Купля продажа недвижимости

В целом в работе сделан анализ правовой природы договора продажи  недвижимости, а также значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем решены и иные задачи, поставленные в ходе исследования данной темы. Завершая анализ договора купли-продажи недвижимости, необходимо отметить, что действующие нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.

На основе вышеизложенного выделим  наиболее важные аспекты, связанные  с заключением и реализацией  договора продажи недвижимости, которые позволяют выделить его как разновидность общего договора купли-продажи:

1. Существенными условиями  договора продажи недвижимости  являются предмет и цена. Одновременно  с предметом и ценой существенным  условием продажи жилого помещения  является перечень лиц имеющих права пользования данным помещением после приобретения его покупателем. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости является продавец и покупатель. Ими могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

2. Договор продажи  недвижимости заключается в письменной  форме в виде единого документа,  подписанного сторонами. Кроме  того, Гражданским кодексом РФ  предусмотрена обязательная регистрация  перехода права по договору   купли-продажи   недвижимости.   Государственной   регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимого имущества, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю. Договор продажи недвижимого имущества не нуждается в нотариальном удостоверении.

Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а  не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

3. Для осуществления  государственной регистрации стороны  должны представить в соответствующий  государственный орган достаточный  пакет документов, подтверждающих  их полномочия и права на  предмет сделки. Срок государственной  регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода права на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода права на недвижимость.

4. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Несмотря на вышеизложенные аспекты, рост рассматриваемых судами дел связанных с оборотом недвижимости говорит о том что, существуют и нерешенные вопросы, как в науке, так и в практике применения. В  целях совершенствования правового  регулирования договора продажи недвижимости предлагается внести в действующий Гражданский кодекс РФ следующие изменения.

Во-первых, п. 1 ст. 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В буквальном смысле это означает, что регистрации подлежит переход права на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Орган, осуществляющий регистрацию прав, исполняет свои обязанности по регистрации, только после предъявления сторонами необходимого пакета документов. Необходимость дополнить данную норму следующей формулировкой «если, иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю», выражается в том, что основанием государственной регистрации и возникновения, прекращения прав на недвижимое имущество следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором. Поскольку фактическая передача имущества осуществляется на основе передаточного акта. Уже сегодня на практике органами требуется передаточный акт, как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. В тоже время на основе выше изложенного возникает необходимость внести изменения в ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная позиция позволяет проконтролировать фактическую передачу недвижимости и государственную регистрацию права собственности на данное имущество. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, и исключения случаев приобретения права невладеющим покупателем.

Во-вторых, буквальное толкование п. 2 ст. 551 ГК РФ дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами, но до государственной регистрации права приобретателя, продавец и покупатель являются собственниками. Согласно, вышеизложенной нормы продавец является собственником данного имущества в отношениях с третьими лицами, а покупатель является собственником в отношении продавца. Такая трактовка нормы не дает единой позиции в отношении определения перехода права собственности. Отмена п. 2 ст. 551 ГК РФ позволит отойти от различного толкования данной нормы. И в тоже время более четко определит единый момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, а также момент государственной регистрации.

В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в § 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплатить проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.

Такие законодательные  нововведения особенно необходимы для стабильного функционирования оборота недвижимого имущества в современных экономических условиях.

 

 

 

 

 

Список использованных нормативных актов, судебной практики и литературы

1. Гражданский кодекс  РСФСР 1922. (с изм. и доп. до 01.05.1928). - М: ЮР Издательство НКО РСФСР. 1928. - С. 83.

2. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964.

3. Закон СССР от 29.10.1976. «Об охране  и использовании памятников истории  и культуры» // Ведомости Верховного  Совета СССР. - 1976. - № 44. -Ст. 628.

4. Земельный кодекс от 1 июля 1970 // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1970. - № 28. - Ст. 581.

5. Земельный кодекс от 25 апреля 1991 // Ведомости Съезда народных  депутатов и Верховного Совета  РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.

6. Основы гражданского законодательства  ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. - 1991. - № 26. -Ст. 733.

7. Гражданский кодекс РФ. Часть  первая: от 1 января 1995. № 51-ФЗ (в ред.  ФЗ от 05.02.2007. №13-Ф3)//С3РФ.-1994.-№32.-Ст. 3301.

8. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: от 1 января 1996. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 26.01.2007 № 5-ФЗ) // СЗ РФ. - 1996. -№ 5. - Ст. 410.

9. Семейный кодекс РФ от 29 декабря  1995. № 223-ФЗ (в ред. ФЗ от 29.12.2006. №258-ФЗ)//СЗ РФ.-1996.-№ 1.-Ст. 16.

10. Боздушный кодекс РФ от 19 марта 1997. № 60-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2006. № 266-ФЗ) // СЗ РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383;

11. Налоговый кодекс РФ (часть  1) от 31 июля 1998. № 146 ФЗ (в ред. ФЗ  от 30.12.2006. № 265-ФЗ) // СЗ РФ - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

12.Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999. № 81-ФЗ (в ред. ФЗ от 04.12.2006. № 201-ФЗ) // СЗ РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

13. Кодекс внутреннего  водного транспорта РФ от 7 марта  2001. № 24-ФЗ (в ред. ФЗ от 18.12.2006. № 232-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. -№ 11.-Ст. 1001.

