Купля продажа недвижимости

В-четвертых, проект включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи  разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).

В материалах Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского Уложения, сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объяснялось как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени.

В частности, отмечалось, что в истории русского права  запродажа недвижимых имений развивалась  как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляла одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества.

Между тем продажа  недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами  для сторон, но и с переменой  их оседлости и хозяйства и  весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в предварительной сделке продажи недвижимости имений, т.е. договора запродажи²⁷.

Существенными условиями  договора запродажи недвижимого  имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязывались соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.

Сама категория «недвижимость», как было показано выше, появилась  в российском законодательстве достаточно поздно, но правовое регулирование  сделок с отдельными видами недвижимых имуществ осуществлялось с более  раннего периода (см. гл. 16, 17 Соборного Уложения 1649 года).

Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических  отношений является совершение различного вида сделок. В законодательстве Российской империи отсутствовало легальное  определение сделки, что восполнялось доктринальными понятиями²⁸.

К сделкам, которые могли  иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов  относили: дарение «в тесном смысле»  и пожалование, выдел недвижимого  имущества (односторонняя сделка, которая  совершалась путем составления  особой записи - отдельною ст. 1000 т. 10 ч. 1 Свода законов), запродажу и куплю - продажу, найм (для краткосрочных обязательств) или аренду (для долгосрочных обязательств и только в отношении недвижимых имуществ). Можно отметить, что законодательство строго не разграничивало найм и аренду, но использовало различную терминологию. Действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав могут выражаться в виде изъявления воли одного лица или соглашения двух или нескольких лиц. Для перехода прав от одного лица к другому часто требуется соглашение этих лиц в форме договора, который является на практике наиболее распространенным видом сделок. «Договор - юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух и более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершение или несовершения известного действия»²⁹.

С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнее проявление воли сторон соглашения (например, устное), а требуется уже  более формализованное закрепление ее выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причем не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения или необходимым условием действительности сделки (т.н. «корпус сделки»³⁰), с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случае нарушение установленной законом формы.

В российском законодательстве³¹ в XVII веке (в ст. 34 гл. 17 Соборного Уложения) чётко разграничивалось личное право из договора и вещного права из записки в книгах поместных приказах (если объектом договора была земля) или земских приказах (если объектом был дом или двор), т.к. по Уложению в случае продажи одной вотчины разным лицам право собственности признавалась за тем, кто раньше «справил» имение. В XVIII веке в России началась ломка старинных учреждений, и при Петре I установился новый «крепостной» порядок совершения актов. Все сделки с недвижимостью (как, впрочем, и любые сделки между частными лицами) совершались в юстиц-коллегии. В городах крепостные акты заключались под надзором губернаторов и воевод. Акты следовало вносить в особые книги. Но под влиянием фискальных интересов главное значение в переходе права собственности от продавца к покупателю имела не записка в книге, а само совершение крепостного акта с уплатой пошлины («имения справлять за тем, чья крепость старее»). В правлении Екатерины II крепостной порядок был сохранен только для перехода вещных прав на недвижимость. Таким образом, ко времени принятия Свода законов система вотчиной записки по соборному Уложению была полностью вытеснена крепостным порядком. В соответствии со ст. 707 т. 10 ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точного установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и в связи, с чем существовали трудности на практике.

Несомненно, что участие  представителей общественной власти в  заключение договоров должно гарантировать  прочность прав и соответствие их законодательству, а с другой стороны, обеспечивает фискальные интересы государства. К категории сделок, участие в которых общественной власти Свод законов призвал обязательным, относились акты о переходе или ограничении прав на недвижимые имущества, причем требование о соблюдении формы договора служило условием действительности сделок.

Специальные правила, предусмотренные Гражданским Уложением, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований к форме договора, определению последствий его неисполнения, а также ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключался договор запродажи.

Требования к форме  в соответствии с Гражданским  Уложением договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.

Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи:

1) запродажа, влекущая  за собой, в случае нарушения  договора, лишь право требовать  возмещения убытков (ст. 1778);

2) запродажа, дающая  покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779).

В первом случае проект ограничивался  требованием удостоверения запродажи  на письме. Во втором случае обязательным по проекту был нотариальный порядок  совершения запродажи.

В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объяснялся следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить, строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, наконец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...»³².

Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика  допускалось по соглашению сторон внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и  обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого срока покупщиком не был предъявлен иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).

С современных позиций  договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли - продажи недвижимости. Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного нотариальным порядком, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли - продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта  Гражданского Уложения и трудов ученых - правоведов того времени свидетельствует  о совершенно особом подходе к  договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.

Таким образом, принятие Гражданского Уложения и Вотчинного Устава позволило бы ввести в России строгую систему оборота вещных (вотчинных) прав на недвижимое имущество и обеспечить должную защиту государством прав владельцев имущества. Но изменение в общественном строе не позволило реализовать проекты многих законов, в том числе и положение нормативных актов, обеспечивающих регулирование оборота недвижимости.

Для характеристики дальнейшего  развития событий в области правового  регулирования продажи недвижимого  имущества в России поистине пророческий  смысл имеют слова И.А. Покровского: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», то есть до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли, и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении»³³.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Правовое регулирование договора  купли-продажи недвижимости в

советский период

С приходом к власти Советов  наступает период в российской истории  и истории гражданского права, когда  купля-продажа и совершение договоров  купли-продажи были запрещены вообще. Это пост-революционное время: период гражданской войны или военного коммунизма. Главным органом государства стало Временное правительство, в обязанности которого входило принятие нормативных актов, направленных на правовое регулирование общественных отношений. За тот короткий период времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала нормативные акты по регулированию недвижимого имущества. Разрешение возникающих вопросов в отношении правового регулирования режима недвижимых вещей, по-прежнему определялись на основе норм дореволюционного права.

«В течение первого  года революции задача законодательства сводилась преимущественно к  выкорчевыванию корней старого, дореволюционного права»³⁴. Одним из первых Декретов от 26 октября 1917 года «О земле», который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных советов Крестьянских депутатов до учредительного Собрания».

С 18 декабря 1917 года Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью», были приостановлены, какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах»³⁵. В 1918 году Декретом ВЦИК «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах»³⁶ в городских поселениях численностью свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость и доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст. 2). Данные строения были муниципализированы (перешли в собственность местных советов и исключены из частного оборота). Органами местной власти было предоставлено право с разрешения центральной государственной власти, распространять действие указанного Декрета ВЦИК и на поселения, имеющие менее 10000 человек (ст. 20). Поскольку право собственности на землю было отменено, а «строение, не отделенное от земной поверхности, не может быть самостоятельным объектом юридических действий», постановлением Народного Комиссариата Юстиции от 6 сентября 1918 года покупка и продажа строений находящихся в селе, были признаны противозаконными.

В сфере промышленности советское правительство осуществляло национализацию отдельных отраслей (горной, металлургической, текстильной, металлообрабатывающей промышленности), которая была в основном завершена в июне 1918 года. Госсобственность была закреплена на крупные и средние промышленные предприятия³⁷. Национализация представляет собой поступление в ведение центральных органов власти определенных объектов. Под национализацию подпали и такие объекты, как железные дороги и их подвижной состав, морские и речные суда всех типов³⁸. Отмена частной собственности на названные объекты означало запрещение каких-либо сделок, направленных на их отчуждение.