Ипотека в различных странах мира

в странах англосаксонского права концепция ипотеки более  гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости  в нотариально заверенном акте, а  ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной - она использует обе  вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически  и законодательно обусловленная  развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли  заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью  только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского  рынка ценных бумаг, в том числе  долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.

§1.3. История  ипотеки в Европе .

Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само название "ипотека", как уже  говорилось выше,  возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Исторический опыт развития ипотечного кредитования в  различных странах мира представлен  авторским коллективом книги "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией  В.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой  системы ипотечного кредитования в  Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного кредитования в современной  России, сделан глубокий анализ правовых проблем ее создания и обеспечения  функционирования. Авторы книги сделали  первый профессиональный комплексный  подход к правовой оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования в современной России.

Суть одноуровневой  системы ипотечного кредитования состоит  в том, что выдавший ипотечный  кредит банк самостоятельно рефинансирует  ипотечные кредиты за счет выпуска  ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение  закладных листов регулируются специальным  законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который  определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского  надзора.

Такая модель уже  долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты  законы, направленные на организацию  в этих странах одноуровневой  системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна  ее организации по отношению к  двухуровневой модели, что существенно  снижает стоимость кредита для  заемщика. Кроме того, одноуровневая  модель более проста в законодательном  регулировании.

Закладной лист является европейским  финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку  и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — это  нидерландские колониальные сертификаты  и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению  во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г.  Пруссия. «Ландшафты в Силезии» .

Зарождение идеи организации одноуровневой системы  ипотечного кредитования можно отнести  ко временам правления короля Пруссии  Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев  планирование государственной земельной  кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского  хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных  имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы  уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать  специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую  они не могли оценить. Земля явилась  надежнейшим залогом. За предоставленный  капитал выдавались ценные ипотечные  бумаги, в которых был точно  обозначен заложенный земельный  участок. Это и были предшественники  современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в  Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения  кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне  и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение  кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал  в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным  участком, обременённым ипотекой, и  соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа  располагал:

имением, поименованным и  описанным в закладном листе;

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат  кредита и процентов по нему;

поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником  своих обязательств и только в  роли вещных должников;

По примеру Силезии  в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма в  них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство в  них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном порядке членами становились  лишь помещики, желающие получить кредит. Менее жёсткой стала и связь  между обременённым кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким  образом, закладной лист превратился  в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные кредиты.

В начале XIX в. ландшафты  начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших  горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Анализ эволюции системы ипотечного кредитования невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование  было всегда связано с повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим элементом  ликвидности является степень надежности или гарантий. Например, образование  ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору по ценным ипотечным  бумагам было предоставлено следующее  кредитное обеспечение. Говоря современным  языком, кредитное товарищество на период займа выступало гарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этого  кредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило  порукой данной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог  недвижимости являлись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половину стоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу  передача ценных ипотечных бумаг  требовала регистрации.

Получив на руки ипотечные  бумаги, член Ландшафта, для приобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивал Ландшафту  полугодовые проценты и сборы  за услуги органов управления. Ландшафтам были даны широкие права (в отношении  должников они могли взимать  проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства) производить  опись имущества, продажу с публичных  торгов, а также препятствовать владельцу  участка в продаже земель, чтобы  не уменьшать стоимость обеспечения.

Обращение ипотечных  бумаг явилось первой ступенью рынка  капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог производиться  только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали  поместья, хорошо продавались.

Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечного кредитования тесно связано с  уровнем состояния кредитно-финансовой системы государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских  странах, особенно в Англии, Нидерландах  и Франции, принцип использования  ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно  применялся в этих странах, нежели в  Германии, где он первоначально зародился. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

1852 г. Франция. Credit Fonder de France.

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг  был связан с учреждением во Франции  в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды  сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции,  декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент — закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France  стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г.  Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные  бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных  учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный  банк, основанный в 1862 г. Затем последовало  создание еще 12 банков, каждый из которых  действует и поныне.

С закладкой экономических  основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы  гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании  ипотечные банки имеют право  осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки  получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими  наравне с ипотечным кредитованием  общую банковскую деятельность.

Важным показателем  надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых  ценных бумаг. Только зная соотношение  эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных  листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся  в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы  должны получить преимущественное право  по требованиям из закладных листов.