Оценка стоимости бизнеса

 

 

Таблица 2.2

     Отчет о прибылях и убытках ОАО «Паллада» за 12 месяцев 2007 года

 

     Исходя  из данных таблиц, можно вычислить  значение следующих показателей  на конец отчетного периода:

• коэффициент абсолютной ликвидности = 940/1271 = 0,74 (нормативное значение: > 0,2);
• коэффициент текущей ликвидности = 2155/1271 = 1,7 (нормативное значение: от 1 до 2);
• коэффициент автономии = 25557/26828 = 0,95 (нормативное значение: > 0,5);
• коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами = (25553- 24673) / 2155 = 0,4 (нормативное значение: > 0,1).

     На  основании бухгалтерской отчетности и рассчитанных коэффициентов можно  сделать вывод о нормальном финансовом состоянии предприятия.

 

2.2. Оценка стоимости ОАО «Паллада»  методом чистых активов

     Рассмотрим  состав располагаемых активов ОАО «Паллада»:

     Таблица 2.3

Оцениваемые активы 

     Оценка  недвижимости

     Характеристика  здания, в котором расположен объект оценки приведена в таблице 2.4.

     Таблица 2.4

      Краткая характеристика здания, в котором расположен объект оценки

                              

Доходный  подход к оценке недвижимости

     Проанализировав схожие по конструктивному признаку и возможному применению здания на местном рынке недвижимости, мы пришли к выводу, что средняя величина арендной платы за 1 м² в год составляет 700 руб./м².

Потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду = 1300 * 700= 910000 руб.

     Предполагаемые  потери от недоиспользования недвижимости и потери при сборе платежей составляют 10%. 

     Реальный  валовой доход = 910000 * 0,9 = 819000 руб.

     Издержками арендодателя является:

• налог на имущество (2,2%), НДС (18%), НП (24%). Аренда земли обходится в 25000 рублей в год.
• Затраты на охрану здания 75000 рублей в год
• Ведение бухгалтерии 8500 рублей в год
• Расходы на замещение составляют 16000 рублей в год.
• Платежи за коммунальные услуги, обслуживание коммуникаций и освещение составляют 30000 рублей в год. 
• Амортизационные отчисления составляют 8100 рублей в год.

     Чистый  операционный доход:

ЧОД = (819000 - 1217000 * 0,022 – 819000 * 0,18 – 25000 – 75000 – 16000 – 8500 – 8100 – 30000)*(1 – 0,24) = 366477 руб.

     В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 5%.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты  недвижимости

     Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся  систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

     На  рынке в целом преобладающим  является систематический риск. Стоимость  конкретной приносящей доход собственности  может быть связана с экономическими и институциональными условиями  на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

     Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый  от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих  элементах, изъятие земли для  общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

     Статичный риск - это риск, который можно  рассчитать и переложить на страховые  компании, динамический риск может  быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

     Расчет  премии за риск представлен в Таблице  «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

 

     Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Определение премии за низкую ликвидность

Премия  за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

П= Rб* L / Q

где: 
П – премия за низкую ликвидность; 
Rб - безрисковая ставка; 
L- период экспозиции (в месяцах);  
Q- общее количество месяцев в году.

     На  дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность для произовдственно-складских  помещений принимается равной 5%, что соответствует двенадцати месяцам экспонирования объекта.

     Определение премии за инвестиционный менеджмент

     Премию  за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 3%.

     Определение нормы возврата капитала

     Объект  недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в  течение которого эксплуатация объекта  является физически возможной и  экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

     Существует  три способа расчета нормы возврата капитала:

     Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями  в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального  капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

     Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных  ставок – «безрисковой» ставке.

     Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

     В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

     Расчет  производится по формуле: