Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

 

 

ь

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Ведение………………………………………………………………………….3-6

Глава 1. Пoнятиe и виды жилых помeщeний………………………………..7-21

1. Пoнятиe и значeниe жилыx помeщeний…………………………..7-14
2. Виды ocнoвныx oбъeктoв жилыx пoмeщeний…………………...15-21

Глава 2. Пpавo coбcтвeннocти и иныe вeщныe пpава на жилую   нeдвижимocть…..………………………………………………….22-41

1. Право собственности на жилую недвижимость…………………22-38
2. Иные вещные права на жилую недвижимость………………….39-41

Глава 3. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере……………….…..42-71

1. Приватизация жилых помещений……………………………..…42-47
2. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений…………...…48-57
3. Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью…….....58-71

Заключение ………………………………………………………………..…72-74

Список используемой литературы…………………………………………..….75

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ведение

Актyальнocть тeмы иccледoвания. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, изолированные комнаты (в квартирах и домах). Под жилым, понимается, законченное строительством помещение и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету, если оно функционально предназначено, и пригодно по санитарному, техническому и иному покупательскому состоянию к постоянному проживанию граждан. В соответствии с Конституцией Российской Федерации1 (Далее — Конституция РФ) в России признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Жилое помещение может относиться к любой из них2.

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации3 (Далее — ГК РФ) указывает на то, что собственником осуществляются права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий: содержание сделок не должно противоречить закону; стороны должны обладать правосубъектностью; отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; указанные сделки должны быть заключены в письменной форме. И ряд других условий. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, дарение, мену, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду4 и т.д.

Жилое помещение является особым, социально значимым объектом, представляет собой необходимое условие нормального существования человека. Ст. 7 Конституции Российской Федерации5 провозгласила, что Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Конституцией РФ гарантировано право каждого на жилище, так же как и гарантирована его неприкосновенность.

Решение жилищного вопроса включает несколько составляющих, в том числе правовую: необходимо создание правовых условий для оптимального сочетания публичных и частных интересов, чему способствует развитие научных положений о жилом помещении.

В современном законодательстве отсутствует согласованность норм различных отраслей при установлении правового режима жилых помещений. Отношения, возникающие по поводу жилых помещений,  регулируются различными отраслями законодательства, в которых зачастую встречаются коллизии, что свидетельствует о несовершенстве юридической техники. В частности, законодателем при формулировании некоторых правил о жилых помещениях в нормах гражданского и жилищного законодательства используется различная терминология.

В целях эффективного правового регулирования отношений, возникающих по поводу жилых помещений, необходимо учитывать сочетание публично-правовых и частноправовых начал при формировании правового режима жилого помещения, при установлении пределов и ограничений в осуществлении субъективных прав на жилые помещения. Сказанное свидетельствует о необходимости развития научных положений в данной области и совершенствования существующих законодательных положений.

Все вышесказанное обусловливает актуальность выбранной темы исследования.

Цель и задачи исследования. Цель дипломной работы состоит в системно-структурном и содержательном анализе комплекса правовых проблем, которые определяют место жилой недвижимости в системе сложных объектов недвижимости в целом, и разработка научно-практических рекомендаций решения этих проблем.

Данная цель обуславливает постановку и решение следующих задач:

1. анализ имеющихся в научной литературе взглядов о понятии недвижимого имущества в жилищной сфере;
2. выявление степени актуальности детального правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере;
3. определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере;
4. раскрытие и изучение основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;
5. выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;
6. на основе анализа и обобщения исследованного научного, практического и нормативно-правового материала формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России и практики его применения.

Объектом дипломной работы являются общественные отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений как объектов гражданских прав.

Предметом работы являются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие по поводу жилых помещений, материалы судебной практики, труды отечественных ученых в данной области.

Методологической основой работы явились общенаучные и частно научные методы познания, включающие диалектический, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод сравнительного правоведения, межотраслевой метод юридических исследований.

 Теоретическую  основу дипломной работы составляют труды таких отечественных ученых, как М.М. Агарков,  С.С.  Алексеев, К.Н. Анненков, В.А. Белов, К.О. Берновский, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Д.Д. Гримм, С.П. Гришаев, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, А.В. Малько, В.М. Марткович, Н.И. Матузов, Д.И. Мейер, В.Н. Протасов, В.И. Сенчищев, А.П. Сергеев, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Р.О. Халфина, Л.А. Чеговадзе, М.Ю. Челышев, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова и др.

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и виды жилых помещений

1. Понятие и значение жилых помещений

Понятие «недвижимость» введено в активный практический оборот относительно недавно (с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года). Тем не менее, термин «недвижимое имущество» известен со времен Указа Петра I о единонаследии 1714 года.

Г.Ф. Шершеневич подчеркивал важность деления вещей, на движимые и недвижимые. Это деление возникло в силу исторических причин, вследствие преобладающего значения земли. Он понимал под недвижимостью прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Это - строения, если их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики и заводы6.

В действующем законодательстве России понятие недвижимости дается в п.1 ст. 130 ГК: к недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, сооружения, здания.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.

Известно, что ГК дает базовые определения и регулирующие положения, которые при необходимости конкретизируются в других законодательных документах: кодексах и законах. Это жилищный, водный и лесной кодексы, градостроительный, законы о недрах и т.п.

В ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается наличие признака - государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению.

Следует заметить, что понятие недвижимости, данное ст. 130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного ст.1 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где не упоминаются суда и космические объекты. Здесь дается понятие недвижимости. В ст.1 Закона о регистрации дан более широкий перечень объектов недвижимости в сравнении с п.1 ст. 130 ГК. Закона о регистрации дополняет перечень объектами: жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

На сегодняшний день на территории РФ сложился рынок недвижимости. В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Только стихийные бедствия и несчастный случай, могут разрушить жилое здание. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах, форме, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, об окружающей среде, о подъездных путях, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, изменяет, сохраняет, или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров7, стоимость которых может возрастать с течением времени8.

Так, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет9. Из этого следует, что недвижимость является долговечной.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Различают физический, функциональный и внешний износ.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Управление заключается в обслуживании коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов10.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, не являющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.

Приступая к рассмотрению правового режима, следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».

В частности, понятие «жилище» используется в ст. 25 Конституции РФ, однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение.

Следует отметить, что в Жилищном кодексе РФ также используется понятие «жилище». В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК РФ. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, недопустимости его произвольного лишения и неприкосновенности жилища, однако само понятие в ЖК РФ также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище» — помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.