Особенности регулирования залога (ипотеки) земельных участков

В случае виндикации заложенного земельного участка ст. 42 Закона об ипотеке предусматривает следующие правила. Когда земельный участок, являющийся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого земельного участка является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого земельного участка прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Последующая ипотека допускается в порядке, предусмотренном ст. 43 Закона об ипотеке. Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлен в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.   
      На основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки устанавливается очередность залогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же земельного участка, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на который может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условии. Порядок, условия и процедурные вопросы последующей ипотеки установлены в ст. 44-46 Закона об ипотеке.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. То лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п. 1, 2 ст. 47 Закона). Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена, и подлежит государственной регистрации. Принципиально важным является положение о том, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной, не допускается. Если такая сделка совершена, она признается ничтожной.

Закон предоставляет право залогодержателю обратить взыскание на заложенный по договору об ипотеке земельный участок для удовлетворения за его счет своих денежных требований. В ст. 50 Закона об ипотеке определены основания обращения взыскания на заложенный земельный участок. Перечень требований, которые вызваны нарушением обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, содержится в ст. 3 Закона об ипотеке.   При несоответствии условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ею, приоритет имеют условия договора об ипотеке.

Обращение взыскания на земельный участок, заложенный для обеспечения, исполняемого периодическими платежами обязательства, разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки. Это правило применяется, если договором о залоге земельного участка не установлено иное. Однако взыскание на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и в соответствии с применимыми к нему федеральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности  за нарушение обязательств.   

Статья 51 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 349 ГК РФ предусматривают, что взыскание на заложенное недвижимое имущество. Для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в порядке ст. 55 Закона об ипотеке.        Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданским -  процессуальным,  законодательством.

В соответствии со ст. 53 Закона об ипотеке, если земельный участок заложен по двум и более договорам, в случае обращения на него взыскания залогодержатель обязан представить суду, в который предъявлен иск, доказательства выполнения им обязанности, установленной п. 4 ст.  46 Закона об ипотеке. Залогодержатель до обращения взыскания на земельный участок, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Если из материалов дела следует, что для ипотеки требовалось согласие другого уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в деле.

Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска лица или органа, суд должен об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Закона об ипотеке. В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки - конкретный земельный участок, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом); меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.

При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин независимо от вида заложенного имущества при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью и если предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие об ипотеке.

При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом)41.

Процедура обращения взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке урегулирована в ст. 55 Закона об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя.   Однако данный Закон одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный  комплекс42.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества, если таковым является земельный  участок.

Содержание соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должны удовлетворять определенным требованиям.   В нем должны быть указаны название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо - также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены  данным соглашением.

Публичные торги по продаже земельного участка организуются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой судебных приставов-исполнителей. Эти организации проводят по заявке судебного пристава-исполнителя, и они указывают минимальную начальную цену участка, выставляемого на торги, согласно ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

В соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке торги проводятся по месту нахождения заложенного земельного участка. Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации. В извещении должны быть указаны дата, время и место проведения торгов, характер реализуемого на них имущества и его начальная продажная цена. Желающие принять участие в торгах должны внести задаток. Размер, срок и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной продажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвращается в том случае, если торги не состоялись.

Победителем на публичных торгах признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемый земельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах. В случае уклонения кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В течение пяти дней после окончания торгов победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный земельный участок, за вычетом внесенного ранее задатка на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. После внесения покупной цены организатор торгов обязан заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. Договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке установлены основания и процедура объявления публичных торгов несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; победитель торгов не внес покупной цены в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. Если соглашение не было заключено, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги.

В случае если и повторные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенный земельный участок по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости.

Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, ипотека прекращается.

Статья 59 Закона об ипотеке регулирует порядок продажи заложенного имущества на аукционе. Организацию аукциона проводит избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На открытом аукционе разрешается продажа заложенного земельного участка. На закрытом аукционе продажа допускается только в случаях, установленных федеральным законом. Организатор аукциона в течение пяти после оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион, заключает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол о результатах аукциона являются основаниями для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.