Отчёт о рыночной стоимости услуги аренды помещения (магазина)

6. Права на Объект предполагаются  полностью соответствующими требованиям  законодательству Российской Федерации  и иным нормативным актам, за  исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

7. Объект предполагается свободным  от прав третьих лиц, за исключением  случаев, если настоящим Отчетом  установлено иное.

8. Итоговая величина стоимости  Объекта является действительной  исключительно на дату определения  стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

9. Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов  проведения оценки, а также итоговой  величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному  мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.

10. В расчетных таблицах и  формулах, представленных в настоящем  Отчете приведены округленные  значения показателей. Итоговые  значения получены также при использовании округленных показателей.

 

1.11. ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ  ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ  СОТВЕТСТВУЮТ ОБЩИМ ПОНЯТИЯМ  И ОПРЕДЕЛЕНИЯМ, ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ К  ПРИМЕНЕНИЮ

 

В соответствии с приведенными выше Федеральными стандартами оценки, Оценщик  считает необходимым дать ряд общих определений:

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте;

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;

При определении стоимости  объекта оценки  определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется  стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценки должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством  Российской Федерации  установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость (определяется при целях оценки – при изъятии имущества для государственных нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости  безвозмездно полученного имущества.

При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к  совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

 

Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки, при этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на отрытом рынке не обязателен).

Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным).

Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, в частности определяется для целей налогообложения).

 

ГЛАВА 2. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

 

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА

Характеристики Объекта оценки представлены в таблице "Описание характеристик объекта оценки».

Таблица 5. Описание характеристик объекта оценки

Адрес (идентификация  объекта)
Страна		Россия
Республика		хххх
Район		хххх
село		хххх
Улица		ххх
Номер дома		ххх
Характеристика местоположения
Транспортная доступность		хорошая
Характеристика расположения
Окружающая  застройка	Окружающая застройка  представлена жилыми домами. Типичное использование окружающей недвижимости – жилые дома. Экологическая ситуация в пределах нормы, вредных воздействий нет. Состояние, в котором находится улица, можно охарактеризовать, как удовлетворительное. Зона, предназначенная для пешеходов, представляет собой твердое покрытие, однако, в достаточно изношенном состоянии.
Характеристика земельного участка
Территориально-экономическая зона			агропромышленный тип
Категория земель		земли населенных пунктов
Площадь застройки всего здания, кв.м		590,6  кв.м
Площадь помещения, кв.м		128  кв.м
Строительный объём надземной части		384 куб.м
Площадь земельного участка, приходящегося  на объект оценки, кв.м		-
Ограждение территории		-
Охрана помещения		-
Общая характеристика объекта  оценки
Функциональное назначение		Помещение на 1 этаже нежилого здания
Общая площадь помещения, кв.м		128 кв.м
Строительный объём квартиры, куб.м		384 куб.м
Год постройки		-
Год реконструкции		-
Износ здания %		46%
Устаревания  всего здания*%		46%
Конструктивные характеристики объекта оценки
Количество этажей		1
Подземная часть		-
Отопление		Котельная
Состояние здания
Строительный статус здания		удовлетворительный
Состояние фундамента		удовлетворительное
Состояние фасада		удовлетворительное
Состояние  входа		удовлетворительное
Внутренняя отделка		удовлетворительная
Инженерное оборудование
Вид отопления		Котельная
Холодное водоснабжение		скважина
Горячее водоснабжение		-
Вентиляция		-
Электроснабжение		Стандартное центральное
Тип проводки		открытая
Газоснабжение		отсутствует
Телекоммуникации
Телефон		-
Описание внутренней отделки помещения
Административное здание построено  из брёвен, облицовано плоским шифером. Все помещения отремонтированы.
Вывод: Нежилое Здание администрации  в удовлетворительном состоянии.
Юридический статус
Право  на Объект оценки		Право собственности
Сервитуты (обременения)		не зарегистрированы

 

2.2. ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ

 

Климатический район – I В.

Расчётная зимняя температура воздуха  – минус 40 градусов С.

Расчётная снеговая нагрузка – 1,2 кПа.

Нормативная ветровая нагрузка – 0,38 кПа.

Сейсмичность района – 7 баллов с 10% степенью сейсмической опасности; на время  строительства сейсмичность не учитывалась.

               Глубина сезонного промерзания  2,9 м.

2.3. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ  КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

         Объект  оценки расположен в центральной  части  посёлка хххх ххх района хххх хххх. Имеет хорошую транспортную доступность и достаточно развитую инфраструктуру. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.    Доступ к объекту обеспечивается личным и общественным автотранспортом. Экологическая ситуация в пределах нормы. Застройка –   жилые дома. Вредных воздействий нет. Вблизи объекта оценки из объектов социальной инфраструктуры есть: школа, универсальные магазины, магазины продовольственных и промышленных товаров, почта.

Состояние, в котором находится  улица, с располагающимся на ней объектом оценки, можно охарактеризовать, как удовлетворительное. Зона, предназначенная для пешеходов, представляет собой твердое покрытие. Дорожное покрытие для машин в удовлетворительном  состоянии. Улица освещена.

Есть остановка общественного  транспорта.

 

Объект оценки представляет собой помещение (в техническом паспорте помещения 4-7,10)  общей площадью 128 кв.м. Права собственности подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права от 15 сентября 2008 года.

 

Вид права: собственность.

 

Помещение:  общая площадь 128 кв.м. На улице имеется парковочная площадка. Помещение изолировано. Обеспечение безопасности хорошее. Расположено на 1 этаже административного здания. Отремонтировано, класс отделки удовлетворительный. Класс инженерного оборудования – устаревшее отечественное.

 

 

2.4. ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

 

Поскольку оценочная  деятельность предполагает определение  рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования  конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требование рыночных сил к объектам недвижимости имеет большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта и идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта; расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективный  вариант использования объекта  недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Выбор оптимального использования  земельного участка зависит от конкурирующих факторов конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования недвижимости можно квалифицировать как параметр, на основе которого рассчитывается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы и возможность осуществления проекта.

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ в соответствии с четырьмя ниже перечисленными критериями:

1. Физически возможные варианты  использования. Данный критерий  предполагает анализ физических  характеристик участка, таких  как размеры, протяженность фронтальной  границы, топография, почвы, климатические условия и т.п.