Основания возникновения права собственности

Решением суда от 16 февраля 2009 года признано право собственности  в силу приобретательной давности на ½ долю дома за Шаповаловой Г.Н., на ½ долю за Шаповаловой И.Н. В иске Шаповалову Н.С. о признании права собственности, Шаповалову Н.С. и Шаповаловой Г.Н. о признании сделки купли-продажи дома действительной, в иске Соловчук Т.В. отказано.  

Выводы суда мотивированы тем, что отсутствуют письменные доказательства совершения сделки, но вместе с тем суд пришел к выводу, что требования Шаповаловой Г.Н., Шаповаловой И.Н. о признании права собственности на дом в силу приобретательной давности являются обоснованными [1] .        

Постановлением коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 9 апреля 2009 года решение суда изменено, в части признания права собственности по приобретательной давности за Шаповаловыми отменено с вынесением нового решения об отказе в иске в этой части. В части об отказе в иске о выселении Шаповаловых и о прекращении прав Шаповалова Н.С. отменено с направлением дела на новое рассмотрение.        

Отменяя решение суда в части, апелляционная коллегия указала, что с учетом статей 177, 178 ГК об общем сроке исковой давности, когда любое заинтересованное лицо вправе оспорить права владельцев имущества в судебном порядке, следует вывод о том, что право приобретательной давности у владельца недвижимого имущества возникает по истечении пятнадцати лет, вместе с тем, с этого времени у любого заинтересованного лица сохраняется трехлетний срок исковой давности для оспаривания этого права, поэтому срок для установления в судебном порядке права собственности на недвижимое имущество составляет 18 лет. Из материалов дела следовало, что истцы претендуют на признание права собственности по приобретательной давности на дом, которая составила менее 18 лет. Кроме того, установлено, что Шаповалов Н.С. с 2000 года в доме не проживает, то есть не осуществлял прав владения.        

Вместе с тем, коллегия указала, что между сторонами  сложились определенные правоотношения по найму жилья и суду следовало уточнить требования ответчицы, которая просила прекратить право пользования жильем за Шаповаловым Н.С., а вопрос о выселении ставит перед Шаповаловыми, в материалах дела отсутствуют доказательства исследования указанных вопросов. Не выяснено, в чем заключается неправомерность владения домом ответчиками на момент подачи иска, заявлялось ли  требование о расторжении договора аренды или о выселении Шаповаловых до суда и когда, не уточнено, о прекращении каких прав за Шаповаловым Н.С. утверждает ответчица. Поскольку семья Шаповаловых проживала в доме с согласия ответчицы, с 2000 года вопроса о выселении не ставила. Шаповаловы произвели в доме капитальный ремонт, что собственница не оспаривает. Согласно расписок ответчица принимала на себя обязательства по выделению Шаповаловой Г.Н. одной комнаты в случае предоставления нового жилья и половину денег в случае получения компенсации за снос дома.        

При новом рассмотрении дела решением суда от 22 июня 2009 года иск Соловчук Т.В. о выселении Шаповаловых был удовлетворен, в иске о признании утратившим право временного проживания Шаповалова Н.С. отказано.        

Суд исходил из того, что  Шаповаловыми нарушены права истца  на пользование и распоряжение своей  собственностью, а Шаповаловым Н.С. права истца не нарушены, поскольку он в спорном доме с 2000 года не проживает.        

Полагаем, обоснованным решение Буландынского районного  суда от 15 июня 2009 года о признании  права собственности Титовой  З.Я. на жилой дом по приобретательной давности [2].        

Титова З.Я. просила  признать ее право собственности  на дом, указывая, что она в 1968 году купила дом у Мациева А.Г. за 1000 рублей, о чем имеется расписка. Договор не был оформлен в связи  с тем, что Мациев документы на дом утерял. Оригинал купчего договора имеется в Управлении юстиции, поскольку истица не является правообладателем, то ей его дубликат не выдали. Мациев выбыл из г. Макинска, его место жительства неизвестно, наследников у него не имеется. Указала, что с момента покупки дома она добросовестно, открыто и непрерывно владеет жильем как своим собственным в течение 40 лет. Другой возможности установить право собственности на жилье и получить документы на дом у нее не имеется.        

Судом установлено, что истица стала владельцем жилья правомерно, в силу совершенной сделки купли-продажи с собственником дома Мациевым, она добросовестно, открыто и непрерывно владеет домом как своим собственным более 40 лет и приобрела право собственности на жилой дом в силу приобретательной давности. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.        

Таким образом, в силу ч.4 ст.240 ГК РК, право собственности лица, владеющего недвижимым имуществом, может быть признано в случае, если оно добросовестно, открыто и непрерывно владеет им не менее восемнадцати лет. Суды при рассмотрении таких споров должны проверять непрерывность владения спорным имуществом в течение 18 лет.

Следовательно, обобщая сказанное можно отметить, что в новом ГК РК восстановлено право собственности по приобретательной давности, конкретизированы основные условия права собственности на вещь по давности владения, определены сроки истечения давностного срока. Для приобретения вещи по давности требуется соблюдение следующих условий: 1) добросовестность; 2) открытость; 3) непрерывность; 4) владение имуществом «как своим собственным».

К  первоначальным способам оснований возникновения права собственности относятся случаи, когда право собственности на имущество устанавливается впервые либо помимо воли прежнего собственника (изготовление вещи, конфискация имущества).

