Купля продажа недвижимости

Другим сложным объектом гражданских прав является общее имущество в многоквартирном доме (ранее до принятий нового ЖК РФ именовался кондоминиумом). Согласно ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартальные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и иные технические этажи, чердаки, подвалы в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Особенности государственной регистрации доли в праве общей собственности на недвижимое имущество закреплены в ст. 24 Закона о регистрации. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Соотношение договора продажи  недвижимости с государственной  регистрацией как сделки и  перехода права собственности  по ней

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Правда, законодатель не раскрывает содержание этого понятия, создавая трудности при отграничении его от исходных понятий, таких как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп. 1, 2 ст. 551 ГК РФ позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника¹⁶⁰. Поскольку толкование данной нормы означает, что регистрации подлежит переход права на продаваемое имущество, а не сам договор, который считается заключенным с момента его подписания. Отсюда следует, что в данной норме четко не определен момент перехода права собственности на продаваемое имущество. В данном случае законодателю необходимо дополнить данную норму конкретизацией момента перехода права собственности на продаваемое имущество (мой курсив - В.К).

Термин «переход права собственности» часто употребляется и в юридической литературе. Так, Д.И. Мейер указывал: «Для отчуждения необходимо только, чтобы право, насколько оно переходит к новому субъекту, настолько (не менее) отошло от прежнего: это именно составляет существо отчуждения права»¹⁶¹. Однако более точным представляется утверждение профессора В.П. Грибанова о том, что «переход имущества от продавца к покупателю по договору купли-продажи не сопровождаются также и одновременно «переходом права собственности». В данном случае имеет место одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на проданное имущества»¹⁶². Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Несмотря на то, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения¹⁶³.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, будучи юридико-техническим приемом, подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» суть тождественные понятия с тем лишь отличием, что в последнем случае ударение сделано на производный характер приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в  письменной форме и не требует  государственной регистрации. Стороны  обязаны зарегистрировать только переход  права собственности на имущество. В юридической литературе высказана и другая точка зрения, согласно которой обязательной регистрации подлежит любой договор купли-продажи недвижимости и перехода права собственности. Одни авторы выражают ее с большей степенью уверенности, другие с меньшей. Так, например, A.M. Эрделевский, справедливо отмечая крайне неудачное и противоречивое решение вопроса о разграничении регистрации сделки и регистрации права (перехода права) собственности и в ГК, и в Законе о регистрации, с одной стороны, из анализа ст. 551 ГК РФ делает вывод об отсутствии требования специальной регистрации договора, а с другой - рекомендует «требовать регистрации и самого договора»¹⁶⁴. Более аргументированную позицию высказали М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, которые утверждают, что «обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом во всех случаях». Из анализа ст. ст. 131 и 164 ГК РФ, содержание которых «переплетается», делается вывод, что «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним»¹⁶⁵. При этом указанная регистрация осуществляется не обязательно одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Общей нормой для договора продажи недвижимости является то, что он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами  ст. 550 ГК РФ. Специальной по отношению  к ней является норма, согласно которой договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации п. 2 ст. 558 ГК РФ. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи, как жилой, так и нежилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору. Это положение выработано судебной практикой и практикой органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходя из системного толкования ст. ст. 551 и 558 ГК РФ¹. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу такого помещения, переданного по зарегистрированному договору; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.

Применительно к продаже  жилых помещений и предприятий  законодатель обязывает стороны  зарегистрировать договор под страхом  его недействительности (ст. 558 и 560 ГК РФ)¹⁶⁶. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ не означает регистрации самого договора купли-продажи¹⁶⁷. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ). Некоторые авторы не согласны с таким выводом. В частности О.М. Козырь пишет, что «правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости неприменимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение»¹⁶⁸.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Права и обязанности сторон  по договору купли-продажи недвижимости

Содержание договора купли-продажи недвижимости представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон¹⁶⁹. Рассмотрим основные из них. Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное  законодательством требование регистрации  перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ). Закон о регистрации предусматривает различный порядок представления документов на государственную  регистрацию   прав   в   зависимости   от   соблюдения нотариальной формы сделки. Статьей 16 установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны договора (сделки). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Обязанность передать права  собственности на недвижимое имущество  предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). Согласно ст. 131 ПС РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Учитывая специфику  недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные  правила, связанные с исполнением  продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту¹⁷⁰ или иному документу о передаче п. 1 ст. 556 ГК РФ. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае, является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или  уточнение договора. Если стороны  укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Такой вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литературе неоднозначно¹⁷¹.