14. Земельный кодекс  РФ от 25 октября 2001. № 136-ФЗ (в  ред. ФЗ от

28.02.2007. № 21-ФЗ) // СЗ  РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

15. Жилищный кодекс  РФ от 29 декабря 2004. № 188-ФЗ (в  ред. ФЗ от 29.12.2006. № 250-ФЗ) // СЗ  РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

16.Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004. № 190-ФЗ (в ред. ФЗ от 29.12.2006. № 258-ФЗ) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 16.

17. Водный кодекс РФ  от 03 июня 2006. № 74-ФЗ (в ред. ФЗ  от 04.12.2006. №201-ФЗ)//СЗРФ.-2006.-№23.-Ст.2381.

18. Федеральный закон РФ от 20 августа 1993. № 5661-1 «О космической деятельности» (в ред. ФЗ от 02.02.2006. № 19-ФЗ).

19. Федеральный закон РФ от 26 декабря 1995. № 208-ФЗ «Об акционерных  обществах» (в ред. ФЗ от ФЗ 05.02.2007. № 13-ФЗ) // СЗ РФ. -1996.-№1.-Ст. 1.

20. Федеральный Закон РФ «Об исполнительном производстве» от 21 июня 1997. № 119-ФЗ (в ред. ФЗ от 03.11.2006. № 175-ФЗ) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3591.

21. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ от 18.12.2006. № 232-ФЗ) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

22. Федеральный закон  РФ от 16 июля 1998. № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  (в ред. ФЗ от 18.12.2006. № 232-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

23. Федеральный закон  РФ от 29 июля 1998. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности» (в ред.  ФЗ от 27.07.2006. № 157-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

24. Федеральный   закон   РФ   «О   приватизации   государственного   и муниципального  имущества» от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.02.2007. № 13-ФЗ)//СЗ РФ.-2002.-№ 4.-Ст. 251.

25. Федеральный Закон  РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» от 24 июля 2002. № 101-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.02.2007. № 11-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

26.Федеральный Закон  РФ «Об особенностях управления  и распоряжения

имуществом и железнодорожного транспорта» от 27 февраля 2003. № 29-ФЗ (в ред. ФЗ от 22.08.2004. № 122-ФЗ) // СЗ РФ. - 2003. - № 9. - Ст. 805.

27. Постановление Правительства  РФ от 18 февраля 1998. № 219 «Об утверждении правил  ведения Единого государственного реестра прав  на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.12.99. № 1429) // СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

28. Постановление Правительства РФ от 06 сентября 2000. № 660. «Правила кадастрового деления территории РФ и правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // СЗ РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3726.

29. Постановление правительства  РФ от 13 октября 1997. № 1301 «Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ.- 1997. - № 42. - Ст. 4787.

30. Постановление Правительства  РФ от 08 апреля 2000. № 316. Правила  проведения государственной кадастровой  оценки.

31. Постановление Правительства  РФ от 15 марта 1997. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли ежегодно органами исполнительной власти субъекта РФ для земель различного целевого назначения по оценочным законам, административном районе, поселениям и их групп».

32. Приказ Минтранса  РФ от 29 октября 2000. № 145 «Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах» // БНА. - 2001. - № 7.

33. Приказ Госкомрыболовства  РФ от 31 января 2001. № 30 «Правила  регистрации судов рыбопромыслового  флота и прав на них в  морских рыбных портах» // БНА. - 2002. - № 22.

34Лриказ Министерства  юстиции от 6 августа 2001. № 233 «Инструкция  о порядке государственной регистрации  договоров купли-продажи и перехода  права собственности на жилые  помещения» // БНА органов федеральной  исполнительной власти. - 2001. - № 35.

35. Постановление Верховного  Совета РФ «О регулирование  гражданских правоотношений в  период проведения экономической  реформы» № 3301-1 от 14 июня 1922.

Судебная практика

1. Постановление Пленума  Высшего арбитражного суда РФ  от 25 февраля 1998. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. -№10.

2 Информационное письмо  Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 13 ноября 1997. № 21 «Обзор  практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1.

3. Постановление Президиума  Высшего Арбитражного суда РФ  от 15 мая 2001. №6958/00.

4. Определение Судебной  коллегии по гражданским делам  ВС РФ от 8 октября 2002 // Бюллетень ВС. - 2003. № 10.

5. Постановление Президиума  Высшего Арбитражного суда РФ  от 23 ноября 2005. №9109/05.

Список использованной литературы

1. Брагинский М.И., Витрянский  В.В. Договорное право. Книга  вторая: Д оговоры о передаче  имущества. - М.: «Статут», 2006. - 800 с.

2. Брауде И.Л. Право  на строение и сделки по  строениям по советскому гражданскому  праву. 2-е изд. - М., 1954. С. 108 - 112.

3. Васьковский Н.В.  Учебник гражданского права. - Спб., 1894. - С. 78.

4. Гамбаров Ю.С. Курс  гражданского права. Т.1. Часть общая. - СПб.: типография М.М.Стасюлевича, 1911.- 780 с.

5. Гаугер А.К. Законы  гражданские с включением позднейших  разъяснений. -СПб., 1904.-С. 124.

6. Гражданский кодекс  Нидерландов. Книги 2, 3, 5, 6 и 7. / Под ред. И.М, Фельдбрюгге. - Лейден, 1996. - С. 339.

7. Гражданское и торговое  право капиталистических государств. Изд-е 2-е, испр, перераб. / Отв. ред.  Е.А.Васильев. - М.,1992. - 560 с.

8. Гражданское право:  В 4-х т. Т.З: Обязательственное  право: Учебник. Изд-е 3-е, доп.  и перераб. / Отв. ред. Е.А.Суханов. - М: Волтерс Клувер, 2007. -800 с.