197,80 р.

О - обеспечение по кредиту (аналогично Sp),

О1 = 1 496 197,80 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 633 982,12 р.

Поручитель 2:

Дч = 14 000,97 - (1 820 ,67 + 170,38 + 120,76) = 11 889,16 р.

Курс доллара США на 06.03.2012г: 1 доллар США = 27 р. 63 коп.

Дч($) = 11 889,16 / 27.63 = 430,3$;

К = 0,5;

Р2 = 11 889,16 * 0,5 * 180 = 1 070 024,40 р.

О2 = 1 070 024,40 / (1+((1 + 180)*18 /2400)) = 453 400,17 р.

Обеспечение по кредиту:

О = 633 982,12 + 453 400,17 = 1 087 382,29 р.

Обеспечения вполне достаточно для покрытия кредита, поэтому, проанализировав данные, Заемщику выдается кредит в размере 801 640,00 рублей, при этом недостающую сумму 20 041,00 рублей (т.к. стоимость квартиры увеличилась) Заемщик должен будет заплатить из собственных средств.

Порядок погашения кредита

Порядок погашения задолженности по кредитам и процентов по ним производится заемщиком в сроки, указанные в Кредитном договоре и Срочном обязательстве, т. е. в рамках условий Кредитного договора, заключенного между банком и заемщиком.

Допускается возможность погашения кредитов, как единовременно, так и в рассрочку, срок платежа устанавливается с таким расчетом, чтобы он поступил в Банк в сроки, предусмотренные в кредитном договоре.

Погашение задолженности по кредиту и процентов по ним производятся при явке Заемщика в Сбербанк наличными деньгами.

Все платежи Заемщика отражаются отдельно:

1. платеж основного долга текущего месяца;
2. платеж по процентам текущего месяца;
3. платеж по просроченному основному долгу;
4. платеж по просроченным процентам.

Сотрудник филиала обязан вести выше указанные платежи, указать в форме, отражающей платеж Заемщика (форма-31), а также указывать все платежи отдельно для бухгалтера, ведущего счета по кредитам в карточке лицевого счета Заемщика.

Если Заемщик платит регулярно платежи по кредиту, согласно кредитному договору, сотрудник филиала при приеме платежа от Заемщика указывает в форме 31 - за какой месяц произведен платеж основного долга, а также сумму процентов по основному долгу и за сколько дней (от предыдущею погашения).