Проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Проблема правового регулирования  договора аренды недвижимого имущества  в современном российском законодательстве связана с осуществляемыми в  нашей стране экономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулирования  показала, что для нормального  развития товарно-денежных отношений  наиболее предпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и  порядок в общественном производстве.

Переход России к рыночной экономике  неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования  имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. В этой связи важнейшей задачей  правового, в том числе гражданско-правового, регулирования, является гибкое реагирование и поддержание законодательства в соответствии с потребностями  участников имущественных отношений. Одним из таких инструментов правового  регулирования является договор  аренды.

Договор аренды позволяет достичь  баланса между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого  имущества прибыль, арендодатель сохраняет  данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а, следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

Аренда недвижимости является одним  из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу  хочется отметить, в самом Гражданском  кодексе РФ (часть вторая) говорится  в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам  и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§1 гл. 34 ГК РФ)¹, а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых, общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного "деления" нет.

В последние годы сложилась ситуация, когда любой гражданин или  организация, желающие заняться предпринимательской  деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения  под офисы, склады и магазины в  собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные  объекты недвижимости. Остается оптимальный  вариант решения этой проблемы - аренда.

В сфере арендных отношений, когда  объектом является здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных  проблем, которые представляют тем  больший интерес, что позиция  законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. Мы попытаемся затронуть  наиболее важные и проблемные аспекты  аренды зданий и сооружений.

Немало вопросов до недавнего времени  вызывал и вопрос о том, относятся  ли к зданиям и сооружениям  нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет  и т.д. Как показывает опыт, подавляющее  число споров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи  с заключением и исполнением  договоров аренды зданий и нежилых  помещений.

Один из ведущих ученых В.В. Витрянский в середине 90-х писал, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»².

Но сейчас четко обозначено, что  ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. Нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связаны с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений³.

К сожалению, нельзя утверждать, что  с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и  непротиворечивое гражданское законодательство. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно неоднозначно. И в этой связи возникает  немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации  федеральному законодательству.

Поставленные вопросы в работе находятся в основном на начальной  стадии исследования в отечественной  научной литературе, существует большое  количество статей, посвященных отдельным  локальным проблемам, например, государственной  регистрации прав на недвижимость и  сделок с нею. Законодательство о  договоре аренды зданий, сооружений, а  также о регистрации относительно новое и его нельзя признать совершенным, в связи с чем возникают проблемы, требующие разрешения. Данная тема мало исследована в специальной юридической литературе, отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебных инстанций, что не соответствует ее актуальности и значимости для практической деятельности.

Объектом данного исследования являются общественные отношения возникающие в области аренды недвижимости.

Конкретными объектами исследования выступают права и обязанности  субъектов договора аренды зданий и  сооружений, правовое положение объектов данного договора.

Предметом исследования выступает  такой вид гражданско-правового  договора, как договор аренды зданий и сооружений.

Цель данной курсовой работы состоит  как в рассмотрении отдельного вида аренды, а именно – договора аренды зданий и сооружений, его содержание. Отдельно рассмотрены правовые проблемы государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

Указанные цели определяют задачи исследования:

1) анализ понятия договора аренды  зданий и сооружений;

2) изучение правового регулирования  договора аренды зданий и сооружений;

3) раскрытие содержания договора аренды зданий и сооружений

         4)изучение  формы и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения

Как показывает анализ современной  юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом  внимания известных российских ученых, среди которых следует назвать  имена: В.Д. Карповича, Чижова А.С., Шагова В.В.,Смирнов В.В., Лукина З.П., Садиков О.Н.

При написании курсовой работы использовались как общенаучные (методы синтеза  и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод). Сравнительно-правовой метод позволил выявить особенности соотношения общих и специальных норм регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

1.1  Понятие  договора аренды здания или  сооружения.

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие  о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи  с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться  соответствующие документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и план объекта  недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами  на который обладает арендодатель . На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Здание (сооружение), являющееся предметом  договора аренды, должно совпадать  со зданием (сооружением) как объектом государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Дело в  том, что государственной регистрации  подлежат также права на здания (сооружения), играющие второстепенную, обслуживающую  роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Например, на гаражи, котельные, виадуки  и т.п. Такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей, принадлежностей

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, отнесенные к сфере специально регулирования  в ГК, квалифицируются как объекты  недвижимости по признакам неразрывной  связи с землей и невозможности  их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому  имуществу, указанный критерий, а  именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения  без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу  применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК).

Поскольку здание всегда находится  на земле и при использовании  его арендатором неизбежно возникнет  вопрос о мере пользования арендатором  землей, одновременно должен быть решен  вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный  участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены  ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий  земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит  право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его  использования в соответствии с  его назначением.

Данную ситуацию непосредственно  регулируют правила, содержащиеся в  ГК РФ (ст.ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок  может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный  участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования  его по назначению (п.2 ст.652 ГК).

В то же время, признавая право арендатора здания или сооружения на соответствующий  земельный участок, ГК оставляет  открытым вопрос о форме его землепользования. в п. 2 и 3 ст. 652 четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный участок.

В п. 2 предусматривается сдача в  аренду здания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем  арендодателю на праве собственности. В п. 3 - сдача в аренду здания и  сооружения, находящегося на чужом  для арендодателя (не принадлежащем  ему на праве собственности) земельном  участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос о виде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью  участок и порядке его определения.

Согласно п. 2, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено сдаваемое  в аренду здание или сооружение, конкретная форма землепользования для его арендатора определяется законом либо договором аренды здания или сооружения.

При решении вопроса о форме  землепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может  быть предоставлено право аренды или иное предусмотренное законом право на соответствующую часть земельного участка (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК)⁴.