Отчёт о рыночной стоимости услуги аренды помещения (магазина)

Бальнеогрязевый курорт Шира.

Численность населения (на 01.01.2005 г.) составляла 540,9 тыс. человек, плотность населения 8,7 человек на 1 кв.м, численность  трудоспособного населения в республике составила 344 тыс. человек, или 63,6 % от общей численности населения.

Официальные языки - хакасский и  русский.

В экономике и социальной сфере  Республики Хакасия наблюдаются  небольшие положительные тенденции: рост промышленного производства, улучшаются финансовые показатели экономики региона, растут реальные денежные доходы населения.

В настоящее время прослеживается позитивная тенденция к созданию благоприятных условий для активной реализации высокоэффективных и  быстроокупаемых инвестиционных проектов и развития мощностей по производству конкурентоспособной продукции.

Промышленные предприятия Республики добывают уголь, железную руду, вырабатывают электроэнергию, производят алюминий, молибденовый концентрат, строительные материалы, пиломатериалы, контейнеры, вагоны грузовые, краны на автомобильном ходу, товары народного потребления, продукты питания и многое другое.

Имеются и отрицательные тенденции  в развитии региона: некоторые предприятия  продолжают сводить концы с концами, имеют убытки, цены продолжают расти, хотя доходы населения увеличились, многие все еще находятся за чертой бедности, продолжает увеличиваться число безработных в связи с продолжающимся банкротством крупных градообразующих предприятий, демографическая ситуация продолжает ухудшаться. Для поддержки малого предпринимательства, в Республике развивается нормативно-правовая база, сформированы структуры управления и регулирования, в том числе, Комитет по поддержке и развитию малого предпринимательства и Фонд поддержки малого предпринимательства.

Отработана определенная система  льготного кредитования предпринимательских  проектов, разработано и утверждено положение о конкурсном отборе предпринимательских  проектов, определены приоритетные направления  деятельности малых предприятий, подлежащие государственной поддержке, к которым относятся: производство и переработка сельскохозяйственной продукции; производство продовольственных товаров, товаров народного потребления, лекарственных препаратов, производство строительных материалов, бытовое обслуживание, экскурсионное обслуживание и туризм.

Анализ местных периодических  изданий: «Шанс», «Курьер», «Регион  недвижимости», специализирующихся на объявлениях о купле-продаже имущества  и результаты устного опроса физических лиц, желающих совершить сделки купли-продажи, выявили достаточно большое количество предложений продажи и покупки недвижимости нежилого фонда. В Абакане  наиболее развит вторичный рынок нежилой недвижимости.

В 2011-2012 годах в Хакасии планируется  принять документ, определяющий развитие региона на среднесрочную перспективу. Главная цель программы определить стратегию развития республики на ближайшие 3-5 лет. В частности, принято Решение о создании Абакано-Черногорского агломерирования, с созданием новых производственных комплексов ипредприятий. 
           По информации пресс-службы Верховного Совета Хакасии, в настоящее время программа социально- экономического развития республики уже разработана в министерстве экономики Хакасии, но как говорят специалисты, документ, который в перспективе должен стать настольной книгой руководителей всех уровней власти, нуждается в доработке. Что называется «шлифовкой» документа займутся депутаты Верховного Совета, которые уже обсудили проект на заседании экспертного совета. По мнению членов экспертного совета высокая степень готовности документа позволяет привлечь к его обсуждению широкий круг специалистов и тех, кто в конечном итоге будет реализовывать программу. 
             Добавим, что Хакасия - один из немногих регионов в России который занимается разработкой программы самостоятельно. Это позволило выявить приоритеты развития с учетом специфики региона: экономический рост и развитие человеческого потенциала, организация туристических и рекреационных зон. 
Цены на жилье в 2012 году могут вырасти на четверть, утверждают эксперты рынка недвижимости. В апреле появились первые результаты анализа рынка за период начала 2012 года. Общий вывод таков: оттепель на рынке продолжается – наблюдается устойчивый рост числа сделок купли-продажи квартир. Стоимость кв. метра подтянулась следом за ростом числа сделок. Если в прошлом году рост цен в 12% на уровне инфляции считался «стабильным», то в 2012 году возможно двукратное увеличение данного показателя, указывают аналитики.

Дешевое жильё начало дорожать первым.

