Особенности регулирования залога (ипотеки) земельных участков

В соответствии с п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке, закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 3 ст. 355 ГК). Владелец закладной обладает всеми правами, которые удостоверяет закладная, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владельцы закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Залогодатель не должен допускать ухудшения состояния земельного участка. Он должен исполнять обязанности, предусмотренные ст. 13 и 42 ЗК РФ по охране земель. Соответственно ст. 30 Закона об ипотеке предусматривает, что, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества  до прекращения  ипотеки.

Собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения согласно ст. 40 ЗК РФ. Поэтому на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. 1 ст. 65 Закона). Однако вполне возможно, что строительство залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения повлечет, или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка. Тогда залогодержатель вправе, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением  условий,  которые  в ней отражены38.

Статья 31 Закона об ипотеке устанавливает правило, о том, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями такого договора. Это означает, что стороны вправе решить данный вопрос по своему усмотрению. Они могут предусмотреть в договоре необходимость страхования земельного участка, либо вообще не страховать его. Если речь идет о земельном участке, находящемся в составе земель населенных пунктов или иных категорий земель, используемых в качестве пространственно-операционного базиса, страхование такого земельного участка обычно не является необходимым. Земля как пространственный базис, как правило, неуничтожима. Тем не менее, возможны случаи подтопления, провала земельных участков и т.п. Однако они крайне редки. Несколько иная ситуация, когда залог касается земель, используемых как средство производства. Эти земли могут быть загрязнены, подвержены водной или ветровой эрозии, в результате чего могут стать не пригодными для использования в сельском хозяйстве. Целесообразность страхования земельного участка определяется сторонами в каждом конкретном случае специально.

В договоре об ипотеке вопрос о страховании земельного участка обязательно должен быть отражен. При отсутствии в договоре условий страхования заложенного земельного участка п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать за свой счет, это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не  ниже  суммы этого обязательства.

Решение вступило в законную силу 04.03.2014 года, дело № 2-341/14                            

Решение именем Российской Федерации  г.Иваново                                                                                                  16 февраля 2014 г. Фрунзенский районный суд г. Иваново

в составе председательствующего судьи Б. при секретаре К. с участием представителя истцов С., Л. – А., представителя ответчика – администрации г. Иваново – К. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску С., Л. к Администрации г. Иваново о признании права собственности на земельный участок.

установил:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Иваново ул. П. д. 6. Свой иск мотивировали тем, что они являются собственниками домовладения № 6 по ул. П. г. Иваново в следующих долях: С. - 2/3 долей на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, Л. - 1/3 долей на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Истцы обратились в администрацию г. Иваново с заявками установленной формы 14.02.2008 г. в установленном порядке на приватизацию долей в праве общей долевой собственности земельного участка по адресу г. Иваново, ул. П., д. 6: С. - на 2/3 доли, Л. - на 1/3 долей.

Решил:

Иск удовлетворить.

Признать за Л. 1/3 доли, за С 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 419 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу г. Иваново, ул. П., д. 6.

Взыскать с Администрации г. Иваново в пользу С. расходы по оплате государственной пошлины в размере 2007 рублей, в пользу Л. расходы по оплате государственной пошлины в размере 1003 рубля.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд, через Фрунзенский районный суд города Иваново в течение десяти дней. 
      В соответствии со ст. 32 Закона об ипотеке залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий и т.п. Для этого он обязан принимать меры, установленные законодательством и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если  он ему известен.

К залогодателю могут быть предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, о его изъятии (истребовании) или обременении, например: путем установления сервитута, либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого земельного участка. В данном случае залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Залогодатель обязан использовать все законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Он должен применить соответствующий способ защиты гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ, например, предъявить иск о признании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и т.д. 
      В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Например, если земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, оказался в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя. 
      Для того чтобы обеспечить имущественные права залогодержателя, ст.  35 Закона об ипотеке предоставляет ему ряд полномочий. Залогодержатель имеет право проверять состояние заложенного земельного участка (ст.  34); потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным земельным участком (п. 1 ст. 29) или правила содержания заложенного земельного участка (ст. 30), не выполняет своей обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного участка, при нарушении обязанностей по страхованию заложенного земельного участка (п. 1 и 2 ст. 31), при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного земельного участка  (ст. 34).

В случае грубого нарушения указанных правил пользования заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства. Когда залогодатель отказал в удовлетворении такого требования либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок (а если такой срок не предусмотрен - в течение одного месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный земельный участок. Кроме того, по общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено  этим  договором. 
      Главным правовым последствием залога имущества является установление ограничений правомочия распоряжения залогодателя в отношении заложенного имущества. Поэтому Закон об ипотеке особо регламентирует вопросы перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременения этого имущества правами других лиц. Так, ст. 37 Закона закрепляет принцип допустимости отчужден заложенного имущества только с согласия залогодержателя заложенный земельный участок может быть отчужден залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако исключением из этого принципа является право залогодателя завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны39. 
      Статья 38 Закона об ипотеке закрепляет принцип следования ипотеки юридической судьбе заложенного имущества. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Поэтому лицо, которое приобрело заложенный по договору об ипотеке земельный участок в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Залог земельного участка по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона). Таким образом, залогодержатель имеет возможность обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Приобретатель заложенного имущества, если иное не указано в законе, получит право, обремененное залогом, со всеми вытекающими отсюда последствиями (прежде всего возможность обращения взыскания по требованиям залогодержателя).

Статья 39 Закона об ипотеке регулирует вопросы защиты прав залогодержателя при отчуждении заложенного имущества. Например, в случае отчуждения земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного земельного участка недействительной и тем самым применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК, или досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенный земельный участок независимо от того, кому он  принадлежит.

Если будет доказано, что приобретатель земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что земельный участок отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет в пределах стоимости земельного участка ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. При отчуждении заложенного земельного участка с нарушением данных правил залогодателем, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут приобретатель  имущества  и прежний  залогодатель.

При обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются.    Моментом прекращения указанных прав является вступление в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении  взыскания.

В том случае, если залогодатель хочет предоставить заложенный земельный участок в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства либо для целей, не соответствующих назначению имущества, для этого обязательно требуется согласие залогодержателя. Предоставление залогодателем заложенного земельного участка в пользование другому лицу не освобождает его от исполнения обязанностей по договору, если договором не предусмотрено иное40.

Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества определены в ст. 41 Закона об ипотеке, т.е. при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд на основании ст.  49 ЗК РФ.  

Если право собственности залогодателя на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество (земельный участок) либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными в указанном выше случае, вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на земельный участок, предоставленный залогодателю взамен изъятого.