Купля продажа недвижимости

 

Содержание

 

 

Введение...................................................................................................................3

 

 

ГЛАВА  1. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ  ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ НА НЕЁ....................................7

 

 

1.1 Продажа  недвижимости и регистрация права  в дореволюционной России.............................................................................................................7

1.2  Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости в советский период........................................................................................25

1.3 Продажа недвижимости  и регистрация прав в зарубежных  странах.........................................................................................................33

 

 

ГЛАВА     2.     ОСОБЕННОСТИ     ДОГОВОРА     КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ПРАВУ…...41

 

 

2.1  Понятие   и элементы  договора купли-продажи  недвижимого имущества....................................................................................................41

2.2  Форма договора  купли-продажи недвижимости и  государственная регистрация    перехода   права    собственности   на   недвижимое имущество и  сделок с ним..........................................................................73

2.3 Соотношение договора  продажи недвижимости с государственной  регистрацией как сделки и  перехода права собственности  по ней.................................................................................91

2.4 Права   и   обязанности   сторон   по   договору   купли-продажи недвижимости.............................................................................................96

 

 

Заключение...........................................................................................................107

 

 

Список  использованных  нормативных  актов,  судебной   практики  и 

литературы...........................................................................................................111

 

 

Приложения.........................................................................................................118

 

 

 

Введение

 

Приняв Гражданский  кодекс РСФСР 1922 года советский законодатель отказался от известного нормативным  актам дореволюционной России и  западных стран деления вещей на движимые и недвижимые. Последствия принятия законодателем такой позиции повлекла за собой прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» употреблялся в науке, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному и зарубежному.

Отказавшись от использования  категории недвижимость, советское  право в тоже время учитывало  связь зданий, сооружений с земельным  участком на котором они расположились. Поэтому в советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и то, со значительными ограничениями.

Уже в 1990 году в России началось осуществление земельной  реформы, суть которой заключалась  в реформирование существовавших земельных правоотношений и изменение отношений собственности. Данная реформа осуществила попытку возродить категорию недвижимости. Фактически деления вещей на движимые и недвижимые было возвращено Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года, который стал применяться с 3 августа 1992 года. Этот нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения, прав на недвижимое имущество.

Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества. Правоотношения сторон, вытекающие из договора купли-продажи, основываются на отношениях обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества  посредников,  представителей  сторон  договора,  что  осложняет возникающие отношения. Большая часть продажи недвижимости в Российской Федерации на сегодняшний день приходиться на жилые помещения и земельные участки. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного    владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль ее правовому регулированию, в частности вопроса охраны и защиты прав и законных интересов отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Главной особенностью правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, является особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым  имуществом. Введением в России с 1998 года системы единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объяснялось стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Несмотря на появления специального закона, государственная регистрация сделок и прав порождает большое количество проблем на   практике.

Вместе с тем в  данной работе показано принципиальное различие системы регистрации права  на недвижимость и системы регистрации  сделок. А также принципы регистрации права на недвижимость реализуемые в зарубежных странах.

Актуальность  исследуемой темы выражается в том, что в условиях реформирования экономической и правовой системы российского общества неуклонно возрастает потребность в стабильном и эффективном законодательном регулировании отношений с недвижимым имуществом. Недвижимое имущество занимает особое место в системе общественных отношений, с ним связана деятельность физических и юридических лиц во всех

 

сферах управления и  бизнеса. Недвижимость также является объектом привлечения отечественных и зарубежных инвестиций. Динамично развивающееся российское законодательство закрепило основы организации оборота недвижимости, а также предопределило становление регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Это повлияло на становление механизма взаимоотношений участников оборота и гарантии их прав. Наряду с этим процесс формирования эффективной системы правового регулирования отношений с недвижимостью еще не завершен.

Именно значимость договора купли-продажи недвижимости, недостаточность теоретической разработки, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывают обоснованность выбора темы исследования.

Объектом исследования данной работы являются договорные отношения, возникающие между продавцом и покупателем в отношении недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью общего договора купли-продажи - специфическим отличием, которого является его особый предмет, т.е. недвижимость.

Предметом исследования является совокупность правовых норм регулирующих договорные отношения, связанные с недвижимым имуществом, а также судебная практика и специальная литература.

Целью данной работы является рассмотрение договора купли-продажи недвижимости как гражданско-правовой сделки, раскрытие основополагающих положений, имеющих существенное значение для понимания данной темы.

В ходе дипломного исследования поставлены следующие задачи:

1. Исследовать российское  законодательство;

2. Изучить научные  разработки о понятии недвижимого  имущества, определить категорию  недвижимости как объекта гражданских  прав;

3. Исследовать элементы  договора купли-продажи недвижимости, порядок ее заключения;

4. Определить правовое  значение формы договора, государственной  регистрации договора купли-продажи  недвижимого имущества;

5. Изучить последствия  ненадлежащего заключения или  исполнения договора купли-продажи  недвижимого имущества.

Методологическую основу работы составили наравне с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу исследования данной работы составили труды таких цивилистов, как: М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Е.А. Васильева, П.В. Крашенинникова, И.А. Покровского, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и др.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных нормативных актов, судебной практики, литературы и приложения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА  1. ИСТОРИЯ  ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА НЕЁ

 

1.1 Продажа недвижимости и регистрация  права в дореволюционной

России

Исследование и изучение развития законодательства представляет большой интерес. Важно что, интерес  проявляется не только в познавательных целях, но и с позиции формирования современных нормативных правовых актов. Право как институт является продуктом истории. Так дореволюционный юрист К. Малышев в 1878 году высказал по этому поводу следующее «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков /.../, которые можно даже избегать»¹.

Право собственности  на недвижимость (а, следовательно, и  возможность её оборота) в России образовывалось постепенно в течение  очень длительного периода времени. Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было осуществлять контроль за каждым селением. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками свое войско и служилых людей. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

 

В российском законодательстве само понятие «недвижимое имущество» встречается впервые в указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года² (Указа о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. По выражению Н.Л. Дювернуа, Петр I этим Указом хотел «старому привилегированному землевладению дать характер главным образом установления публично-правового и вызвать к деятельности в науке, в искусствах, в технике, в производстве, внутри этой старой семьи потребителей уснувший созидательный творческий дух»³. До принятия Указа о Единонаследии земельные участки носили особые названия в зависимости от их происхождения или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после       принятия данного Указа названия потеряли свое специфическое значение,  между ними было сглажено различие. Несмотря на то, что впоследствии        Указ о Единонаследии был отменен, уравнение поместий с вотчинами    остались.

С 1835 года в России вступил  в действие систематизированный  акт - Свод законов Российской империи⁴ (далее в тексте - Свод законов). В ст. 383 т. 10 ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего в средние века значения земли» и в результате того, что земля (которая является, прежде всего, частью государственной территории) «необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам»⁵. Законодатель      устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, тем не менее, не давал определения понятий тех и других, ограничиваясь перечислением объектов, относимых к категории движимых и недвижимых вещей.

Недвижимыми имуществами  согласно ст. 384 т. 10 ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожными землями, степями и другими местными наименованиями), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги⁶ (с 1885 года). К недвижимости, кроме того, перечисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась  рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего сената (далее в тексте - Гражданский кассационный департамент) № 28 от 29 января 1913 года)⁷.

Движимым имуществом ст. ст. 401, 402, 403 т. 10 ч. 1 Свода законов  называли мореходные и речные суда всякого рода, книги, рукописи, картины и вообще все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличный капитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, и все что из земли извлечено и др.

Неудачная редакция указанных статей и отсутствие законодательного определения недвижимости вызвали обоснованную критику таких ученых как: Н.В. Васьковского⁸, Л.А. Кассо⁹, Г.Ф. Шершеневича¹⁰ и других цивилистов. В результате были сформулированы определенные доктринальные дефиниции.

Бесспорно недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышев, Ю. Гамбаров, Е. Трубецкой, Л. Кассо), как впрочем, и законодательными актами, признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученных расходились. В связи с рассмотрением проблемы определения недвижимости, в юриспруденции сложились два основных направления. Одни юристы (Л. Кассо, К. Малышев) относили к недвижимости вещи, которые не могут быть перемещены в пространстве вследствие наличия тесной связи с землей. Эта группа авторов при определении движимости исходила из одной возможности перемещения объекта, не упоминая о том, повлечет ли такое перемещение за собой его повреждение или нет. Но без последней оговорки ряд объектов могут быть отнесены к движимым вещам (многие строения). Поэтому предпочтительнее оказывается вторая точка зрения.