Развитие девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере Белгородской области)

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ Государственное АВТОНОМНОЕ образовательное учреждение высшего профессионального образования

«БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(НИУ «БелГУ»)

 

 

 

Ищенко  Елена Александровна

 

 

Развитие  девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере (на примере белгородской области)

 

 

Диссертация на соискание академической степени

магистра

Направление подготовки

080100.68 Экономика,

программа «Экономика недвижимости»

 

 

 

Научный руководитель

кандидат экономических

наук, доцент Ваганова О.В.

 

 

 

Рецензенты

доцент кафедры  экономики и статистики

НИУ «БелГУ», кандидат  экономических наук, доцент Васильев В.В.

 

 

 

 

 

 

 

Белгород 2013

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Теоретические основы развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере ……………………………………………8

1.1. Понятие, сущность, основные понятия   девелопмента…………………..8

1.2. Роль девелоперской деятельности в процессе развития недвижимости...16

1.3. Особенности  девелопмента в инвестиционно-строительной сфере

на современном этапе…………………………………………………………..24

2. Диагностика состояния отечественного девелопмента в Российской Федерации………………………………………………………………………..35

2.1. Динамика развития девелоперской деятельности в России …………….35

2.2. Специфические детерминанты развития девелоперской деятельности

 в Белгородской области………………………………………………………...43

2.3. Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности

в управлении недвижимостью в Белгородской области………………………54

3. Совершенствование эффективности девелоперской деятельности                            в инвестиционно-строительной сфере…………………………………………66

3.1. Развитие механизмов  государственно-частного партнерства 

в условиях девелоперской  модели реализации инвестиционно-

строительных проектов …………………………………………………………66

3.2. Рекомендации  по повышению эффективности управления  девелоперскими компаниями…………………………………………………...77

3.3. Методика мониторинга  рынка недвижимости  как основа 

эффективной девелоперской  деятельности …………………………………...88

Заключение………………………………………………………………………96

Список использованных источников…………………………………………100

Приложение…………………………………………………………………….106

 

Введение

 

Развивающийся российский рынок недвижимости требует  все больше новых моделей управления и организации бизнеса. Такие модели только начинают формироваться и использоваться бизнесменами и менеджерами в российских условиях. Все чаще на российском рынке можно встретить адаптированные западные модели управления, которые требуют все большего количества профессиональных специалистов.

Проводимые в России реформы к настоящему времени обеспечили создание технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования. Но эти же реформы, приводят к кризисным явлениям в экономике страны и в том числе в инвестиционно-строительной сфере. Очень важно, что проводимые в стране экономические реформы создали условия, обеспечивающие развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, к числу которых необходимо отнести и девелопмент.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между  изменяющимися и возрастающими  потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными  качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой.

Для девелопмента характерно не только решение задач  по обеспечению его участникам некоторой приемлемой доходности, но и осуществление коренных изменений в системе управления» по всему инвестиционно-строительному циклу создания и развития объектов недвижимости.

Недвижимость  представляет крупнейшую часть мирового капитала, это одна из главных составляющих национального богатства Российской Федерации. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами.

Современная российская экономика очень динамично развивается. Темпы развития российского рынка недвижимости стремительно увеличиваются, а инвестиционная привлекательность недвижимости растет в прогрессии, сравнимой с геометрической.

Рынок недвижимости реагирует на возникающие в обществе потребности, приспосабливается к новой социально-экономической ситуации, ищет наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости. О чем свидетельствует появление все большого числа девелоперских компаний в России, за последние пять лет количество таких компаний увеличилось примерно в десять раз.

Девелопмент как своеобразная разновидность  бизнеса и предпринимательства, связанного с комплексным преобразованием  объектов недвижимости, призванным увеличивать его стоимость за счет технических и организационных усовершенствований, современного маркетингового исследования, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уровней проявления рисков, наиболее полно обеспечивает требования развивающейся экономики России и рост запросов граждан страны в оказании социальных услуг. Внешнее проявление развития экономики страны выражается в росте объемов капитального строительства и прежде всего - жилья и коммерческой недвижимости.

Оценивая имеющиеся  объективные возможности преодоления кризисных явлений в экономике страны, значение завершения масштабных инвестиционно-строительных проектов чрезвычайно велико. Анализ показывает, что в настоящее время каждый третий проект реализуется крупными строительными субъектами хозяйствования, осуществляющими интеграционные функции инвестиционно-строительной деятельности. А это значит, что от их готовности преодолевать экономические вызовы развития во многом будет зависеть не только скорость преодоления негативных явлений, но и качество рыночной среды после кризиса.

