Оценка стоимости бизнеса

">     На  втором этапе проводят оценку предполагаемых потерь от недоиспользования объекта недвижимости и потерь при сборе платежей. При уменьшении ПВД на величину потерь получается величина действительного валового дохода (ДВД).

           На третьем этапе  рассчитывают предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

     Операционные расходы делятся на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные;
• расходы на замещение.

     К условно-постоянным относят расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

     К условно-переменным относят расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. К условно-переменным расходам относятся коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу.

     К расходам на замещение относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (кровли, покрытия пола, санитарно-технического оборудования).

     На  четвертом этапе определяют прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД). Для этого нужно уменьшить ДВД на величину операционных расходов.

     На  пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализации. Существует несколько методов его определения:

• метод кумулятивного построения;
• метод связанных инвестиций;
• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
• метод прямой капитализации.

     При расчете коэффициента капитализации методом прямой капитализации основываются на рыночных данных о ценах продаж и значениях чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости.

     На  последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

 

       Сравнительный подход при оценке недвижимости представлен:

• методом сравнения продаж;
• методом валового рентного мультипликатора.

     Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Рассматриваемый метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Требуется база данных по совершённым сделкам, включающая информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

     Метод сравнения продаж включает в себя три этапа:

1. выбор объектов недвижимости – аналогов. Их должно быть не менее трех;
2. оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения;
3. расчет стоимости объекта недвижимости (умножается стоимость единицы сравнения на площадь объекта).

     Поправками  называются корректировки, вводимые в  цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. В зависимости от отношения поправки к цене единицы сравнения поправки могут быть процентные, относительные денежные и абсолютные денежные.

     Затратный подход к оценке недвижимости включает несколько этапов. На первом этапе определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. На втором этапе оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки. Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Под стоимостью замещения понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами.

     Определение полной стоимости строительства  включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности;
• предпринимательского дохода.

     Предпринимательский доход – это сумма, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

     На  третьем этапе оценки стоимости  недвижимости затратным подходом рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и внешнего устаревания.

     Физическое устаревание – это потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни объекта и его полезности.

     Функциональное  устаревание – это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении. Объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

     Формой  функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным или более дорогим в эксплуатации.

     Внешнее устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами (понизившийся спрос, возросшая конкуренция).

     На  четвертом этапе оценки недвижимости затратным подходом определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как  разность между стоимостью воспроизводства и суммарным износом.

     На  пятом этапе рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости. Для этого к остаточной стоимости  зданий и сооружений прибавляют стоимость земельного участка.

     Оценка  восстановительной стоимости или  стоимости замещения осуществляется:

• методом сравнительной единицы;
• методом поэлементного расчета;
• индексным способом оценки.

     Термин  «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени.

     В практике оценки применяется несколько  методов определения износа зданий и сооружений:

• метод срока жизни;
• метод разбиения.

     При применении метода срока жизни оперируют понятиями срока экономической жизни, срока физической жизни, эффективного возраста, срока оставшейся экономической жизни, нормативного срока службы. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

     Взаимосвязь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом  и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

     И/ВС = ЭВ/ЭЖ,

     где  И  – износ;

     ВС   – восстановительная стоимость;

           ЭВ  – эффективный возраст;

           ЭЖ  – срок экономической жизни.

     Эта формула может быть записана следующим  образом:

     ЭВ/ЭЖ = процент износа восстановительной  стоимости.

     Метод срока жизни используется как  для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

     Оценка  рыночной стоимости машин и оборудования имеет свои особенности. Здесь оценка производится в основном сравнительным  и затратным методами. Эти подходы методологически связаны между собой. Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на принципе замещения. При этом подходе определяют текущую стоимость путем расчета восстановительной стоимости с учетом накопленного износа. В теории затратного подхода к оценке стоимости машин и оборудования есть прямые и косвенные методы расчета восстановительной стоимости. К прямым методам относят: метод трендов, метод прямой калькуляции, метод расчета по цене однородного объекта, метод покомпонентного разложения. К косвенным методам относят: метод удельных экономических показателей, метод параметр-цена, методы корреляционного моделирования.

     После определения восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  переходят к оценке его износа. Существуют прямые и косвенные методы расчета физического износа. Прямые методы расчета физического износа оборудования основаны на его осмотре и измерении параметров. К косвенным методам определения физического износа относятся: укрупненная оценка технического состояния, метод срока жизни, метод прямого денежного измерения. Метод срока жизни заключается в расчете соотношения периода эксплуатации и нормативного срока службы. Функциональный износ – это уменьшение потребительской привлекательности свойств объекта, вызванное развитием новых технологий. Здесь применяют методы целостной оценки и экспертные методы. Внешний износ – это потеря стоимости оборудования, вызванная негативным влиянием внешних факторов (сокращение спроса, возросшая конкуренция, законодательные ограничения и других). Для оценки внешнего износа применяются метод парных продаж, метод срока жизни, метод измерения снижения загрузки оборудования по различным причинам. После расчета всех видов износа определяют общий износ:

     Ио = 1 – (1-Ифиз)*(1-Ифун)*(1-Ив),

     где  Ифиз - физический износ;