Шпаргалка по "Оценке недвижимости"

 

19)))))))) Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость  объекта оценки - X, а цену продажи  сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения  сводятся к следующему: 
1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%: 
X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1 + 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый  объект хуже аналога на 15%, цена  аналога уменьшится: 
X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться: 
1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена  аналога должна вырасти: 
1.0 = Х- 15% х X = X х (1.0 - 0.15), X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические  методы расчета поправок

Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод  трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка  недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в  качестве единиц сравнения следующие  единицы сравнения: 
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 
2. Общий коэффициент капитализацийОКК).

 

20))))) Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой  ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к це не продажи  по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле 

Коэффициент капитализации  – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации  является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент  капитализации рассчитывается методом  кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка  обычно представляется в виде:

i = i_o + i_с + i_л + i _in + n _к

где 
i_o – безрисковая ставка процента, %; 
i_с – общерыночный риск, %; 
i_л – премия на низкую ликвидность, %; 
i_in – премия за качество менеджемента, %; 
n_к – норма возврата на капитал, %.

 

 

 

 

21. Особенности затратного  подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Фактически затратный  основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные  затраты, а также предпринимательская  прибыль, необходимые для строительства  существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значени стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Оценка стоимости  объектов недвижимости в рамках затратного подхода основывается на следующем  соотношении: Vоо = Vзу + (ПВС – И), где Vоо - искомая величина стоимости  объекта; Vзу - стоимость земельного участка; Vулучш - полная восстановительная стоимость улучшений (как новых); И - величина накопленного (совокупного) износа.

Этапы использовании  затратного подхода:

Оценка стоимости  земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

Расчет прямых и косвенных затрат для строительства  зданий на дату оценки.

Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей  требованиям рынка.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

Расчет общего накопленного износа здания, как суммы  физического, функционального и  внешнего старения.

Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы  между полной восстановительной  стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

Расчет стоимости  объекта недвижимости, как суммы  стоимости земельного участка и  остаточной стоимости строений.

Корректировка стоимости объекта недвижимости на

стоимость элементов  движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

стоимость безусловного права собственности, относительно оце¬ниваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости  конкретного имущественного права  в недвижимости.

 

22. Метод сравнительной единицы в расчете восстановительной стоимости

Этот метод  предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь  следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где

Со - стоимость  оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

Sо - площадь  оцениваемого объекта (количество  единиц сравнения);

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости  СМР между базовой датой и  датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:

- единое функциональное  назначение;

- близость физических  характеристик;

- сопоставимый  хронологический возраст объектов;

- другие характеристики.

 

23. Метод разбивки  по компонентам (метод поэлементного  расчета) в расчете восстановительной  стоимости.

Метод разбивки по компонентам.

Принято считать, что погрешность метода составляет 10-20%. Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1).

Метод допускает  следующие варианты:

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного  и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Информационной  базой оценки служат:

укрупненные сметные  нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);

УПСС, УПВС, УПБС - укрупненные расценки и стоимостные  показатели объектов-аналогов.

 

24. Индексный  способ оценки в расчете восстановительной  стоимости

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

 

25. Износ

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости  от причин, вызывающих обесценение  объекта недвижимости, выделяют следующие  виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и  функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически  возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта  в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь  здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения  вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной  практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого  в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.