Деятельность девелоперов в  отличие от работы других участников инвестиционно-строительной сферы  характеризуется практически их полной ответственностью за строительство  и реконструкцию объектов недвижимости и даже налаживание эксплуатации и реализацию объектов недвижимости.

Несмотря на большой ряд публикаций, посвященных экономическим и  организационным проблемам, инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов t недвижимости, вопросы создания и функционирования девелоперских организаций освещены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия при рассмотрении отдельных подходов к использованию этого нового для России бизнеса.

Решение вопросов развития девелопмента уже нашло некоторое отражение в разработках ученых и крупных специалистов-практиков в России.

Проблемы развития девелопмента в  той или иной форме исследовались  в работах А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, Е.Б. Смирнова, Ю.П. Панибратова, Б.А. Волкова, В.В. Кущенко, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, A.B. Карасева, И.Г. Лукмановой, И.И. Мазура, С.Э. Максимова, Н.Г. Ольдерогге, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и другие.

Цель диссертационного исследования состоит в решении научной проблемы развития девелоперской деятельности  в инвестиционно-строительной сфере, направленной на развитие объектов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью  были поставлены и решены следующие задачи:

1. Идентифицировано понятие девелопмента  и определено его место в  системе экономических категорий  рыночной экономики.

2. Анализ  особенностей реализации девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере.

3. Изучение роли девелоперской  деятельности в процессе развития  недвижимости.

4. Проведение анализа специфики и недостатков российского девелопмента.

5. Рассмотрение  развития девелоперской деятельности  в Белгородской области.

6. Выявление перспектив развития форм государственно-частного партнерства в условиях девелоперской модели реализации инвестиционно-строительных проектов.

7. Разработка  рекомендаций по повышению эффективности  девелоперской деятельности в  современны условиях с учетом  рисков.

8. Определение методики мониторинга рынка недвижимости как основы для эффективной деятельности девелоперской организации.

Предметом исследований являются экономические и организационные методы и механизмы по развитию девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.

Объектом исследований является организационно-экономический механизм развития девелопмента с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития экономики.

Научная новизна состоит в разработке концепции девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере как основы равития объектов недвижимости, а также особенностей развития девелоперских организаций в современных условиях с учетом рисков и перспектив государственно-частного партнерства. 

Теоретической и методологической основой исследования служат: современные положения экономической теории и теории управления, работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития и производства в условиях рынка; отечественные и зарубежные научные труды по вопросам экономического развития инвестиционно-строительной сферы и рынка недвижимости; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.

В процессе исследований были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии  отдельных управленческих решений, системного, ситуационного, структурного и финансового анализа, методы управления проектами. Были востребованы также положения системного анализа, методы экспертных оценок, методы экономико-математического моделирования.

Практическая значимость, исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных предложений по применению организационно-методических механизмов для развития девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности при создании и развитии объектов недвижимости.

Основные положения  диссертации изложены в 2 научных  статьях, раскрывающих основное содержание исследования.

Объем и структура работы. Структура диссертации определяется целью и последовательностью проводимых исследований. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (65 наименований), приложения. Основное содержание изложено на  страницах машинописного текста и включает 14 рисунков и 10 таблиц.

 

 

1. Теоретические  основы  развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере

 

1.1. Понятие,  сущность, основные понятия   девелопмента

 

В результате реформ в  России в своей национальной экономике, в том числе в области инвестиций и строительства произошли значительные изменения.

В области инвестиций и строительства в первую очередь, необходимо обратить внимание на следующие изменения непосредственно связаны с решением проблем в этой области:

• изменилась структура  инвестиций в строительство, увеличение частных инвестиций и сокращение государственных инвестиций;

• было разделение крупных  строительных компаний с созданием большого количества мелких строительных компаний;

• разработка новой структуры  управления строительства, таких как  корпоративное, вертикально интегрированные  и развития организаций.

Особое внимание в  последнее время уделяется изучению и распространению опыта девелопмента  как особой формы управления в инвестиционно-строительной отрасли. Особенность девелоперских организаций в том, что  они ведут в реализации проекта, они почти полностью ответственны за деятельность по  реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений, а также выполнение работ по строительству готовой продукции или создание его работы.

Концепция девелопмента пришла  в русскую лексику не только на рынке недвижимости, но и  профессионально, ожидая, что развитые рынка недвижимости будет осуществляться  застройщиком (буквально «девелопером») является одной из ведущих фигур на рынке.

Понятие «девелопмент» (от английского -   развитие, развивающиеся) широко используется для определенных подразделений включающих качественные изменения в объекте, и убедиться, что, как правило, увеличение его стоимости.

Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина «девелопмент»: «Девелопмент, как это определено в Законе о городском и сельском планировании 1971 г. (Великобритания) – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в пользовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющего внешний вид здания».