Регистрация прав недвижимости

 

Согласно  закону № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

ЕГРП  ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где  имеются возможности, и на магнитных  носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном  носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном  реестре прав и правоустанавливающего  документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.

Фактически  ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Разделы Единого государственного реестра  прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяются Правительством Российской Федерации.³²

Разделы Единого государственного реестра  прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких  прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре  кадастровым номером объекта  недвижимого имущества.

Правила ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

Правила ведения книг учета документов и  дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом  исполнительной власти в области  юстиции.

Единый  государственный реестр прав состоит  из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого  имущества. Раздел открывается при  начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером  данного объекта

Отсутствие  кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации  прав. В этом случае идентификация  объекта осуществляется по условному  номеру, который присваивается учреждением  юстиции по регистрации прав и  определение структуры и порядка, присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких  прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта  недвижимого имущества на основании  документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и  технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 6 форм подраздела I: для земельного участка

(форма  1-1); здания или сооружения (форма  1-2); жилого, нежилого помещения и  прочих составляющих здания или  сооружения (форма 1-3); участка лесного  фонда (форма 1-4),предприятие (форма  1-5),участки недр, многолетние насаждения (форма 1-6).

Подраздел II формируется из записей о праве  собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о  сделках, об отчуждении объекта недвижимого имущества на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

«номер  регистрации» - данный номер присваивается отдельно каждому регистрационному действию и формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов (например, 74-74-28/045/2008-145);

«вид  права» указывается право собственности, а также иные вещные права, пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное)пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление и сервитут;

«доля» заполняется, если объект находится в общей долевой собственности;

«правообладатель» подраздел II-1 в этой графе, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата и место, гражданство, пол, рождения, наименование и реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания; если же владельцем права является юридическое лицо, то указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществляющего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес постоянно действующего исполнительного органа;

«описание предмета сделки» подраздела II-2 описывается объект недвижимого имущества, с которым совершается сделка;

«условия сделки» подраздела II-2 указываются существенные условия сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества;

«лицо, приобретающее объект» указываются сведения о сторонах сделки в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП;

«лицо, отчуждающее объект» указываются сведения о сторонах сделки в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП;

«документы-основания» указываются наименование и реквизиты сделки.

В случае если объект находится в общей  долевой собственности, то право  каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре  прав в виде отдельной записи, если же регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых  заполняется по мере регистрации  соответствующих ограничений (обременений) прав:

- подраздел III-1 - для записей об аренде;

- подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

- подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

- подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеки, договорах долевого участия в строительстве, сделках об уступке прав по договору в долевом строительстве);

- подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

- подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

Следует отметить, что в деле хранятся, только копии документов, поскольку п.5 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.³³

Согласно  ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей.

Данная  норма вступает в противоречие с  нормами уголовно-процессуального  законодательства (ст. 167, 171, 176 УПК РФ), где регламентируется, что если разделы  Единого государственного реестра  прав, документы, хранящиеся в делах  правоустанавливающих документов, и  книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным  законом. После вступления приговора  в законную силу либо по истечении  срока обжалования постановления  или определения о прекращении  уголовного дела суд или орган  дознания, следователь должны возвратить указанные разделы и документы  в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Таким образом, после завершения данного этапа  регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими. То есть с этого момента заявитель  считается вступившим в свои права  и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе выполнения работы поставленная перед исследованием  цель выполнена и задачи реализованы.

До принятия Гражданского кодекса Российской Федерации  и Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» действовали нормативные  правовые акты, предписывающие необходимость  осуществления регистрации прав и сделок с объектами недвижимости. Вместе с тем к моменту вступления в силу Закона о государственной  регистрации прав действовавшая  ранее система регистрации характеризовалась, также отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию, отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации.

Развитие  рыночных отношений, основанных на паве собственности, и прежде всего на частной собственности, проводимые социально-экономические реформы, а  также становление демократических  институтов власти повлекли за собой  необходимость создания новой системы  правового регулирования в сфере  определения правовой природы недвижимости. И в первую очередь появилась  необходимость принятия нового законодательства о государственной регистрации  недвижимости.

Проанализировав законодательную базу  регистрации  права собственности на недвижимое имущество можно сделать вывод  о том, что в настоящее время законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в серьезной реконструкции (обновлении) по следующим основаниям. Законодательное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно учитывать последние достижения теории юридической деятельности, опираться на ее современные идеи и по возможности максимально полно отражать их в соответствующих юридических нормах. Например, в законодательном определении ничего не сказано об особенностях государственной регистрации прав граждан.

В результате проведенного исследования мы пришли к выводу, что понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним раскрывается с помощью термина «юридический акт». И понятие следует, рассматривать в соответствии с Гражданским кодексом РФ, но и нормативно правовыми актами. Сказанное требует создания нового понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основанного на последних достижениях науки и практики в разработке теории юридической деятельности.

Также законодателем  недостаточно проработан вопрос о сроках государственной регистрации. Мы считаем целесообразно внести изменения в абз.2 ч.2 ст.6 Закона, о том, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества и сделки с объектом недвижимого имущества проводятся в течение 7 рабочих дней, со дня подачи соответствующих заявлений и других, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) документов.

Также в  ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствует перечень документов, удостоверяющих личность, которые подлежать предъявлению. Необходимо внести соответвующие поправки в данный закон, до этого необходимо использовать нормы, обозначенные в других актах, например, на основе Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.