             Определились основные тенденции,  которые будут преобладать на  рынке недвижимости в 2012 году. На нем появились явные признаки посткризисной «оттепели» - например, увеличение количества сделок. Сделки эти довольно специфичны. Начиная с середины прошлого года, большинство сделок купли-продажи на рынке жилья в любом городе и любом регионе совершаются не по причине улучшения материальной базы граждан (здесь можно как раз говорить об отрицательной динамике). В качестве активов используется имеющееся жилье, благо в нашей стране, благодаря приватизации, большинство семей владеют такого рода собственностью. Сделки в 2010 - 2012 годах совершаются на улучшение жилищных условий, когда деньги, вырученные за продаваемую квартиру, становятся базисом для приобретаемой. Это было очень трудно сделать при быстром и неравномерном росте цен. Сейчас для этого есть возможность. Рост числа сделок свидетельствует о восстановлении рынка. Следующая тенденция, которая, похоже, определила «лицо» рынка новостроек до конца года, касается потребительских свойств жилья, а также соответствия цены и платежеспособности покупателей. При таком подходе наиболее привлекательным оказались качественные объекты экономкласса. Речь идет, в первую очередь, о зарекомендовавших себя домах таких «обкатанных» типовых панельных серий, как П-44Т, П-46М, И-155 и пр. Квартиры в них растут в цене либо на уровне инфляции, либо уже опережая ее. А вот устаревший старый жилой фонд, так же как и переоцененные квартиры бизнес-класса, просели по цене. Стоимость многих объектов, «застрявших» между премиум и экономсегментом продолжает снижаться.

                 Прирост цен по отдельным объектам  составил 20% - 25%. Примечательно, что  увеличение стоимости жилья отмечалось  не только в готовых домах,  но и в объектах на стадии «нулевого» цикла. Все это свидетельствует о постепенном восстановлении рынка и увеличении спроса на строящееся жилье.

                123 млрд. рублей из средств материнского капитала российские семьи направили на погашение жилищных кредитов в 2011 году, а с 2009 года Пенсионный фонд Российской Федерации принял 400,4 тыс. заявлений о направлении средств маткапитала на погашение жилищных кредитов, передает пресс-служба фонда.

               Улучшение жилищных условий семьи  – одно из наиболее популярных направлений использования материнского капитала.

               «Возможность направлять на погашение  жилищных кредитов и займов  вне зависимости от даты их  получения, а также вне зависимости  от возраста второго ребенка  была предоставлена владельцам материнского капитала в 2009 году. Первоначально эта мера распространялась на все жилищные кредиты и займы, взятые до 31 декабря 2010 года. Однако благодаря изменениям в законодательстве она будет действовать в 2011,2012 году и далее», - говорится в сообщении Пенсионного фонда РФ.

              На сегодняшний день Пенсионный  фонд принял 68 тыс. заявок на  общую сумму 21 млрд. рублей от  семей, которые хотят израсходовать  маткапитал на улучшение жилищных  условий. Из них 8,7 тысяч заявок  поступило от семей, желающих направить средства материнского капитала на строительство или реконструкцию жилья собственными силами. Это нововведение благодаря принятым законам стало доступно российским семьям с конца 2010 года. Теперь семьи могут использовать средства материнского капитала на строительство или реконструкцию жилого помещения без привлечения организации-подрядчика, а также на компенсацию затрат на строительство или реконструкцию жилья.

             Более 50 тыс. квартир получит  Министерство обороны РФ для обеспечения постоянным жильем военнослужащих в 2011 году, передает РИА «Новости» слова замглавы военного ведомства Татьяны Шевцовой, которая выразила надежду, что в 2012 году проблема обеспечения постоянны жильем военнослужащих будет полностью решена.

            В 2013 году министерство приступит к плановому предоставлению постоянного жилья квартир в течение года после включения военнослужащего в список очередников. Она отметила, что уже сформирован единый реестр бесквартирных военнослужащих, который значительно упрощает процедуру получения жилья.

Для достижения успеха в бизнесе не существует готовых рецептов, тем интереснее рассматривать примеры успешной рыночной деятельности. На современном  российском рынке недвижимости присутствует множество застройщиков, предлагаемых жилые и нежилые административные помещения для самых изыскательных потребителей.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. Поэтому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

ГЛАВА 4.  РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности  арендатора уплачивать арендную плату. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок.

Таким образом, т.к. право аренды может  быть предметом самостоятельных  сделок, и соответственно, обладать стоимостью, оно может толковаться как имущественное право, и потому может являться объектом оценки Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2

Глава 34. Аренда,   Статья 607. Объекты аренды

  1. В аренду могут быть  переданы земельные участки и  другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие  имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные  средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Для точного расчёта рыночной стоимости  объекта оценки по вышеуказанному адресу, Оценщик ххх» произвел расчёт рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, как наиболее достоверных для данного объекта.

Теоретическим фундаментом методов  оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Он реализуется  через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые помогут повлиять на стоимость собственности.

Существует три метода оценки недвижимости:

Затратный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Данный подход при оценке рыночной стоимости  применялся.

Доходный метод  оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества. Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах. Данный подход при оценке рыночной стоимости услуги аренды не применялся.

Рыночный метод оценки недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Преимуществом данного подхода является то, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости фактически определяется рынком, т.к. Оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналогов для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке стоимость является результатом расчета. В условиях развитого рынка недвижимости, когда есть возможность подобрать достаточно близкие аналоги оцениваемого объекта, оценка с применением  рыночного (сравнительного) подхода может оказаться наиболее точной.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к экспертизе-оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных продавцов и покупателей, доступности и качества необходимой исходной информации.