Особенности регулирования залога (ипотеки) земельных участков

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Законопроект устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета. Особое место среди них должно занять, естественно, федеральное Агентство ипотечного кредитования.

Таким образом, в недалеком будущем следует ожидать появления как минимум двух новых институтов в сфере ипотечных ценных бумаг и их эмитентов: агентств и строительных сберкасс. Каждый из них, по-своему используя рыночные механизмы, будет решать проблему привлечения средств в сферу жилищного строительства. Задача в том, чтобы правильно воспользоваться возникающими возможностями.

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом которой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма существенно и негативно повлияет на саму доступность ипотечного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обесценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет продолжаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения.

2. Общие положения об ипотеке

 Главным нормативным  актом, регулирующим ипотечные правоотношения, является ФЗ «Об ипотеке». Нормы ГК РФ и Закона «О залоге» применяются к ипотеке постольку, поскольку они не противоречат ФЗ «Об ипотеке».   
       Ипотека - это залог недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним4.

Ипотека, как и другие виды залога, может обеспечивать исполнение любого действительного гражданско-правового обязательства. Возникновение или продолжение действия уже существующего требования является условием существования ипотеки. Требование по основному обязательству и ипотека должны всегда находиться в «одних руках», то есть кредитор по основному обязательству и залогодержатель всегда совпадают в одном лице. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо, но всегда либо собственник, либо обладатель иного права, позволяющего распоряжаться  предметом  залога. 
      По российскому законодательству ипотека носит строго акцессорный характер и учреждается в двух формах: с выдачей закладной и без выдачи закладной. Закладная не может быть выдана, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, и право аренды перечисленного выше имущества, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент (п. 4 ст. 13 Закона)5. Во всех других случаях права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. 
       Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: 

- право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;  

- право залога на указанное  в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспечиваемому ипотекой  обязательству  и  залогодатель.

Если сравнить ипотеку по российскому законодательству с ипотекой, предусмотренной немецким законодательством, то можно выявить существенные различия. В немецком праве ипотека может возникнуть в двух формах — книжная ипотека и ипотека по ипотечному свидетельству. Как правило, помимо записи в поземельной книге, ипотека подтверждается выдачей ипотечного свидетельства. Однако по соглашению сторон вручение ипотечного свидетельства  может  быть исключено.

Смысл ипотечного свидетельства состоит в упрощении участия ипотеки в хозяйственном обороте: в то время, как в случае книжной ипотеки необходима регистрация ее нового приобретателя в поземельной книге, передача ипотечного свидетельства при ипотеке по ипотечному свидетельству  заменяет  такую регистрацию6.

Соблюдение принципа акцессорный в немецком праве также зависит от формы ипотеки. Так, при обеспечительной ипотеке предусмотрено наличие определенного обязательства, от которого полностью зависит ее возникновение и дальнейшее существование. Обеспечительная ипотека — ипотека книжная. Для уступки требования необходима регистрация нового кредитора в поземельной книге, участие ипотеки данного вида в хозяйственном обороте не предусматривается. Значение обеспечительной ипотеке придает тот факт, что законодательство предусматривает возникновение ипотеки в некоторых случаях только в этой форме. Так, обеспечительная ипотека устанавливается по решению суда - как средство обеспечения обязательств, возникающих из отношений опеки и попечительства.

Как и обеспечительная ипотека, оборотная ипотека требует для своего возникновения наличия персонального требования, как обязательного условия ее действительности. Однако «судьба» ее связана с данным требованием до тех пор, пока оно находится у первого кредитора. С переходом ипотеки к добросовестному приобретателю, оборотная ипотека становится независимой от наличия требования. Так, при отсутствии другого имущества у первоначального должника, кредитор вообще лишается возможности удовлетворить свое требование в части, оставшейся после его удовлетворения за счет земельного участка. 

При дальнейших перезакладах ипотека вообще «отрывается» от персонального требования и становится предметом хозяйственного оборота.         Таким образом, акцессорность ипотеки как зависимость вещного права требования одного лица от персональной ответственности другого в случае с оборотной  ипотекой  не соблюдается.

В  праве существует и такой вид залога недвижимости, как ипотечный долг. Ипотечный долг является вещным правом на земельный участок. Выплата «за счет земельного участка» означает выплату денежной суммы через принудительную продажу с торгов по истечению срока исполнения обязательства, что лишает должника возможности выкупить закладную. Кредитор по ипотечному долгу по собственной инициативе может получить свои деньги за счет земельного участка. Предъявление требования к собственнику по уплате долга здесь не предусматривается. 
В данном правоотношении (между кредитором и собственником земельного участка, не являющимся персональным должником) не предусматривается сторона, обязанная к выплате денег, поскольку оплата долга производится через принудительную продажу с торгов, то есть через государственные органы, обращающие взыскание на имущество. Таким образом, собственник вправе уплатить по долгу, но не обязан делать этого. Создавая институт ипотечного долга, немецкий законодатель ставил цель облегчить и удешевить моменты возникновения и перехода обеспечительных прав и защитить приобретателя таких прав от различного рода протестов через отказ от связи с персональным требованием к должнику7.

Ипотечный долг отличается от оборотной ипотеки тем, что: во-первых, при ипотечном долге возможна в любое время и без формальностей замена обеспечиваемого требования, а при ипотеке это требует соглашения сторон и перерегистрации в поземельной книге; во-вторых, при ипотечном долге возможно без формальностей добавить другое требование под то же обеспечение, а при ипотеке любое изменение требования предусматривает учреждение новой ипотеки с соблюдением всего механизма; в-третьих, на ипотечный долг может быть сразу наложено взыскание путем принудительной продажи с торгов (кредитор здесь экономит на подаче иска в суд) и для этого существует упрощенный порядок взыскания судебным органом требований, основанных на документах (без вызова заинтересованных лиц), а при ипотеке это невозможно.

Сравнивая ипотеку по российскому законодательству с немецкой, можно отметить в ней черты и обеспечительной, и оборотной ипотеки. С обеспечительной ипотекой российская ипотека сходна строгой акцессорностью по отношению к основному обязательству, с оборотной же ее объединяет возможность передачи ипотечного свидетельства (у нас — закладной) новому кредитору без внесения соответствующей записи в поземельную книгу.

По российскому законодательству права по закладной могут быть переданы другому лицу путем совершения на закладной передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи закладной этому лицу (ст. 48 ФЗ «Об ипотеке»). В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Бланковые передаточные надписи считаются ничтожными.   Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Ипотека обеспечивает залогодержателю уплату основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование  кредитом8.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

- в виде про центов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на  заложенное имущество;

- в возмещение расходов  по реализации предмета ипотеки. 
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.  

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю, при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам9.

3. Особенности ипотеки

Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, право аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, право аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, права аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса.)

 Если залогодатель  здания или сооружения не является  собственником или арендатором  земельного участка (например, обладает  им на праве постоянного пользования  либо на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), то правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке, применению не подлежит.

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке).

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.

Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношения с этим лицом переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК).