Особенности регулирования залога (ипотеки) земельных участков

Иначе залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл.  23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» фактически не применяется, поскольку его нормы, по сути, заменены соответствующими нормами гражданского законодательства и закона об ипотеке. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в гражданском законодательстве, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст.  1 Закона  об  ипотеке)34. 
      Определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ. В п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании. В том случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным  имуществом. 
      В п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, т.е. иным законодательством.

Правовое значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона). Если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, она обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Ипотека является также правовым средством обеспечения уплаты залогодержателю следующих сумм, которые ему причитаются: в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного  имущества. 
      Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залог держателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона). 
      Предметом залога могут быть земельные участки (п. 1 ст. 334 ГК). В Законе об ипотеке указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога, и одновременно определяются земли, которые можно заложить. В ст. 5 названного Закона предусмотрено, что на основании договора об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Соответственно земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного  использования. 
Факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является условием залога.

В ст. 62 Закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. 
      Права залогодержателя при ипотеке на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).    Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено.

Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ «О мелиорации земель» признает, что в собственности граждан (физических лиц) и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего и индивидуального пользования, а также отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.

Правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ, означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распространяется и на указанные принадлежности земельного участка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения. 
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона. Это означает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей  части. 
      На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие или сооружение, право залога не распространяется. Данный титул прав на землю является производным от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности  на земельный  участок. 
      Правила ст. 69 Закона об ипотеке применяются также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений (п. 2 ст. 5 Закона).

Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона)35.

Закон об ипотеке (п. 2 ст. 64) в интересах защиты имущественных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на этот земельный участок, как и в указанном выше случае. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке, которая регулирует вопросы перехода прав на имущество. Следует подчеркнуть, что в настоящее время эти нормы должны применяться с учетом правил, предусмотренных ст. 35,ЗКРФ.

В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Только собственник земельного участка имеет право отдавать его в залог по договору об ипотеке (п. 1 ст. 6 Закона). К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Что касается права аренды земельного участка, то оно может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона), т.е. собственника, арендованного земельный участок36.

В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано по общему правилу в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности. 
      Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона установлены существенные условия договора, соблюдение которых обязательно. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора является земельный участок, в нем должны быть указаны его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка. 
      В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки - земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Закона об ипотеке и должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в обязательном порядке копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным  ресурсам  и землеустройству.

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие  определить эти  размеры.

Статья 10 Закона об ипотеке требует нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Если в договоре отсутствуют какие-либо существенные условия, необходимость которых предусмотрена ст. 9 Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, такой договор не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

За нотариальное удостоверение договора со сторон взыскивается государственная пошлина, если договор удостоверяется государственным нотариусом, или нотариальный сбор, если договор удостоверяется частным нотариусом. Если в договоре ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с договором нотариусу должна быть представлена закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет  печатью листы закладной.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 
С момента заключения договора об ипотеке возникают права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной  регистрации. 
      Залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (ст.  12 Закона). Залогодатель при заключении договора обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У залогодержателя возникает право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. 
      Закладная является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество,  обремененное  ипотекой. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотеки обязательству. Эти лица становятся  обязанными по закладной.

В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпывающий перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных участков, были указаны нами выше. Кроме того, такие ограничения относятся к случаям, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент37. 
      К содержанию закладной предъявляются некоторые формальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо предусмотренные указанным законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации. 
      Практическое значение применения закладной заключается в том, что значительно упрощается процедура оборота недвижимого имущества при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержатель, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых  ею  прав  в совокупности.