Купля продажа недвижимости

В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Это положение неоднократно находило, отражение в решениях Президиума ВАС РФ⁷⁰.

Товарищество  с ограниченной ответственностью (ТОО) и акционерное общества (АО) заключили договор купли-продажи здания кафе. Однако ТОО ранее заключил договор аренды с правом выкупа кафе с комитетом по управлению имущества. ТОО частично выполнило свои обязательства по уплате. Не выкупив здание кафе, ТОО продало его АО. Поскольку ТОО не приобрело право собственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу⁷¹.

Продавцом также может  быть лицо, уполномоченное собственником  в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения (п. 1 ст. 6 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»⁷²). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»)⁷³.

Участниками договора продажи  недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать  любые субъекты права. Однако участие  в договоре некоторых субъектов  гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное и  муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно  не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК. Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе п. 2 ст. 298 ГК. Проданное государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной и муниципальной собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник. Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно⁷⁴.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение право хозяйственного ведения (право оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Учреждения, имеющие право  на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцом недвижимого  имущества, приобретенного за счет доходов  от коммерческой деятельности, правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности АО. В ФЗ «Об акционерных обществах»⁷⁵ (далее в тексте Закон об АО) предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества ст. 78 Закона об АО. Такие сделки должны быть одобрены советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии со ст. 79 Закона об АО⁷⁶. В АО решение о совершение крупной сделке стоимость имущества до 50% балансовой стоимости активов должно приниматься Советом директоров или Наблюдательным советом (причем такое решение должно быть единогласным - ст. 79 Закона об АО). Решение о совершение сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого превышает 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинства в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Критерии отнесения  сделок ООО к крупным установлены  ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»⁷⁷ (далее в тексте Закон об ООО). Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в  процессе обычной хозяйственной  деятельности общества. Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной  сделки имущества определяется на основании  данных его бухгалтерского учета, а  стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Нарушение ст. 46 Закона об ООО может повлечь недействительность сделки по иску общества или его участника. Иллюстрацией данной позиции является Постановление ВАС РФ⁷⁸.

ООО «Реутовавтотранс» (продавец) и ООО «С.В.К.» (покупатель) заключили договор от 08.10.2003 № 21 купли-продажи имущества, по условиям приобретения покупателем части административно-бытового корпуса. Согласно пункту 1.5 названного договора цена недвижимости составляет 1 444 986 рублей, включая налог на добавленную стоимость; цена является окончательной и изменению не подлежит. В данном случае иск о признании сделки недействительной на основании п. 2 ст. 46 Закона об ООО предъявлен продавцом, то стоимость отчуждаемого имущества должна определяться судом исходя из данных бухгалтерского учета продавца. Документы, подтверждающие балансовую стоимость отчуждаемого имущества, судам представлены не были, и суды в нарушение ст. 46 Закона об ООО не определили стоимость отчуждаемого имущества истца на основании данных его бухгалтерского учета. При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты противоречат действующему законодательству, поэтому согласно п. 1 ст. 304 АПК РФ подлежат отмене⁷⁹.

Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Уставом ООО может  быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 46 Закона об ООО). Таким образом, если стоимость приобретаемого здания более чем 25 % стоимости актива баланса, то малое предприятие (АО и ООО) должно провести общее собрание акционеров (участников) или совет директоров, на котором будет одобрена крупная сделка.

В решении совета директоров (общего собрания акционеров или участников) должно быть указано:

• место и время  проведения общего собрания акционеров;

• общее  количество  голосов,  которыми  обладают  акционеры  -владельцы голосующих акций общества;

• количество голосов, которыми обладают акционеры, принимающие участие  в собрании;

• председатель (президиум) и секретарь собрания, повестка дня собрания;

• лицо, являющееся стороной сделки;

• предмет сделки и  место его нахождения;

• цена сделки.

В протоколе общего собрания акционеров (участников) общества должны содержаться основные положения  выступлений, вопросы поставленные на голосование, и итоги голосования по ним, решения принятые собранием.

