Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

 

6))) Метод капитализации доходов.

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

•      потоки доходов – стабильные положительные  величины;

•      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод  не следует использовать, если:

•      потоки доходов нестабильны;

•     объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и  аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула  расчета имеет следующий вид:

 С = ЧОД/Rкап, где

С – стоимость  объекта недвижимости,

ЧОД – чистый операционный доход,

Rкап – коэффициент капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение  ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого  объектом недвижимости при его  наи лучшем наиболее эффективном  использовании; 

2)   расчет  ставки капитализации; 

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

 

7))) Потенциальный валовой доход в оценке методом капитализации доходов.

8))) Действительный валовой доход в оценке методом капитализации.

 Метод капитализации  доходов используется при оценке  приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью  могут, например, представлять собой  текущие и будущие поступления  от сдачи ее в аренду, доходы  от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Результат по данному  методу состоит как из стоимости  зданий, сооружений, так и из стоимости  земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1. Оценивается  потенциальный валовый доход.  Делается это на основе анализа  текущих ставок и тарифов, существующих  на рынке недвижимости для  сравнимых объектов. Потенциальный  валовый доход (ПВД) — доход,  который можно получить от  недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа , где

S — площадь  в кв. м., сдаваемая в аренду;

Cа — арендная  ставка за 1 кв. м.

 

 Как правило,  величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются  предполагаемые потери от недоиспользования  объекта недвижимости и потери  при сборе платежей. Уменьшение  ПВД на величину потерь дает  величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД - потери.

3. Рассчитываются  предполагаемые издержки по эксплуатации  оцениваемой недвижимости. Периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные  расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы;

 условно-переменные  или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение  или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

 К условно-переменным  относятся расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной  загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

 Основными  условно-переменными расходами являются  коммунальные расходы, расходы  на содержание территории, расходы  на управление, зарплата обслуживающему  персоналу и т. д.

 К расходам  на замещение относятся расходы  на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

 В расчете  подразумевается, что деньги на  это резервируются, хотя большинство  владельцев недвижимости, в действительности, этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

 

9))) Чистый операционный доход в оценке методом капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой  доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных  отчислений):

ЧОД = ДВД –  ОР.

Операционные  расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные  расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы;

 условно-переменные  или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые  платежи).

 К условно-переменным  относятся расходы, размер которых  зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

 Основными  условно-переменными расходами являются  коммунальные расходы, расходы  на содержание территории, расходы  на управление, зарплата обслуживающему  персоналу и т. д.

 К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру).

 

10))) Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

 • с учетом  возмещения капитальных затрат (с  корректировкой на изменение  стоимости актива);

 • метод  связанных инвестиций, или техника  инвестиционной группы;

 • метод  прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1)  ставки  доходности инвестиции (капитала), являющейся  компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)  нормы возврата  капитала, т.е. погашение суммы  первоначальных вложений. Причем  этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного  построения:

+  Безрисковая  ставка дохода +

+  Премии  за риск +

+  Вложения  в недвижимость +

+  Премии  за низкую ликвидность недвижимости +

+  Премии  за инвестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации  применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму  возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существует три  способа возмещения инвестированного капитала:

–       прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

–       возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

–       возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента

(метод Хоскольда).

     Метод  Ринга. Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива.

 Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда  ожидается, что в течение всего  прогнозируемого периода будут  получены постоянные равновеликие  доходы. Одна их часть представляет  собой доход на инвестиции, а  другая обеспечивает

возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента) Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе "Взнос на амортизацию единицы")

     Метод  Хоскольда. Его используют в  тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями  настолько высока, что становится  маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

 

 

11))) Метод рыночной  выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения  стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле: V=I/R V - стоимость; 
I - ЧОД; R - коэффициент (ставка) капитализации. Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации: R=I/V Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи : Р= ЧОД / цена продажи Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД: M= Цена продаж / ЧОД откуда Со = ЧОД х М

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.

 

12))) Так как  большинство объектов недвижимости  покупается с помощью заемного  и собственного капитала, то общая  ставка капитализации должна  удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат. 
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:  R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал). Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом: Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не  просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала. Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:  Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.  Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:  R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.). Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:  Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала