Отчёт о рыночной стоимости услуги аренды помещения (магазина)

 

 

 

 

Общество с ограниченной ответственностью «ххх»

Юридический адрес: хххх

ххх район, ххх,

ул.ххх, д.№ ххх

т. ххххх; 8-хххх

 

 

 

НЕЗАВИСИМАЯ  ЭКСПЕРТ-ОЦЕНКА

 

 

 

ОТЧЕТ № Б – ххх / 12

Об  определении рыночной стоимости

Права заключения договора аренды муниципального

 имущества: услуга по размещению «Магазина» в помещении площадью

128,0(сто двадцать восемь) кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации ххх-ххх сельсовета на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, хххх район, село хххх, ул. ххххх , д.№ ххххх, литер А.

 

по состоянию  на 01 октября 2012года

 

ЗАКАЗЧИК:   Администрация хххх сельсовета

 

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:   ООО «ххх»

 

 

 

 

 

пгт. хххх

01 октября 2012г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ……………………………………………………………………4

    1.1 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА…………….4

    1.2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА…………………………………4

    1.3. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ…………………………………………..................5

    1.4 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ…………………………………………………………….5

    1.5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА…………………………………………………………………………………………..6

    1.6 СТАНДАРТЫ, ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА………………………..7

    1.7 ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ДАННЫХ…………………………………………………….……………………………………7

    1.8 ЗАЯВЛЕНИЕ ОЦЕНЩИКА………………………………………………………………8

    1.9 ПРИНЯТЫЕ ДОПУЩЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА…………………………………………………………….9

    1.10. ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ  ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ СОТВЕТСТВУЮТ ОБЩИМ ПОНЯТИЯМ И ОПРЕДЕЛЕНИЯМ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ К ПРИМЕНЕНИЮ…………………………………………………………………………………..10

 

ГЛАВА 2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..………..……………………………………...11

     2.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА …………………………………………………...…...11

    2.1.ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ………………………………....13

     2.3. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………………………………….13

 

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ……………..  18

     3.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО СТРУКТУРА И ОБЪЕКТЫ………………………19

     3.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ПОМЕЩЕНИЙ……………………………………………...…....21

     3.3. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ………………………...…..21

    

ГЛАВА 4.  РАСЧЕТ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………..…….............25

    4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА……....25

    4.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА……………………………………………………………………………………..….28

       4.2.1. ВЫБОР СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ………………………..………...………..29

       4.3. РАСЧЁТ СТОИМОСТИ И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ- ЗЕМЕЛЬНОГО                УЧАСТКА…..……………………………………………………………………………………..31

       4.4.РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА…………………………………………………………………………………….…..32

        4.4.1 ОБОСНОВАНИЕ НЕПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА…..…………….32

       4.5 СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ  ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА………………………………………………………………………………………….33

    4.6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ……………………………………………………………………………….………….34

 

 

 

 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

«хххх»

_______________________________________________________________________________________________

 

01 октября 2012г                                                          Главе администрации ххххх                                                                                                                                                     

                                                                                         сельсовета 

 

Уважаемая  хххх  хххх!

         В соответствии с договором  об оценке рыночной  стоимости Права заключения договора аренды муниципального имущества: услуга по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации ххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, ххххх район, село хххх, ул. хххх, дом № ххх, литер А от 01 октября 2012 года специалистами ООО «Ника», произведена оценка рыночной стоимости Права заключения договора аренды муниципального имущества: услуга по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации хххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, ххх район, село хххх, ул. хххх, дом № хх, литер А

Результаты оценки, расчеты  и анализ приведены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом принятых допущений и ограничений. Оценка произведена по состоянию на 01 октября 2012 года.

Проведенные исследования позволяют сделать вывод о  наиболее вероятной величине рыночной стоимости Права заключения договора аренды муниципального имущества: услуги по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации хххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, ххххх район, село хххх, ул. ххх, дом № хх, литер А, которая составляет на дату оценки:

 

-Итоговая рыночная величина услуги месячной арендной платы руб./

 за 1 кв.м.(без учёта НДС) - 46, 87 (сорок шесть целых и 87 сотых) рубля;

            

- Итоговая рыночная величина услуги годовой арендной платы руб./

 за 1 кв.м.(без учёта НДС)         - 562,44 (пятьсот шестьдесят два целых и 44 сотых) рубля;

 

- Итоговая рыночная величина услуги месячной арендной платы руб. за 128,0 кв.м (без учёта НДС)       - 6 000,00(шесть тысяч) рублей;

 

- Итоговая рыночная величина годовой арендной платы руб. за 128,0 кв.м (без учёта НДС)

                 -72 000,00 (семьдесят две тысячи) рублей               

 

Расчет рыночной стоимости проведен на основании исследований рынка, личного опыта и профессиональных знаний Оценщика. Источники информации и методики расчета приведены в соответствующих разделах Отчета об оценке.

Оценка выполнена  в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика. Выводы и положения  настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных  актах, действующих на дату оценки. Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 256 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

При возникновении у  Вас каких-либо вопросов по представленному  отчету прошу обращаться непосредственно  ко мне.

 

 

 

Генеральный директор                                                                          Нххххх

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

 

1. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Процесс оценки – последовательность этапов, выполняемых независимым оценщиком для  определения стоимости объекта оценки. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

Этап № 1. Заключение с  заказчиком договора на проведение оценки. Независимый оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требования к договору и отчету об оценке, о стандартах оценки.

Этап № 2. Установление количественных и качественных характеристик  объекта оценки

Независимый оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, данных бухгалтерского учета и отчетности, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки, а также анализирует данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах города и района расположения объекта оценки.

Этап № 3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого  из подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов.

Независимый оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

Этап № 4. Обобщение  результатов, полученных в рамках каждого  из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Независимый оценщик определяет итоговую величину стоимости объекта оценки на основе полученных результатов в  рамках каждого из подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта  оценки, указанны в настоящем отчете, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Этап № 5. Составление  и передача заказчику отчета об оценке.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика о стоимости  объекта оценки. На данном этапе  все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и  изложены в виде отчета.

 

1.2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ  ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА

 

В соответствии с Договором Оценщиком  оказаны услуги по оценке Объекта, при  этом Оценщик придерживался положений, указанных в таблице «Основные  положения об оценке Объекта».

Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта.

Положение		Значение
Основание для проведения оценки Объекта		Договор № хххх от 01 октября 2012 года
Задание на оценку:
Точное описание Объекта	Право заключения договора аренды муниципального имущества: услуга по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации хххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: ххххх, хххх район, село хххх, ул. ххх, дом № хх, литер А
Имущественные права на объект оценки		право собственности
Сведения о  Заказчике	Администрация хххх сельсовета
Вид определяемой стоимости		рыночная
Период проведения оценки		01 октября 2012г
Дата определения стоимости  Объекта  (дата проведения оценки)		01 октября 2012г.
Дата обследования объекта оценки		01 октября 2012г
Дата составления отчета		01 октября 2012г
Форма отчёта		письменная
Цели проведения оценки Объекта		установление обусловленной Договором  стоимости Объекта
Предполагаемое использование  результатов оценки (цели и задачи проведения оценки)		Данный отчет об оценке будет  использован Заказчиком для  проведения аукциона
Другая информация		Сведения отсутствуют