Купля продажа недвижимости

9. Гражданское право:  Учеб.: В 3 т. Т. 2. - 4-е изд., перераб.  доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев,  и др.; отв. Ред. А.П. Сергеев,  Ю.К, Толстой. - М.: ТК Велби, изд-во  проспект, 2005. - 848 с.

10. Гражданское уложение. Проект Высочайше учрежденной редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. -СПб., 1910. С. 301-350.

11. Грибанов В.П. Договор  купли-продажи по советскому гражданскому  праву. - М.: Изд. Моск. ун-та, 1956. - 66 с.

12. Договор купли-продажи  недвижимости / Д.А. Ждан-Пушкина;  под ред. Л.Ю. Грудцыной. -М.: ЭКСМО, 2006. - 160 с.

13. Дювернуа  Н.Л.  Чтения  по  гражданскому  праву.  Т.1.  -  СПб.: Типография Стасюлевича, 1902. - 936 с.

14. Единообразный торговый кодекс США: пер. с англ. (современное зарубежное и международное право). - М., 1996. - С. 59 - 60.

15. Жариков  Ю.Г.,  Масевич  М.Г.  Недвижимое  имущество:  Правовое регулирование. Научно-практическое  пособие. - М.: БЕК, 1997. - 265 с.

16. Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. 1. - М.: Юрид. Лит., 1972.-С. 282.

17. Кавелин К. Права  и обязанности по имуществам  и обязательствам в применении  к русскому законодательству. - СПб., 1879. - 410 с.

18. Кассо Л. Здания  на чужой земле. - М.: Правоведение, 1905. - 48 с.

19. Кассо Л. Русское  поземельное право. -М., 1906. -С. 1.

20. Козлова И.В. Понятие  недвижимости и вопросы регистрации  прав на недвижимость в законодательстве  РФ // Известия вузов. Правоведение. - 1998. -№2. -С. 154-161.

21. Комментарий части первой ГК РФ для предпринимателей. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. - 597 с.

22. Косарев А.И. Римское  право. - М., 1996. - 330 с.

23. Курс Гражданского  права по лекциям. К.И.Малышевым. - СПб., 1877. -520 с.

24. Малышев К. Курс  общего гражданского права России. Т.1. - С Пб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1878. - 3 55 с.

25. Мейер Д.И. Русское  гражданское право (в 2-х ч. 4.1). По исправ. и доп. 8-му изд., 1902 . - М.: Статут, 1997. - 2 90 с.

26. Научно-практический  комментарий  к  части   первой  гражданского кодекса. Брагинский И.М. - М., 1999. - С. 236.

27. Новицкий И.Б., Рабинович  Н.В. История Советского гражданского  права (1917-1947). -М., 1949. -С. 73 - 148.

28. Обязательства по  договорам. Опыт практического  комментария русских гражданских законов. Т. 1. Общая часть. Сост. В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко. -СПб., 1914.-728 с.

29. Орлова М. Недвижимое  имущество и ипотека // Российская  юстиция. -1998.-№11.-С. 21-22.

30. Основы советского  права. Под ред. Д. Магеровского. - М.: Гос. изд-во, 1927.-С.156.

31. Пискунова   М.Г   Проверка   законности   сделки   и   документов, необходимых для  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним // Правовое регулирование  рынка недвижимости. - 2000. - № 1(2). -С. 36-51.

32. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд-е. с изм. и доп. - СПб.: Сунодальная тип., 1892. - 789 с.

33.  Победоносцев К.  Курс гражданского права. Третья  часть. Договоры и обязательства. - СПб., 1880. - 630 с.

34. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изданию 1917г.).-М.: Статут, 1998.-353 с.

35. Полное собрание  законов Российской империи. Т. 5. - С. 73 - 83.

36. Полный Свод решений  Гражданского Кассационного департамента  Правительствующего Сената. - СПб., 1913. - 526 с.

37. Постатейный комментарий  к ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  сделок с ним» / Под общей ред.  В.П.Крашенинникова. -М.:Спарк, 1999.-239 с.

38. Право собственности  в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. - М.: Юрид. Лит., 1989. - 288 с.

39. Саватье Р. Теория  обязательств. - М.: Прогресс, 1972. - 440 с.

40. Свод законов российской  империи. - СПб., 1914. Т. Ю. Ч. 1.

41. Собрание    указаний    и    распоряжений    рабочего    крестьянского Правительства // 1917. - № 10. - Ст. 153; 1918. - № 62. - Ст. 674; 1920. - № 93. -Ст. 512; 1920. - № 72. - Ст. 583.

42. Стучка П. Энциклопедия  государства и права. - М.: Изд.  Юридическая Академия, 1925. - С. 678 - 684.

43. Сыродоев Н.А. Регистрация  прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 90 - 98.

44. Цивилистические исследования. Выпуск первый: Сборник научных  трудов памяти профессора И.В.  Федерова / Под ред. Б.Л, Хаскельберга, Д.О. Тузова. М.: «Статут», 2004. - 380 с.

45. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 8-е изд. -СПб.: Изд-е Башмаковых, 1910. - 879 с.

46. Эрделевский A.M. Финансовые услуги, вексель, недвижимость» - М., 1999.-С. 254-255.

Internet

1. //civil.consultant.ru/

2. //www.consultant.ru/

3. //www.government.ru/

4. //www.garant.ru/

 

Приложение  № 1

Информационное  письмо

Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21

 

Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его

третьим лицам.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу (АО) о признании недействительным договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 году, когда АО (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на это здание.

При рассмотрении данного  дела установлено, что между комитетом  по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество продало его АО.

Поскольку товарищество не приобрело право собственности  на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться  имуществом, относящимся к муниципальной  собственности, и отчуждать его  другому юридическому лицу.

Следовательно, арбитражный  суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом. Апелляционная и кассационная инстанции решение суда первой инстанции оставили без изменения.

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 2

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

г.Москва    N 9109/05    23 ноября 2005

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) в составе: председательствующего - Председателя ВАС РФ Иванова А.А.; членов Президиума: Арифулина А.А., Валявиной  Е.Ю., Горячевой Ю.Ю., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "С.В .К." о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 18.11.2004, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2005 по делу № А41-К1-14475/04 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2005 по тому же делу.

В заседании принял участие  представитель ООО "Реутовавтотранс" (истца) -Федосеев А.А.

Заслушав и обсудив  доклад судьи Слесарева В.Л., а  также объяснения представителя  истца, Президиум установил следующее.

ООО "Реутовавтотранс" (продавец) обратилось в Арбитражный  суд Московской области с иском  о признании недействительным договора купли-продажи от 08.10.2003 № 21, заключенного с ООО "С.В.К." (покупателем). Определением Арбитражного суда Московской области от 14.09.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Балашихаавтотранс".

Решением суда первой инстанции от 18.11.2004 исковое требование удовлетворено.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2005 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный  суд Московского округа постановлением от 21.04.2005 оставил названные судебные акты без изменения.

Удовлетворяя иск, суды расценили  указанный договор как совершенную  с нарушением требований, установленных  законом, крупную сделку, поскольку  балансовая стоимость отчужденного по ней недвижимого имущества составила 1 444 986 рублей (более 25 процентов стоимости активов истца).

В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора ООО "С.В.К." ссылается на неправильное применение судами ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее -Закон) при определении критериев для признания сделки крупной и просит отменить оспариваемые судебные акты в связи с нарушением судами единообразия в толковании и применении норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении  присутствующего в заседании  представителя лица, участвующего в  деле, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Между продавцом и покупателем заключен договор от 08.10.2003 № 21 купли-продажи имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает часть административно-бытового корпуса (инв. N 37, литера Б), расположенного по адресу: Московская обл., г. Реутов, ул. Транспортная, д.И, (общей полезной площадью 966, 5 кв. метра).

Согласно п. 1.5 названного договора цена недвижимости составляет 1 444 986 рублей, включая налог на добавленную  стоимость; цена является окончательной и изменению не подлежит. Суды признали указанную сумму балансовой стоимостью спорного имущества.

В соответствии со ст. 46 Закона крупной  сделкой является сделка или несколько  взаимосвязанных сделок, связанных  с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. В силу п. 2 ст. 46 Закона для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Поскольку в данном случае иск о признании сделки недействительной на основании п. 2 ст. 46 Закона предъявлен продавцом, то стоимость отчуждаемого имущества должна определяться судом исходя из данных бухгалтерского учета продавца.

Документы, подтверждающие балансовую стоимость отчуждаемого имущества, судам представлены не были, и суды в нарушение статьи 46 Закона не определили стоимость отчуждаемого имущества истца на основании данных его бухгалтерского учета.

Кроме того, судами не принято  во внимание, что налог на добавленную  стоимость в состав активов не входит и для целей определения  сделки в качестве крупной не учитывается.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты противоречат действующему законодательству, поэтому согласно п. 1 ст. 304 АПК РФ подлежат отмене.

В ВАС РФ поступило мировое соглашение, заключенное ООО "С.В .К.", 000 "Реутовавтотранс", ЗАО "Балашихаавтотранс".

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо дать оценку представленному мировому соглашению на предмет его соответствия действующему законодательству.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 АПК РФ, Президиум ВАС РФ

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2004, постановление  Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2005 по делу № А41-К1-14475/04 и  постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2005 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий      А.А. Иванов                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

Приложение  № 3

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

г. Москва          N 695 8/00   15 мая 2001 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) рассмотрел протест  первого заместителя Председателя ВАС РФ на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.06.2000 по делу № А40-3963/00-32-45 Арбитражного суда г. Москвы. Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

ООО "Торговая фирма "Волгоградский-12" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Максимет" о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Волгоградский просп., д. 10-12-14, стр. 2.

Решением от 22.03.2000 в  удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 05.05.2000 решение оставлено без изменения.