Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Декабря 2013 в 09:51, дипломная работа
Вместе с тем в данной работе показано принципиальное различие системы регистрации права на недвижимость и системы регистрации сделок. А также принципы регистрации права на недвижимость реализуемые в зарубежных странах. Актуальность исследуемой темы выражается в том, что в условиях реформирования экономической и правовой системы российского общества неуклонно возрастает потребность в стабильном и эффективном законодательном регулировании отношений с недвижимым имуществом. Недвижимое имущество занимает особое место в системе общественных отношений, с ним связана деятельность физических и юридических лиц во всех сферах управления и бизнеса.
Введение...................................................................................................................3
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕЁ....................................7
1.1 Продажа недвижимости и регистрация права в дореволюционной России.............................................................................................................7
1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости в советский период........................................................................................25
1.3 Продажа недвижимости и регистрация прав в зарубежных странах.........................................................................................................33
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ПРАВУ…...41
2.1 Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества....................................................................................................41
2.2 Форма договора купли-продажи недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним..........................................................................73
2.3 Соотношение договора продажи недвижимости с государственной регистрацией как сделки и перехода права собственности по ней.................................................................................91
2.4 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости.............................................................................................96
Заключение...........................................................................................................107
Список использованных нормативных актов, судебной практики и
литературы...........................................................................................................111
По общему правилу существенным условием договора купли-продажи является его предмет. Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Фактически недвижимость включает в себя две группы объектов:
1. Природные ресурсы, которые
находятся в естественном
2. Все остальные объекты,
Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное уменьшение ценности перемещенного имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения. С другой стороны, Г.Ф. Шершеневич в своих трудах указывал на то, что «само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от каждого случая в отдельности»87.
Самостоятельными объектами
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договора продажи указанных объектов, как недвижимого имущества (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежит применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. При данной характеристике объекта, могут возникнуть проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего здания), без какого-либо ущерба для недвижимости90. В данном случае необходимо учитывать функциональную направленность недвижимости. Поскольку она выражается в удовлетворение интересов конкретных лиц и общества в целом именно нахождением в конкретном месте, т.е. недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве и имеет стационарный характер. В тоже время существует и такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи с землей»91. Соглашаясь с мнением Н.А. Сыродоева, И.В. Козлова указала, что в случае перемещения здания, сооружения в пространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаваться недвижимостью (хотя из буквального смысла п. 1 ст. 130 ГК РФ может сделать противоположный вывод)92. В данном случае здание или сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком, даже если при перемещении не был причин ущерб их назначению. С юридической точки зрения имеет место возникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельном участке, поскольку здания индивидуализируют не только особенности постройки, оригинальность архитектуры, сколько определенное место нахождение, которое подробно фиксируется в соответствующих учётных документах и в данных государственной регистрации право собственности на строение. В соответствии с данной ситуацией в действующем законодательстве складывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, его необходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, право собственности, на которые принадлежат бывшему владельцу здания. После перенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом (как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права, хотя жилой дом остался прежним. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ст. 219 ГК РФ. Данная норма ГК РФ породила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства). По мнению одних авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства, порождает сомнение в их юридической природе, как недвижимости93. По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом94. Однако многие авторы считают, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей»95. В соответствии со ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительного объекта. До внесений изменений в ГК РФ, в частности в ст. 130 ГК РФ, возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительных объектов как недвижимого имущества признавалась судебной практикой96. Это обосновывалось тем, что во-первых, данный объект обладает свойствами, присуще объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливало каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»97 от 21 июля 1997 года (далее в тексте Закон о регистрации), допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.
Например по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания п. 1 ст. 25»98.
Право собственности
на незавершенное строительство
возникает с момента
Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного ст. 132 ГК РФ особым видом недвижимости, регламентируются нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия». Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договор продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета - Предприятия как имущественного комплекса. Статья 132 ГК РФ говорит о возможности продажи предприятия, как в целом, так и в части100.
При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК РФ определено, что земля и природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК РФ закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. Например, Водный кодекс РФ101 (далее в тексте ВК РФ) допускает оборот только «обособленных водных объектов», которые отнесены к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка ст. 11, 12 ВК РФ. На водные объекты установлена исключительная государственная собственность ст. 34, 35 ВК РФ и введен запрет на совершение продажи, залога и других сделок, которые влекут или могут повлечь их отчуждения ст. 22 ВК РФ. Некоторые нормы, ограничивающие оборотоспособность таких объектов недвижимости, как воздушные суда, содержаться в Воздушном Кодексе РФ, так например в ст. 7 Воздушного кодекса РФ предусмотрено, что в собственности граждан РФ могут находиться только гражданские воздушные суда. Статья 27 Земельного Кодекса РФ102 (далее в тексте ЗК РФ) определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»103. Однако действие данного Закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключается в следующем.
Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи
земельных участок из земель сельскохозяйственного
назначения, если в результате таких сделок
образуются новые земельные участки, размеры
и местоположение которых не соответствуют
требованиям, установленным законом. Здесь
речь идет как о минимальных, так и о максимальных
размерах новых земельных участков, образуемых
в результате их купли-продажи. Минимальные
размеры образуемых новых земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения
могут быть установлены законами субъектов
РФ в соответствии с требованиями законодательства
РФ о землеустройстве. Максимальный размер
общей площади земельных участков сельскохозяйственных
угодий, которые расположены на территории
одного административно-
В-третьих, при продаже земельного участка земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ и (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя104.
Сделки с иными земельными
участками совершаются в
Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка
земельного участка из земель, находящихся
в государственной и
Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения106. Так, принадлежащие ОАО «Российские железные дороги» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ107.