Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Развитие ипотечного кредитования

Сбербанка РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит и его роль в экономике

1.2 Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях

1.3 Выводы

Глава 2. Анализ деятельности Сберегательного банка РФ на рынке ипотечного кредитования

2.1. Финансово-экономический анализ деятельности Сберегательного банка РФ

2.2 Организация системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ

2.3 Анализ механизма формирования резерва на покрытие возможных потерь по ипотечному кредиту

2.4 Выводы

Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования физических лиц

3.1 Основные факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

3.2 Предложения по развитию системы ипотечного кредитования

Заключение

Литература

Приложения

 

Введение

 

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Организация доступного жилищного финансирования являлась и является важнейшим фактором, влияющим на реформу жилищного сектора в России. В связи с резким сокращением финансирования жилищного строительства из государственного бюджета, а также снижением заказов предприятий на строительство жилья перед населением встал вопрос о приобретении жилья на собственные средства. Но немногие в настоящее время могут позволить себе купить квартиру, используя собственные финансовые возможности.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Платежеспособный спрос на жилье до сих пор остается довольно невысоким.

Решением данного вопроса может стать развитие системы ипотечного кредитования, которая представляет собой процесс кредитования под залог недвижимости.

Вопрос ипотечного кредитования является весьма актуальным в нашей стране, т.к. покупка квартиры в кредит - удобный способ решения жилищных проблем. Конечно, приобретение жилья в кредит делает его дороже, но с другой стороны, во-первых, можно воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при приобретении жилья за счет кредитных средств, во-вторых, это выгоднее, чем снимать квартиру и параллельно копить на свою, и в-третьих, в наших условиях приобретение недвижимости является одним из лучших способов сохранения сбережений.

В Росси ипотечные программы стали появляться с 1996 года, как на федеральном, так и на местном уровне. Но реальное появление ипотеки стало

возможным с принятием Федерального закона «Об ипотеке» № 102 - ФЗ от 22 июля 1998 года1.

Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона "Об ипотеке".

В настоящее время многие банки, кредитующие население, предоставляют своим клиентам различные схемы и условия ипотечного кредитования.

Целью исследования выпускной квалификационной работы является анализ системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ и разработка направлений ее совершенствования.

Сберегательный банк уже не первый год работает на рынке ипотечных кредитов и имеет свои разработки в данной сфере.

Исходя из основной цели, в работе необходимо решить следующие задачи:

• выявить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике;
• проанализировать финансово-экономическую деятельность Сберегательного банка РФ;
• произвести расчеты по выдаче ипотечного кредита (на конкретном примере);
• рассмотреть основные направления деятельности Сберегательного банка РФ;
• охарактеризовать условия выдачи и механизм организации ипотечного кредитования, которые предлагает банк своим клиентам;
• разработать предложения и практические рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования;

Для определения дохода, получаемого банком по операции ипотечного кредитования, будут рассмотрены различные схемы погашения кредита. Также будут рассмотрены виды рисков ипотечного кредита и меры их снижения. В качестве мер по улучшению работы системы ипотечного кредитования в России будут представлены рекомендации автора по совершенствованию системы ипотечного кредитования.

Выпускная квалификационная работа включает в себя: введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложения.

Во введении обосновывается актуальность работы, определяется предмет, основная цель и задачи исследования.

В первой главе выпускной квалификационной работы рассматриваются: ипотечный кредит и его роль в экономике; механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях.

Во второй главе выпускной квалификационной работы рассматривается финансово-экономический анализ деятельности и организация системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ; анализ механизма формирования резерва на покрытие возможных потерь по ипотечному кредиту.

В третьей главе выпускной квалификационной работы рассматриваются основные факторы, препятствующие развитию системы ипотечного кредитования; предложения по развитию системы ипотечного кредитования.

В заключение выпускной квалификационной работы подводится итог всей выполненной работы.

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

 

1.1 Ипотечный кредит и его роль в экономике

 

Перед тем как перейти к явлению собственно ипотечного кредитования, стоит определить понятие ипотеки. Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного (денежного) обязательства залогодателя перед залогодержателем2.

Чаще всего ипотека используется для того, чтобы профинансировать приобретение недвижимости. Ипотечный кредит, как и любой иной вид кредита, предоставляется на условиях срочности, платности и возвратности. Основные характеристики ипотечного кредита - это сумма 60-80% от стоимости приобретаемой или находящейся в собственности недвижимости, предоставляемая на достаточно длительный срок (10-30 лет). Процентная ставка и способ погашения в каждом конкретном случае определяются риском, который готов принять на себя кредитор.

Сферой ипотечного кредитования могут быть охвачены все те секторы, где есть право распоряжения ликвидным недвижимым имуществом - производство, сельское хозяйство, потребительский сектор.

Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

Ввиду того, что банки в недостаточном объеме обеспечивают предоставление строительных кредитных линий, широкое распространение получили так называемые «долевые схемы», при которых строительство финансируется населением напрямую.

Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.

Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходимо решение другой важнейшей задачи - стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные - для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.

Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования3.

Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз.

В то же время, количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 процентов.

На сегодняшний день, ориентируясь на этот платежеспособный потенциальный спрос населения, в регионах реализуются программы приобретения жилья с помощью кредитных (заемных) средств, в том числе с привлечением коммерческих банков.

Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2011 году около 5 процентов жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования (включая продажу жилья в рассрочку). (См. рис. 1)

 

Рисунок 1. Доля продаж жилья в кредит от общего количества сделок с жилой недвижимостью

 

Следует отметить, что доля кредитов, выдаваемых банками, за последние годы существенно увеличилась.

Так, в 2000 году их доля составляла около 5 процентов, а уже в 2011 году - около 18 процентов жилья в кредит продавалось с использованием кредитных ресурсов банков, в 2013 году эта цифра составила 25%.

 

Рисунок 2. Доля кредитов, выданных банками на покупку жилья с 2009г. по 2013 г.

 

 

Если в 2000 году (по оценкам Банка России) банки предоставили кредитов на общую сумму около 1,7 млрд. рублей (количество кредитов около 4 тысяч), то в 2012 году эта сумма составила 6,3 млрд. рублей (количество кредитов - 9,3 тысячи). В 2013 году только Сбербанк РФ предоставил  392 тысячи ипотечных кредитов на 559 миллиардов рублей. В 2011 году 149 российских коммерческих банков предоставляли ипотечные кредиты населению.

 

Рисунок 3. Количество и суммы кредитов, выданных Сбербанком на покупку жилья

 

Среди коммерческих банков Сберегательный банк РФ имеет самомотивацию увеличивать свой портфель ипотечных кредитов. Однако он пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков. Доля ипотечных кредитов в его кредитном портфеле составляет порядка 8 процентов.

Однако, несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет, и достиг к 2012 году в денежном выражении около 700 млн. долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.

В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно: