Купля продажа недвижимости

Федеральный арбитражный  суд Московского округа постановлением от 28.06.2000 отменил решение первой и постановление апелляционной  инстанций, и удовлетворил заявленное требование.

В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановление кассационной инстанции отменить, решение суда первой и постановление апелляционной инстанции оставить в силе. Президиум считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО "Торговая фирма "Волгоградский-12" (продавцом) и  ЗАО "Максимет" (покупателем) 29.07.98 заключен договор купли-продажи  указанного помещения. Оспаривая договор, истец ссылался на то, что данная сделка является ничтожной, так как от имени продавца договор подписан лицом, не имевшим на это полномочий. В исковом заявлении истец утверждал, что неоднократно выражал недоверие подписавшему договор Граненову О.Г., который был отстранен от руководства обществом.

Суд первой инстанции, отказывая  в удовлетворении иска, сослался на зарегистрированные в установленном  порядке изменения в учредительные  документы истца, согласно которым  подписавший договор купли-продажи  Граненое О.Г. являлся единственным участником ООО "Торговая фирма "Волгоградский-12", а также исполнительным органом общества - генеральным директором и действовал в соответствии с уставом в пределах своих полномочий.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение первой и постановление апелляционной инстанций, мотивировал это тем, что в судебном порядке указанные изменения в учредительные документы истца признаны недействительными, поэтому Граненое О.Г., занимавший должность заместителя генерального директора, не вправе был заключать договор купли-продажи части здания.

Согласно ст. 40 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и уставом ООО "Торговая фирма "Волгоградский-12" единоличным  исполнительным органом общества является президент общества, в случае отсутствия которого его функции выполняет генеральный директор.

Судом не исследован вопрос о том, возлагалось ли на Граненова  О.Г. исполнение обязанностей президента общества, в том числе по отчуждению имущества общества, хотя в исковом  заявлении истец утверждал, что предпринимал все зависящие от него меры по предотвращению любых сделок, связанных с отчуждением любого имущества, принадлежащего обществу.

Кроме того, судом не дано оценки данным о том, что по факту  совершения мошеннических действий, выразившихся в незаконном присвоении функций единоличного исполнительного органа общества и отчуждении его имущества, в отношении Граненова О.Г. возбуждено уголовное дело. Между тем, если эти данные подтверждаются, суду необходимо обсудить в соответствии с п. 1 ст. 81 АПК РФ вопрос о приостановлении производства по арбитражному делу до окончания производства по уголовного делу. При таких обстоятельствах судебные акты по делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 187 - 189 АПК РФ, Президиум ВАС РФ

ПОСТАНОВИЛ:

 

решение от 22.03.2000, постановление  апелляционной инстанции от 05.05.2000 Арбитражного суда г. Москвы по делу №  А40-3963/00-32-45 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.06.2000 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.

И.о. Председателя Высшего  Арбитражного Суда РФ - М.К.Юков

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 4

Перечень лиц  имеющих право пользования помещением после приобретения его покупателем:

1.  Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ;

2. Наниматель жилого  помещения по договору коммерческого  найма жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

3. Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 658 ГК, ст. ст. 77, 79 ЖК РФ);

4. Временные жильцы, которым  нанимателем и гражданами, постоянно  с ним проживающими,   по   общему   согласию  и   с   предварительным   уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев.

Все вышеперечисленные  граждане сохраняют право пользования  жилым помещением после его приобретения новым собственником в силу ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ. Согласно данным нормам переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

5. Лицо, обладающее правом  пожизненного пользования жилым  помещением в порядке завещательного  отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);

6. Получатель ренты  по договору пожизненного содержания  с иждивением, если в договоре  оговорено проживание его в  данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ);

7. Ссудополучатель   по   договору   безвозмездного   пользования   жилым помещением  в пределах срока действия  договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Приложение  № 5

ДОГОВОР Купли-продажи  квартиры

Город Москва, седьмого июля две тысячи шестого года.

Мы, нижеподписавшиеся, гр. Иванов Степан Семенович, проживающий по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1639, квартира 131, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гр. Петров Александр Владимирович, Петрова Анна Владимировна, Петров Станислав Владимирович действующие с согласия своего отца Петрова Владимира Викторовича проживающие по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, дом 3, квартира 54, именуемый в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. «Продавец»   продал,   а   «Покупатели»   купили   в   общую   долевую собственность, в одной третьей доле каждый, квартиру общей площадью 72.5 кв. м, общей площадью без учета балконов и лоджий 72.5 кв. м, в том числе жилой площадью 43.2 кв. м, состоящую из трех комнат расположенную по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корпус 1639, квартира 131 (сто тридцать один).

