Купля продажа недвижимости

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательств по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ. Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда когда он: подпишет передаточный акт, фактически передаст недвижимое имущество и оплатит расходы по государственной регистрации переход права собственности к покупателю.

При передаче сложных  в инженерно-техническом отношении зданий, сооружений, квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательств по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных документации, информационных сетей, обслуживающих данный объект и т.д.¹⁷².

Основной обязанностью покупателя является принятие товара. Пункт 1 ст. 484 ГК РФ дает покупателю право не принимать переданный ему товар, если продавцом существенно нарушены требования к качеству, а также в других случаях, он имеет право отказаться от исполнения договора.

Покупатель обязан принять  товар, переданный ему в срок, установленный договором, а если он в договоре не предусмотрен, тогда применяется правило предусмотренное в ст. 314 ГК РФ. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи недвижимости. Форма, порядок и способ оплаты определяется сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. Материалы судебной практики указывают, что не выполнение покупателем данного обязательства, может служить основанием расторжения этого договора¹⁷³.

Не секрет, что вопрос о безопасности и надежности расчетов на сегодняшний момент является одним  из важнейших при проведении сделки с недвижимостью в силу недостаточности  правового регулирования. Рассмотрим следующие из них. Начнем по иерархии с самых небезопасных схем расчетов к наиболее безопасным.

1. Расчет через банковскую  ячейку, так называемый «сейфинг».  Самой распространенной и самой  ненадежной формой расчетов является  расчет продавца и покупателя  через арендованную ими совместно банковскую ячейку. Сейф можно арендовать либо по договору с записанным в него дополнительным условием открытия сейфа только при обязательном присутствии обеих сторон договора (обычно в присутствии сотрудника банка). Этот вид аренды ячейки сопровождается выдачей одинаковых ключей каждому, либо с выдачей клиентам разных ключей и правом любого из них, без присутствия второго, но с двумя ключами открыть сейф. Продавец и покупатель сами кладут деньги в сейф, и не нуждаются ни в каких агентствах и агентах и искренне верят, что их-то деньги никуда не денутся, и их никто не украдет. Отрицательными характеристиками данной схемы являются:

Во-первых, позволяет любой из сторон обмануть и шантажировать вторую. Например: продавец после закладки денег и подписания договора с банком исчезает и продает квартиру другим покупателям, а затем требует определенную сумму за то, чтобы в его присутствии покупатель смог бы вернуть себе из сейфа свои деньги. И наоборот: покупатель после регистрации отказывается идти в банк и опять-таки требует деньги за то, чтобы продавец смог открыть сейф и взять теперь уже его деньги.

Во-вторых, содержимое ячейки не оценено. Банк не несет никакой ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных сумм -это личное дело клиента. Клиентам не выдается никакой документ с указанием суммы, положенной в сейф, т.е. невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты клали и брали из сейфа. Поэтому опять-таки никаких судов по недоплаченным суммам быть не может.

В-третьих, ограбление. При ограблении депозитария никто клиентам содержимое их сейфа не вернет, т.к. нет никаких финансовых документов на это содержимое.

В-четвертых, крайне затруднено обслуживание цепочек обменов. Особенно с различными доплатами, т.к. в этом случае неясно, кем арендован сейф. Никакой связи по условиям одновременной регистрации не получить.

2. Банковский аккредитив, второй снизу по надежности  в системе расчетов. В настоящее  время эта схема почти не  применяется из-за общего недоверия  к банкам, тем не менее, ранее  она была распространена и возможно возродится в недалеком будущем. Суть дела заключается в следующем:

а) покупатель открывает  на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируются    до    получения    оговоренных    документов,    например, Свидетельства  о регистрации, справки и перепрописке и т.п. Понятно, что тут также не обойтись без определенного агентства, т.к. банк не обязан контролировать подлинность предоставленных документов.

б) если документы предъявлены, то средства перечисляются на заранее  открытый счет продавца, при этом банки обычно сами решают проблемы конвертации, если это необходимо, и выдачи наличных.

В случае какого-либо срыва  сделки и конфликтной ситуации с  продавцом (деньги уже внесены, а  продавец не соглашается подписывать  договор отчуждения и ничего не разрешает банку), деньги покупателя зависают -получить их с блокированного, по условию аккредитива, счета он сможет только через суд. Это и является отрицательной чертой данной схемы.

3. Деньги хранятся  у нотариуса. По закону частный  нотариус отвечает всем своим имуществом за свою деятельность. К тому же безопасность повышается тем, что процесс внесения денег максимально приближен к моменту подписания нотариального договора.

Отрицательными характеристиками данной схемы являются:

а) нотариус в отличие от агента не может лично контролировать выполнение условий и подлинность представленных документов (например, регистрация, выписка);

б) условия хранения денег  у нотариуса, по безопасности, не идут ни в какое сравнение с сейфами  банков;

в) нотариус - это не кассир банка с проверкой подлинности купюр и с защитой от мошенников дело у него обстоит хуже. Помещения нотариусов оборудованы далеко от требований Центробанка к расчетным центрам;

г) в  случае  спора,  либо  конфликта между  клиентами  нотариус оказывается в затруднительном положении, к тому же он в отличие от крупного   агентства   или   банка   уязвим   при   применении   клиентами неформальных способов разрешения конфликтов;

д) налоговая полиция  имеет право изъять сейф нотариуса (в отличие от сейфа банка);

4. Бессрочные векселя  банка. При данной форме расчетов  агентство вроде бы не имеет  возможности "крутить" эти  деньги, т.к. они сразу переходят  в банк. Однако не все так  просто. Если передаточная надпись  на векселе, т.е. бланковый индоссамент, оформлена на предъявителя, то получить деньги может кто угодно, в том числе представитель агентства, причем клиенты об этом и не узнают. Так как векселя обычно оформляются в рублевом эквиваленте, то чтобы сохранить курс и не потерять на его изменении, агентство переводит вексель в наличную валюту в тот же день, в который вексель оформлен. Продавец получит деньги в любом случае не непосредственно с векселя, а со специально открытого банковского счета, т.к. иное запрещено указом Президента. В случае если написать на векселе "валюта в залог" и крутить деньги станет невозможно, но, к сожалению, указать такую надпись невозможно. Данная система также очень гибкая, позволяет проводить цепочки с доплатами, разбивать сумму на любое количество векселей, получать вексель по любым условиям. Вексельная схема позволяет покупать квартиры по безналичному расчету юридическим лицам у физического лица, получающего свои деньги за квартиру наличными, как и при обычной сделке. Для этого юридическое лицо перед нотариатом покупает на необходимую сумму векселя банка, а в нотариальном договоре указывается, что оплата произведена векселями банка (естественно, на полную сумму). В договоре также указываются все номера и суммы векселей, а на самих векселях делается передаточная надпись (банковый индоссамент).

Недостаток данной схемы  расчетов заключается в зависимости  от финансового положения банка - оставление в банковских документах следов прохождения полной суммы  за квартиру и получения этой суммы  продавцом. В данном случае необходимо указывать в нотариальном договоре полную стоимость квартиры. Как и в предыдущей схеме, не исключено получение налоговой инспекцией банковских документов о получении денег со всеми вытекающими отсюда последствиями.

5. Ценные пакеты, хранящиеся  в депозитарии банка. Под данный способ маскируются очень многие агентства, проводящие расчеты через "тумбочку" либо личный сейф директора с целью кручения денег, т.е. совершенно незаконно, если не сказать - уголовно наказуемо. Это нельзя даже назвать системой расчетов. В случае если на требование лица переписать номера купюр с целью передачи продавцу именно этих купюр, агент отказывается, ссылаясь на различные обстоятельства (отсутствие кого-либо), то, скорее всего деньги будут крутить. Если взамен денег агент вручает расписку в получении агентством данной суммы, то значит, пакетов нет и эта операция незаконна, т.к. полученную сумму юридическое лицо обязано немедленно оприходовать и положить на счет, выдав не расписку, а приходный ордер. Подлинный же способ расчета через ценные пакеты полностью законен и основан на описанных в ГК РФ договорах хранения и уступки права требования. В этом случае на хранение принимается не какая-либо сумма денег, а ценный пакет по специальному договору хранения. А сумма может быть указана только косвенно в финансовых обязательствах агентства возместить ее в случае утери пакета. По окончанию сделки также выдается пакет, вскрываемый при клиенте, а не пачки денежных знаков. Обеспечивается как полная конфиденциальность, так и полные финансовые обязательства, подтвержденные документами с подписями и печатями, т.е. невозможностью «крутить» деньги. Ценный пакет, хранящийся в депозитарии банка, также не может быть подвергнут аресту или принудительному изъятию. Такая система расчетов не зависит от финансового положения банка и агентства, а также не может быть никаких задержек по выдачам пакетов при выполнении условий договоров, даже при аресте счетов агентства или банка. Отсутствие задержек по выдаче пакетов за время работы агентства является подтверждением правильности хранения пакетов. Обеспечивается также максимальная гибкость и удобство обеспечения расчетов при самых сложных цепочках с различными доплатами и различными получателями пакета.

Недостатком данной системы  является то, что клиенты должны иметь определенную степень доверия к агентству, т.к. они не видят, как эти пакеты закладывают в депозитарий.

Статья 451 ГК РФ предусматривает  строгие требования к изменению  условий договора по предложению  одной из сторон, в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласие. Пункт 3 ст. 485 ГК РФ зафиксировал правило, которое ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определи способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст. 485 ГК РФ. При использовании сторонами данного правила, необходимо учитывать ряд моментов.

Во-первых, это правило не действует, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законодательством, иными правовыми актами или договорами и вытекает из существа обязательства.

Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент передачи товара.

В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношений этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. В случае просрочки принятия товара допущенной покупателем, должен применяться такой же порядок. Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванных просрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК РФ - ст. 405.

В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 ГК РФ. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке п. 2 ст. 424 ГК РФ, но только до приобретения. В противном случае возникает спор, который на практике разрешен следующим образом¹⁷⁴.

Стороны договора продажи  недвижимости несут ту же взаимную имущественную ответственность, что  и стороны договора продажи движимого  имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора п. 2 ст. 556 ГК РФ.

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость ст. 557 ГК РФ. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства п. 3 ст. 475 ГК РФ¹⁷⁵.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

На основе проведенного исследования в дипломной работе можно сделать следующий вывод  о том, что недвижимость является сложным объектом гражданских правоотношений. Подтверждением данной позиции является то, что с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, а также в условиях растущей международной взаимозависимости экономических отношений, роль и значение понятия недвижимых и движимых вещей в имущественном положении физических и юридических лиц значительна выросла, и продолжает расти. Недвижимость стала основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость субъектами права является важнейшим экономическим процессом в рыночных отношениях. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.