Собственник недвижимого  имущества может заключать договор  купли-продажи недвижимости непосредственно  сам или через своего представителя. Уполномочивая представителя на осуществление юридически значимого действия, представляемый выражает свою волю на порождение соответствующего правового последствия. Тем самым, выдавая уполномочие, он совершает одностороннюю сделку. Как сделка, уполномочие должно отвечать всем предъявленным требованиям, в том числе и форме. Для представительства в интересах одного контрагента договора купли-продажи недвижимости требуется письменное уполномочие.

Следует разграничивать уполномочие и полномочия представителя. Уполномочие есть лишь односторонняя  сделка, которая свидетельствует перед третьим лицом о данных представляемых полномочий представителю, об их объеме и пределе. Полномочие - это не что иное, как возможность представителя совершать сделки с третьими лицами от имени и в интересах представляемого. Нарушение требований закона в отношении формы полномочий представителя может повлечь недействительность договора. В качестве примера может выступать Постановление ВАС РФ⁸⁰.

ООО «Торговая  фирма «Волгоградский-12»» (продавцом) и ЗАО «Максимет» (покупателем) 29.07.98 заключили договор купли-продажи указанного помещения. Оспаривая договор, истец ссылался на то, что данная сделка является ничтожной, так как от имени продавца договор подписан лицом, не имевшим на это полномочий. В исковом заявлении истец ЗАО «Максимет» утверждал, что неоднократно выражал недоверие подписавшему договор Граненову О.Г., который был отстранен от руководства обществом. В соответствии со ст. 40 Закона Об ООО и уставом ООО «Торговая фирма «Волгоградский-12»» единоличным исполнительным органом общества является президент общества, в случае отсутствия которого его функции выполняет генеральный директор. Судом не исследован вопрос о том, возлагалось ли на Граненова ОТ. исполнение обязанностей президента общества, в том числе по отчуждению имущества общества, хотя в исковом заявлении истец утверждал, что предпринимал все зависящие от него меры по предотвращению любых сделок, связанных с отчуждением любого имущества, принадлежащего обществу.

Кроме того, судом  не дано оценки по факту совершения мошеннических действий,   выразившихся   в  незаконном  присвоении  функций  единоличного исполнительного органа общества и отчуждении его имущества, в отношении Граненова ОТ. возбуждено уголовное дело⁸¹.

В качестве представителей продавца, впрочем, как и покупателя недвижимого имущества могут выступать риэлтеры. С активизацией рынка недвижимости с каждым годом все большое и большое количество лиц (физических и юридических), занимающихся риэлтерской деятельностью, появляются на российском рынке.

Риэлтерской деятельностью, является осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность, по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Договор купли-продажи, заключенный риэлтором в рамках полномочий, определенных в доверенности, имеет для продавца обязательную силу и порождает у собственника соответствующие обязанности, даже если указания продавца, закрепленные в договоре поручения, были нарушены⁸².

Каких либо ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит специальных правил, адресованных к  покупателям недвижимости, они могут быть установлены специальным законодательством. Например, продажа недвижимости, заключаемая на торгах, в том числе на публичных, применяются правила предусмотренные ст. ст. 447 - 449 ГК РФ, ст. ст. 54, 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве»⁸³ от 21 июля 1997 года. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают  и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своем интересе. Однако государство в соответствии с Налоговым Кодексом⁸⁴ (далее в тексте - НК РФ) устанавливает контроль над доходами и расходами гражданина. В основу такого контроля «положена презумпция о том, что расходы физического лица должны соответствовать доходу за определенный период». Под контролем находятся расходы гражданина по приобретению, в частности недвижимого имущества, независимо от его стоимости. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщить сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированных в этих органах прав и сделок, а также сведения об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации (см. п. 4 ст. 85 НК РФ). При превышении фактически произведенных расходов⁸⁵ над доходами налогоплательщик должен будет заполнить специальную декларацию (см. п. 1 ст. 80 НК РФ).

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения сделки с недвижимостью, если она находиться в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключение сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ⁸⁶.