Право собственности  на недвижимое имущество в силу приобретательной давности может быть признано на имущество: 1) находящееся в собственности  добросовестного приобретателя; 2) полученное в порядке наследства; 3) зарегистрированное в порядке бесхозяйной вещи.

 

 

 

3 Производные способы приобретения права собственности

 

3.1 Приобретение права собственности по договору

 

К производным способам приобретения права собственности  относятся:

- приобретение по договорам;

- в порядке наследования;

- в результате реорганизации  юридического лица.

Производные способы  приобретения права собственности предполагают правопреемство в отношениях по поводу вещи нового и предшествующего собственника. Правопреемство имеет место в случаях перехода права собственности по договору об отчуждении вещи, приобретения права собственности членом кооператива при полной выплате паевого взноса, наследования, реорганизации юридического лица. К договорам об отчуждении вещи относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и др. Помимо заключения договора для перехода права собственности к приобретателю, как правило, необходимо дополнительное обстоятельство — передача вещи (п.1 ст. 239 ГК РК).

Договором купли–продажи  называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.

Сегодня купля–продажа  – это самый распространенный договор, с помощью которого происходит приобретение права собственности.      Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом виде,  являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения.

В рамках общего понятия  купли – продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности. Перечень разновидности купли–продажи по ГК РК не  является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий), также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в быту договоры купли-продажи различного имущества (например, автомобилей) между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле- продаже и специальным законодательством, если оно существует. В современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий заключения договоров купли-продажи, в результате чего возникают такие проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель автомобиля приобрел его у гражданина, который в свою очередь приобрел этот автомобиль у учреждения  на основании счета – справки, выданной торгующей организацией на территории РК, действительность данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого, так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено собственнику.

В Бурабайском районном суде распространена судебная практика признания права собственности на основании состоявшейся сделки купли-продажи дома.        

Это видимо, связано с  тем, что гражданское законодательство и нормативное постановление  Верховного Суда от 16 июля 2007 года №5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» не содержит понятия «состоявшейся» сделки. Заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки действительной.        

Рябова Г.М., обращаясь  с иском в суд к ответчику  Овчинникову Ю.Е. по последнему известному месту его жительства, указывая в  качестве третьего лица на стороне  ответчика Батасову Л.Б., просил признать право собственности на домостроение по состоявшейся сделке между нею и Овчинниковым Ю.Е. Указал, что в июле 2000 года состоялся устный договор купли-продажи дома, он передал ответчику деньги в сумме 120000 тенге, а ответчик передал ключи и документы на квартиру. Деньги были получены поверенным лицом Батасовой Л.Б. на основании доверенности от 22.09.97 г., о чем имеется расписка. В судебном заседании обстоятельства дела были подтверждены Батасовой Л.Б.  

Бурабайский районный суд  решением от 26 ноября 2009 года, удовлетворяя иск, исходя из оценки представленных суду доказательств, со ссылкой на нормы ст. 406, 410, ч.1 ст. 238, ст. 393 ГК  пришел к выводу, что сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи домостроения, обязательства, вытекающие из достигнутого соглашения, сторонами исполнены, произведена передача домостроения истцу в собственность, которая владеет им более 9 лет [3].        

Решением Щучинского районного суда от 18 марта 2009 года признано право собственности Воронова В.А. на дом по состоявшейся сделке. В качестве ответчика привлечен аким района. Свои требования Воронов В.А. мотивировал тем,  что в 1998 году он купил у Кульбашной А.Ф. дом за 49000 тенге, деньги Кульбашная получила, о чем имеется ее расписка, затем передала ему правоустанавливающие документы на дом, ключи,  и оформила на его имя доверенность на продажу дома по своему усмотрению. Своевременно дом не оформил в связи с материальными трудностями, затем в июне 1998 года Кульбашная А.Ф. умерла, за принятием наследства никто не обращался. Суд, рассматривая данное дело, пришел к выводу, что сделка купли-продажи дома состоялась [4].

Договор купли – продажи  порождает обязательство по возмездному отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РК особых правил продажи недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство  объектов недвижимости неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены.

Во-вторых, поскольку  недвижимое имущество по сравнению  с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи  с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается  ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также  накладывает известный отпечаток  на правовое регулирование связанных  с ней отношений.

В соответствии с ГК РК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта передача и есть переход собственности.

Передача требует следующего:

- правомочия передающего  (традента) на перенесение права  собственности;

- совпадения воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому  вещи с намерением перенести право  собственности.

Такое значение передачи вещи с формированием системы  традиции в праве возникло не сразу, а в ходе исторического развития.

В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в следующем: в присутствии не менее чем  пяти свидетелей и весодержателя  приобретатель схватывал рукой  приобретаемую вещь и, держа в другой руке медь, произносил формулу покупки: «Утверждаю, что этот раб по праву квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл и посредством этой меди и этих весов» [43,с.253]. 

Хотя манципация в  данном случае выступает как абстрактная сделка, создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует устойчивое мнение, считающее такое понимание вторичным, а первоначальную манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом [44,с.105].  Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа, предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи, юридическое значение должно придаваться именно предшествующему неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть продажей, считал Д.В.Дождев.