Купля продажа недвижимости

В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественная значимость вещей, относимых к движимым и недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что, землевладение и натуральное хозяйство в средние века и более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя).   Наоборот  движимости,   за  немногими   исключениями,   являлись незначительными объектами: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация  имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода. В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях⁵⁸.

Цель введения поземельных  книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение  юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической  литературе получили наименования «принцип публичности» и «принцип достоверности»⁵⁹.

Принцип публичности  состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога), должен быть занесен в поземельную  книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.

Введение поземельных  книг способствовало значительному  развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления право собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Конкретные правила  регистрации сделок с недвижимостью  и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Иной подход отмечается в германском законодательстве. Согласно § 873-874 Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу⁶⁰.

Действует система регистрации  прав на недвижимое имущество (real property) и в англо-американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы «за печатью» должны быть зарегистрированы⁶¹.

В зарубежных правопорядках  договор продажи недвижимости не выделяется в отдельный вид договора купли-продажи, как это сделано в российском Гражданском кодексе. Однако в принципе и там обеспечивается дифференцированное регулирование продажи движимого и недвижимого имущества. Например, Единообразный торговый кодекс США (ЕТК) предусматривает, что термином «товары» охватываются все вещи, которые являются движимыми к моменту их индивидуализации для данного договора продажи, за исключением денег, в которых должна быть уплачена покупная цена, ценных бумаг и прав требования. Термин «товары» также включает еще не родившийся приплод скота, урожай на корню и другие индивидуализированные вещи, связанные с недвижимостью, в соответствии со статьей о товарах, подлежащих отделению от недвижимости (ст. 2-105). Договор продажи полезных ископаемых (включая нефть и газ) или сооружений, либо материалов, подлежащих отделению от недвижимости, рассматривается как договор продажи товаров, если они должны быть отделены продавцом; однако до момента отделения продажа, которую намереваются совершить стороны и которая не является передачей каких-либо прав, связанных с земельным участком, рассматривается лишь как договор о продаже. При этом данные предписания не умаляют прав третьих лиц, предусмотренных нормами о регистрации недвижимости (ст. 2-107)⁶².

В гражданском кодексе Нидерландов в составе общих положений о купле-продаже выделяются специальные правила, посвященные потребительской купле-продаже (аналог российской купли-продажи), а также продаже зарегистрированного имущества (недвижимости) (разд. 1 «Купля-продажа и мена» книги 7 «Особые виды договоров»)⁶³.

В большинстве Европейских  стран, действует система регистрации  самого право на недвижимость. Запись в публичном реестре о возникших  правах или обременения свидетельствует  об их существовании, последовательности обременения. При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обременении. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Статус органа осуществляющего регистрацию, практически приравнен к судебному органу. Желательно участие в подготовке документов нотариусов.

В системе регистрации  сделок о передаче недвижимости в  США, роль государств пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров. Но даже такая регистрация не обязательна. Таким образом, государство не несет никаких обязательств, за исключением обременения себя хранением данных договоров. Для того чтобы получить гарантию  действительности  зарегистрированных прав,  участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются «страхованием титула».

Следует отметить, что  мировая практика ранее не знала  примеров совмещения регистрации двух принципов «регистрации сделок»  и «регистрации прав». В соответствии с ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶⁴ Россия на сегодняшний момент является единственной страной, где совмещена система регистрации и прав и сделок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА     2.     ОСОБЕННОСТИ     ДОГОВОРА     КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ПРАВУ

 

2.1 Понятие и элементы договора  купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов  договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи -недвижимого имущества. В силу этого, данному договору присуще все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

Недвижимое имущество, как объект договора недвижимости обладает следующими характерными признаками:

1. Наличие индивидуальных  отличительных признаков объекта,  это юридическая, а порой и  фактическая незаменимость;

2. Стационарность, т.е.  прикрепленность к определенному  земельному участку и невозможность  перенесения имущества без определенного ущерба на другое место в связи с наличием механической или органической связью с участником,   а   также   изначальная   непредназначенность   объекта   для перемещения в пространстве;

3. Постоянство местонахождения  относительно системы координат. Так Р.  Саватье  писал,  что  «Имущество,  нанесенное  на  план  приобретает неподвижность, которая ему была приписана самим определением»⁶⁵.

Выделение в гл. 30 Гражданского кодекса⁶⁶ (далее в тексте ГК РФ) особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи данное в ст. 454 ГК РФ. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом. «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ»⁶⁷. Помимо общих положений и с учетом специальных норм о продаже недвижимости, его определение может быть таково: «По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него предусмотренную сторонами денежную сумму»⁶⁸.

Договору продажи недвижимости, присуще следующие юридические  признаки:

1. Консенсуальный, т.е.  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара;

2. Возмездный, т.к. продавец  за исполнение своих обязанностей  по передаче    недвижимости    получателю,    должен    получить    встречное предоставление в виде оплаты;

3. Взаимный или синаллагматический, т.к. на стороне покупателя  лежит встречное исполнение его  обязательств, т.е. оплата товара  и исполнение продавцом своих  обязанностей по передаче товара;

4. Двухсторонний, т.к.  каждая из сторон договора  несет обязанности в пользу  другой стороны.

Сторонами договора является продавец и покупатель. Ими могут  быть как граждане, так и юридические  лица. При этом следует иметь в  виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение, отчуждение недвижимого имущества. В случае, когда имущество, реализуемое или приобретаемое по договору купли-продажи, поступает в собственность государства и не закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями, субъектом данного договора становится государство.

По данным Министерства юстиции РФ основными участниками  отношений на рынке недвижимости являются граждане. Как известно физические лица могут выступать в обороте как индивидуальные предприниматели (с момента регистрации) и как граждане-непредприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). В отношении граждан как субъектов данного договора следует выделить два основных признака.

Во-первых, в литературе является спорный вопрос о характере правоспособности индивидуальных предпринимателей. Одни авторы считают, что они обладают специальной, другие авторы склонны, что к общей. Пункт 3 ст. 23 ГК РФ гласит, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношений. Коммерческие организации, по общему правилу, обладают общей правоспособностью (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), поэтому и за индивидуальными предпринимателями при соблюдении условий п. 3 ст. 23 ГК РФ должна признаваться общая правоспособность.

Во-вторых, гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно с этого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаев вступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускается снижение брачного возраста или эмансипации). В возрасте от 14-18 лет на заключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуется предварительное письменное согласие родителей, усыновителей и попечителей. Это правило распространяется и в том случае, когда, будучи членом жилищного, жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с 16 лет), несовершеннолетний приобретает право собственности, например на квартиру, дачу согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ⁶⁹.