Инвентаризационная оценка квартиры согласно справке МГБТИ  ТБТИ 9-10 Зеленоградский филиал от 30.06.06 г. за N~ 2530, бланк N~ 0786391 составляет 5 256.000 руб. 00 коп. (пять миллионов двести пятьдесят шесть тысяч рублей 00 копеек).

2.  вышеуказанная    квартира    принадлежит    «Продавцу»    по    праву собственности на основании справки ЖСК «Крюково-3» от  13.08.1999  г., зарегистрированной в департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства  г.  Москвы  07.09.1999  г.  за N~  1-1912451,  свидетельства  о собственности на жилище за N~ 2028795 от 07.09.1999 г., выданного Правительством Москвы.

3. «Продавец» продал «Покупателям» в общую долевую собственность, в одной третей доле каждому, указанную квартиру по согласованной цене за 5 256.000 руб. 00 коп. (пять миллионов двести пятьдесят шесть тысяч рублей 00 копеек), каковую сумму «Покупатели» уплатят «Продавцу» после регистрации настоящего договора в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства г. Москвы.

4. До настоящего времени  вышеуказанная квартира никому  не продана, не подарена, не  заложена, в споре и под арестом, запрещением не состоит, в указанной квартире никто, кроме собственника, не зарегистрирован и не проживает.

«Продавец» обязуется сняться с регистрационного учета, а также фактически освободить квартиру и передать ее «Покупателям» в течение одной недели с момента регистрации настоящего договора в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства г. Москвы.

5. В соответствии со  ст. ст. 131, 223ГК РФ «Покупатели» приобретают право общей долевой собственности, в одной третьей доле каждый, на указанную квартиру   с   момента   регистрации   настоящего   договора   в   Департаменте муниципального жилья и жилищной политики правительства г. Москвы.

6. В соответствии со  ст. 556 ГК РФ передача недвижимости «Продавцом» и принятия ее «Покупателями» осуществляется по подписываемому передаточному акту и обязательство «Продавца» передать недвижимость «Покупателям» считается исполненным после вручения этого недвижимого имущества «Покупателям» и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче.

7.  «Покупатели» осуществляют  за свой счет эксплуатацию  и ремонт квартиры с соблюдением  существующих единых правил и  норм на условиях, определенных  доля домов государственного  жилищного фонда, а также участвуют  соразмерно   с   занимаемой   площадью   в   расходах,   связных   с   техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

8. Содержание ст. ст. 167, 209, 288,290, 460, 431, 557, 558 ГК РФ сторонам нотариусом разъяснено.

9. Расходы, связанные  с оформлением настоящего договора, оплачивают «Покупатели».

10. Настоящий договор  составлен в трех экземплярах, один из которого хранится в делах нотариуса г. Москвы Шубкина Ю.В. (ул. Краснопролетарская, дом), один выдается «Покупателям» и один выдается «Продавцу».

 

Подписи сторон

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7 июля 2006 года, настоящий договор удостоверен мной Шубкиным Ю.В., нотариусом г. Москвы. Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, дееспособность, полномочия законного представителя, принадлежность отчуждаемой квартиры «Продавцу» проверены. Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства г. Москвы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение  № 6

Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда

РФ от 8 октября 2002 год

Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет

недействительность договора

(Извлечение)

 

К. обратилась в суд  с иском к Е. - родственнику Л. о  признании сделки купли-продажи  земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В июне 1999 г. между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) "Весна-2" с расположенными на нем строениями за 35 тыс. рублей и в августе 1999 г. - о передаче садового домика в собственность. 19 июля 1999 г. Л. выдала истице доверенность на представление ее интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000 г. после оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000 г. Л. умерла. 1 декабря 2000 г. истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.

Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан от 13 ноября 2001 г. в удовлетворении требований отказано.

Апелляционным решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2001 г. решение  мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований.

Президиум Верховного суда Республики Татарстан 21 августа 2002 г. апелляционное  решение оставил без изменения, а протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отмене апелляционного решения, - без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 2002 г. протест заместителя  Председателя Верховного Суда РФ об отмене апелляционного решения и постановления  президиума с оставлением в силе решения мирового суда удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение мирового судьи и вынося новое решение  об удовлетворении иска, суд апелляционной  инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с  постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л. от 13 июля 1999 г., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К., а также заявлением К. от того же числа о принятии ее в члены ПОСТ "Весна-2".

С таким выводом суда согласиться нельзя.

В силу ст. 30 ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

Указание суда надзорной  инстанции на то, что Л. подавала в садоводческое товарищество заявление об исключении ее из членов товарищества, а истица обращалась с заявлением о принятии ее в ПОСТ, оплатила задолженность по налогам и взносам, в связи с чем договор купли-продажи можно считать заключенным, нельзя признать правомерным, поскольку в деле нет протокола общего собрания садоводческого товарищества об исключении Л. из членов товарищества и принятии К.

Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.