Купля продажа недвижимости

Г. Шершеневич, К. Победоносцев, Е. Трубецкой проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью¹¹.

Статья 384 т. 10 ч. 1 Свода законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё, что прочно с нею связано) положены «природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями»¹².

Следующую категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые»  вещи. В эту группу включались и  принадлежности недвижимых имуществ - движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (см. ст. ст. 386 - 390 т. 10 ч. 1 Свода законов). Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам (так называемым бестелесным вещам)¹³.

В отличие от Свода законов Российской Империи в Гражданском Уложении содержалось определение недвижимого имущества, которым признавалась земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).

Отсутствие легального определения  движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как здания и строения. Несмотря на причисление «всяких» строений к разряду недвижимого имущества, писал К. Победоносцев, следует все же признать, что к недвижимым должны относиться «строения, возведенные на земле с целью прочного устройства или водворения, или удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели»¹⁴. Гражданский Кассационный департамент в 1875 году (решение № 703) прямо отнес к движимости передвижные лавки по их свойству.

Большую сложность в юридической  литературе, судебной практике вызвала  квалификация здания построенного на чужой земле. Проблема определения  статуса такой постройки объяснялась  тем, что была разорвана юридическая связь между зданием и земельным участком, а поэтому изучаемый объект мог быть отнесен как движимому, так и недвижимому имуществу. К. Анненков, в частности, считал, что признание зданий, воздвигнутых на чужой земле, движимым или недвижимым имуществом должно зависеть от конкретного случая. Недвижимым имуществом необходимо рассматривать постройки, воздвигнутых, например, крестьянами на участке, отведенном в постоянное пользование каждому крестьянскому двору. В качестве имущества движимого должны квалифицироваться здания, построенные на городской или общественной земле с дозволения городского общественного управления или крестьянского общества, когда застройщик использует участок на условиях срочного договора (договора аренды).

Практика по такого рода делам была противоречива¹⁵: если до 1861 года в судебных решениях постройка, возведенная на земельном участке, находящемся на праве аренды под строительство, признавалась недвижимостью (формально это облегчалось тем, что вотчинная регистрация ещё не знала индивидуализации земельных участков), то после реформы 1861 года судебная практика изменилась, и мировые судебные учреждения стали признавать здания арендаторов вещами движимыми. Гражданский Кассационный департамент пытался бороться с последней практикой и в своих решениях признавал строения, возведенные на чужой земле, недвижимым имуществом (решения 1869 года № 475, 1870 года № 669, 1873 года № 252, 1878 года № 216, 1881 года № 113 и др.), в тоже время Сенат объявил, что для переукрепления такого имущества не требуется крепостного акта (решение 1878 года № 276, 1894 года № 76, 1901 года № 6, 1902 года № 20)¹⁶.

В соответствии со ст. 386 т. 10 ч. 1 Свода  законов к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них  «церковные и другие строения, дворы, мельницы/.../». Это норма как разъяснил Гражданский Кассационный департамент, означает только то, что строение предполагаются собственностью хозяина земли, пока противное не доказано лицом, желающим «присвоить себе особое право на строение»¹⁷, ибо собственнику имущества принадлежит все то, что трудом и его искусством произведено в том же имуществе (ст. 425 т. 10 ч. 1 Свода законов). Таким образом, Сенат признал, что право собственности на землю может быть отделено от права собственности на находящиеся на ней постройки, и что постройка на чужой земле не составляет продолжительности той земли, на которой она возведена¹⁸. Такое толкование ст. 386 т. 10 Свода законов было заимствовано из ст. 553 Французского Гражданского кодекса, которая гласит: «все строения, насаждения и сооружения, находящиеся на поверхности участка или в его недрах, считаются произведенными собственником за его счет и ему принадлежащими, если противное не будет доказано».

Но Гражданский Кассационный департамент  не был последователен, и в более позднее время наметилось прямо противоположное направление, которое заключалось в том, что недвижимыми были признаны только строения, «которое находятся на земле принадлежащие их собственнику, и составляют вместе с землей одно имущество» (решение № 25 за 1914 года)¹⁹.

Признание постройки, строения и сооружения недвижимым имуществом в Проекте  Гражданского уложения России возникло под влиянием Германского Гражданского уложения. Данные объекты признаются недвижимыми, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (вещного) права на имение, т.е. принадлежат на праве собственности, залога или праве на чужое имущество, во всех остальных случаях постройка считается движимым имуществом. С принятием проекта Гражданского уложения в Российской Империи законодательно был бы решен вопрос о квалификации строений и сооружений, построенных на чужой земле, хотя указанная норма не решила бы проблем с постройками, возведенными в силу какого-либо обязательственного права (например, по договору аренды), но этого не произошло. Определение характера постройки на чужом земельном участке имело место не только научный интерес, но и большое практическое значение. Дело в том, что с развитием существовавшего в России общественного строя оборот движимых и недвижимых вещей все больше подчинялся специальным правилам, которые различались в зависимости от вида имуществ.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество  всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого  отношения к недвижимому имуществу  хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц... Мы говорим о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»²⁰.

Применительно к купле - продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что  специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим  образом. Лицо, которое приобрело  право на передачу известного имущества, должно было представить окружному  суду по месту нахождения имущества  акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и что отсутствует запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, постановлял решение о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество²¹.

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством  акту передачи недвижимости, породило в гражданско -правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля -продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля - продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля - продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество»²².

Взгляд на куплю - продажу  недвижимости как на способ перехода права на имущество, в свою очередь, повлиял на формирование представления  о том, что сам договор купли - продажи представляет собой одностороннее  обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю - продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность»²³.

Следует отметить, что  ранее прямо противоположная  точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «...купля - продажа недвижимого имущества  представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли - продажи движимого имущества»²⁴. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «...купля - продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия»²⁵.

При подготовке проекта  Гражданского Уложения в его текст  была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле - продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний²⁶.

Проект Гражданского Уложения не рассматривал договор продажи  недвижимости в качестве отдельного вида договора купли - продажи. Вместе с тем специфика договоров купли - продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества были сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749) «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».

Во-вторых, некоторые статьи проекта включали в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким образом, определялся момент перехода к покупателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).

В-третьих, ряд статей проекта содержали правила, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулировались отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т.е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью).

Суть указанных норм состояла в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в  пространстве против показанного в  акте продажи дает покупщику право  требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).