Регистрация прав недвижимости

Регистрирующий  орган - государственный орган исполнительной власти, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической  силы поданных документов, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у лица, подготовившего документ, по проверке законности заключаемых сделок. В этом смысле государственная регистрация приобретает значение правоприменительной деятельности, а юридическая деятельность Федеральной регистрационной службы по направлению деятельности - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоприменительный характер и состоит в подтверждении от имени государства прав собственника на объект недвижимого имущества.¹⁹

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ  НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1 Порядок осуществления  государственной регистрации

Государственная регистрация права общей собственности  на объекты недвижимого имущества  проводится органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав, в порядке, установленном Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденными  Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г., иными  нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.²⁰

Согласно  п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям данного Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Особенности государственной регистрации права  общей собственности определяются Методическими рекомендациями о  порядке государственной регистрации  права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными  приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. № 70.

Государственная регистрация проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной  доверенности. Надлежащим образом оформленная  доверенность должна отвечать всем требованиям  Гражданского кодекса.

Если  правообладатель или сторона  в договоре - несовершеннолетний в  возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних - это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных - опекуны.

Несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет могут  обращаться с заявлением о регистрации  самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это  согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации  прав на основании договора могут  все участвующие в нем стороны. Но из текста ст.16-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ). Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (Ст. 16, Абз.4 п.1). В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.²¹

В случае если права возникают на основании  акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление  о государственной регистрации  права подается лицом, в отношении  которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных  в законе, и должны быть подписаны  лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

Основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности  на недвижимое имущество перечислены  в статье 17 Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. К ним, в частности, относятся:

1. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3. акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4. свидетельства о праве на наследство;

     вступившие в законную силу судебные акты;

5. акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
6. иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
7. иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Указанный перечень оснований для осуществления  государственной регистрации возникновения  права является открытым.

Указанные документы должны:

- соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;

- содержать описание недвижимого имущества;

- содержать вид регистрируемого права;

- в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями;

- иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты  представляемых документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических  лиц - без сокращения, с указанием  их мест нахождения. Фамилии, имена  и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию  прав документы, имеющие подчистки  либо приписки, зачеркнутые слова  и иные не оговоренные в них  исправления, документы, исполненные  карандашом, а также документы  с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.²²

Обязательным  приложение к документам, необходимым  для осуществляемой по установленным  основаниям является план данного объекта  недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной  регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого  недвижимого имущества - соответствующим  государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Уточненные  данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в  Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, предоставленных  органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в  письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка  или на основании заявления правообладателя.

Приналичие  спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади  земельного участка могут вноситься  в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в  законную силу судебного акта.

Под актами, изданными органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим  российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ) к компетенции  различных органов государственной  власти и местного самоуправления.

Договоры  и другие сделки могут быть предметом  государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания  порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав. Для того чтобы договор  был признан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом  форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий. По общему правилу договор  признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор  подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации.²³

Если  речь идет о договорах, связанных  с правами на недвижимость, то эти  договоры служат основанием для регистрации  возникновения, прекращения и перехода, соответствующих прав.

В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает  обязательную регистрацию различных  сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих  договоров, одновременно рассматривается  как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации  подлежат сами соответствующие договоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация  жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» данный закон предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Исключение касается несовершеннолетних лиц, которые, став собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения по достижении совершеннолетия.

Приватизация  оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем  в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода, прав на жилье. Главная особенность заключается  в том, что провозглашенный Гражданским  кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной  стороны - гражданина, желающего приватизировать  занимаемое им жилье. Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой - местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления