Отчёт о рыночной стоимости услуги аренды помещения (магазина)

 

Внесение корректировок цен  аналогов:

 

№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2		Аналог 3	Аналог 4
1	Цена аренды за 1 кв.м	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
2	Перевод цены предложения аренды в цену аренды, %	0,0	0,0		0,0	0,0
3	Скорректированная цена, 1 кв.м,  (01+(02/100)), руб.	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
4	Время предложения  аренды	0,0	0,0		0,0	0,0
5	Скорректированная цена, 1 кв.м, (03+(04/100)), руб.	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
6	Передаваемые  права %	0,0	0,0		0,0	0,0
7	Скорректированная цена, 1 кв.м, (05+(06/100)), руб.	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
8	Условия финансирования %	0,0	0,0		0,0	0,0
9	Скорректированная цена, 1 кв. м, (07+(08/100)), руб.	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
10	Местоположение, %	0,0	0,0		0,0	0,0
11	Скорректированная цена, 1 кв.м, (09+(10/100)), руб.	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
12	Этаж %	0,0	0,0		0,0	0,0
13	Скорректированная цена, 1 кв.м, (11+(12/100)), руб.	200,00руб	222,22руб		150,00руб	175,00руб
14	Состояние, %	-4	-2		-5	-2
15	Скорректированная цена, 1 кв.м, (13+(14/100)), руб.	192,00	217,77		142,50	171,50
16	Материалы стен здания, %	0,0	0,0		0,0	0,0
17	Скорректированная цена, 1 кв.м, (15+(16/100)), руб.	192,00	217,77		142,50	171,50
18	Системы безопасности, %	-2	-2		-2	-2
19	Скорректированная цена, 1 кв.м, (17+(18/100)), руб.	188,16	213,42		139,65	168,07
20	Обеспечение связью и коммунальными услугами, %	-3	-3		-3	-3
21	Скорректированная цена, 1 кв.м, (19+(20/100)), руб.	182,51	207,01		135,46	163,02
22	Год постройки  здания (износ), %	0,0	0,0		0,0	0,0
23	Скорректированная цена, 1 кв.м, (21+(22/100)), руб.	182,51	207,01		135,46	163,02
24	Размер помещения ,%	0,0	0,0		0,0	0,0
25	Скорректированная цена, 1 кв.м, (23+(24/100)), руб.	182,51	207,01		135,46	163,02
25	Корректировка на улучшение освещения, %	-2	-5		-2	-1
26	Скорректированная цена, 1 кв.м, (25+(26/100)), руб	178,86	196,66		132,75	161,39
27	Корректировка на доходность данных услуг, %	-3	-9		-2	-3
28	Скорректированная цена, 1 кв.м, (27+(28/100)), руб	173,49	178,96		130,09	156,54
29	Корректировка на использование оборудования, %	-2		-4	-1	-1
30	Скорректированная цена, 1 кв.м, (27+(28/100)), руб	170,02		171,80	128,79	154,98
28	Количество корректировок	6		6	6	6
29	Вес	0,01		0,01	0,95	0,03
30	Средневзвешенная  стоимость  1 кв.м, руб. (без учёта НДС)	130,40*
31	Корректировка на отсутствие Централизованного теплоснабжения	- 55%
32	Средневзвешенная  стоимость  1 кв.м, руб. (без учёта НДС)	58,68
33	Корректировка на отдалённость	-20,1%
34	Средневзвешенная  стоимость  1 кв.м, руб. (без учёта НДС)	46,87

 

 

4.3. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

 

По мнению Оценщика, единственно  верным подходом к оценке рыночной стоимости из трех существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при системе хорошего информационного обеспечения дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости объекта оценки.

Окончательное, итоговое суждение о  стоимости имущества выносится  Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках затратного подхода.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с  которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Для определения весов использует критерии, которыми будем описывать  те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

 

Поскольку в своих расчетах Оценщик  исключил два подхода, Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

 

V = V1 * Q1 + V2 * Q2 + V3 * Q3

Где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.

       V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием различных подходов соответственно, руб.

       Q1, Q2, Q3 – значение достоверности различных подходов соответственно (вес).

Результаты согласования с использованием формулы представлены в таблице:

 

Подход	Стоимость (Vn),  руб.	Весовой показатель (Qn)	Удельный вес, (Vn * Qn), руб.
Затратный	Не применялся	-	-
Сравнительный	46,87	100%	46,87
Доходный	Не применялся	-	-
Рыночная стоимость  объекта оценки (ОКРУГЛЁННО)			46,87*

 

        Сравнительному подходу  при подсчёте рыночной стоимости объекта оценки Оценщик присвоил 100 % удельного веса.

Таким образом, в результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки права заключения договора аренды муниципального имущества Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки - рыночной  стоимости Права заключения договора аренды муниципального имущества: услуги по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации хххх-хххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, хххх район, село хххх, ул. хххх, дом № хххх, литер А,

 

которая составила на дату оценки  01 октября 2012года за 1 кв.м:

 

46,87 (сорок шесть целых и 87 сотых) рубля

 

 

4.4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

          Таким образом, исходя из проведенного анализа рынка недвижимости рыночная  стоимость Права заключения договора аренды муниципального имущества: услуги по размещению «Магазина» в помещении площадью 128 кв.м на 1 этаже нежилого административного здания, принадлежащего администрации хххх сельсовета  на праве собственности, расположенного по адресу: хххх, ххххх район, село хххх, ул. хххх, дом № ххх, литер А

 

на дату оценки 01 октября 2012года составляет:

 

РСS = РС * S

 

РС     -   рыночная стоимость услуги за 1 кв.м;

РСS   -   рыночная стоимость услуги за оцениваемую площадь

 

 РС услуги  руб/мес – 46,87 руб.  за 1 месяц за 1 кв.м (без учёта НДС);

 

РС услуги руб/год  - 46,87руб * 12 = 562,44 руб за 1 год за 1 кв.м ( без учётаНДС);

 

РСS услуги руб/мес – 46,87 руб * 128 кв.м= 6 000,00 руб

 за 1 мес за 128 кв.м (без учёта НДС);

 

РСS услуги руб/год -  6 000,00 руб * 12мес = 72 000,00  руб/год

За 1год за 128 кв.м (без учёта НДС),

 

 

Итоговая рыночная величина услуги месячной арендной платы руб./  за 1 кв.м.(без учёта НДС)	46,87 руб/кв.м
Итоговая рыночная величина услуги годовой арендной платы руб./  за 1 кв.м.(без учёта НДС)	562,44  руб/год
Итоговая рыночная величина услуги месячной арендной платы руб. за 128 кв.м (без учёта НДС)	6 000,00 руб/мес
Итоговая рыночная величина годовой арендной платы руб. за 128 кв.м (без учёта НДС)	72 000,00  руб/год

 

 

 

Генеральный директор                                                                       ххх

        Оценщик                                                                                               хххх

 

 

14. ЗАЯВЛЕНИЕ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Я, как оценщик, выполнявший данную работу, подтверждаю на основании моих знаний и убеждений, что:

1. Утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными
2. Анализ, мнение и заключение соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются моими личными, независимыми и профессиональным анализом, мнением и заключением
3. У меня не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у нас отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом
4. Оплата наших услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента
5. Оценка была произведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями:
•    Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года
•    Федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27.07.2006 года, № 157-ФЗ
• Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО)
• Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3.
6. Расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

 

Генеральный директор                                                                       хххх

        Оценщик                                                                                               хххх

^* Устаревание – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.