Регистрация прав недвижимости

Принцип преемственности, признания прав, возникших  до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации (п.1 ст.6).. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей и проводится по желанию правообладателей.

Так собственник  недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми  правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение). Однако по правоотношениям, возникшим до введения Закона, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут  после введения его в действие (п.6 ст. 33 Закона о государственной  регистрации).

Принцип преемственности дополняется принципом  приоритета ранее зарегистрированных прав.

Регистрация перехода, ограничений (обременений) права, сделки с объектом недвижимого имущества  осуществляется только после регистрации  права в ЕГРП (п.2 ст.6, п.2 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Проверка юридической силы и действительности правоустанавливающих документов правоотчуждателя, регистрация его права являются необходимыми для проверки законности сделки с недвижимостью. Данное требование никоим образом не ограничивает прав собственника, а лишь устанавливает  порядок государственной регистрации  сделок и иных ограничений (обременений). До регистрации сделки в ЕГРП лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно зарегистрировать свое ранее возникшее  право. Это действие можно расценить, как обязанность совершить необходимые действия для государственной регистрации сделки. Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации, последствия такого уклонения установлены п. 3,4 ст. 165 ГК РФ. Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением недвижимостью, приобретенной до введения в действие Закона о государственной регистрации, подпадают под его правовое регулирование.¹⁶

Принцип двойной регистрации. Этот принцип  заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии – «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при регистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенную регистрацию договора Федеральная регистрационная служба удостоверяет штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.

Таким образом, в результате рассмотрения понятия  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно охарактеризовать как юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации. Основной правовой целью государственной  регистрации является обеспечение  устойчивости гражданского оборота  путем подтверждения и государственной  гарантии прав на недвижимость. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

Также важно  отметить, что деятельность по осуществлению  государственной регистрации осуществляется в соответствии с указанными в  законе о государственной регистрации  целями и задачами и основывается на важных, для этой деятельности, принципах.

1.3  Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

До принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в законодательстве четко не регламентировался порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. С принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляет федеральный  орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации  и его территориальные органы, действующие в соответствии со ст.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральным органом в области государственной регистрации является Федеральная регистрационная служба.

В соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» с 13 мая 2008 г. Федеральная регистрационная служба передана в ведение Министерства экономического развития Российской Федерации. Кроме того, вышеназванный Указ Президента РФ поручил Председателю Правительства Российской Федерации внести в установленном порядке предложения об упразднении с 1 октября 2008 г. Федеральной регистрационной службы, предусмотрев передачу ее функций Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.

Эти обстоятельства свидетельствуют о высокой степени  актуальности государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любая система правового  регулирования регистрации прав на недвижимость представляет собой  совокупность материальных и процессуальных правовых норм.

Правовой  институт государственной регистрации  прав на недвижимость представляет собой  совокупность норм различных отраслей права (гражданского, административного, гражданско-процессуального) и может  быть отнесен к смешанным правовым институтам. Вместе с тем применение норм гражданского права в процессе деятельности регистрирующих органов  не дает оснований для отнесения  норм, определяющих порядок регистрации, к гражданско-правовым в чистом виде. Субъектный состав регистрационных  отношений также характерен для  административно-правовых отношений.

Борисов Г.А., Пойминова Я.В. государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним относят к  административно-процессуальному праву. Норма этого права закрепляет понятие этой деятельности, ее цели и задачи и т.д. Юридической основой  формулирования прав на недвижимое имущество  и сделок с ним выступают, во-первых, соответствующие положения законодательства, например ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; во-вторых, положения ГК РФ о праве на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. ст. 130, 131 и др.), в-третьих, нормы других законов (Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и т.д.).

В науке  административного права под  административным процессом понимают властную деятельность государственных органов исполнительной власти, осуществляемую в рамках административно-процессуальной формы и состоящую в решении конкретных юридических дел. Административно-процессуальная деятельность выражается и оформляется в официальных документах и имеет развернутую детальную регламентацию.

Административно-процессуальный характер регистрационного производства в целом признается отечественной  юридической наукой. По мнению А.Р. Кирсанова, деятельность органов по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (регистрационная  деятельность в сфере недвижимости) представляет собой административное производство.

Любая государственная  регистрация есть публичный акт  власти, направленный на фиксирование каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть элемент  публично-правового регулирования  в частном праве, призванный выполнять  функцию обеспечения стабильности имущественного оборота в сфере  недвижимости.

Правовое  регулирование государственной  регистрации, являющейся институтом гражданского права, осуществляется исключительно  федеральными нормативными правовыми актами. Согласно п.1 ст. 3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, указанный Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных Законом о государственной  регистрации, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства  Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные  правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимость - это одна из функций  государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных  прав участников гражданского оборота, обеспечения поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней, осуществления  управления недвижимостью, находящейся  в государственной собственности, а также управления процессами на рынке недвижимости и предупреждения правонарушений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.¹⁷

Правовое  регулирование режима недвижимого  имущества и его оборота осуществляется двумя категориями норм:

а) общими положениями ГК о гражданских  правах и обязанностях; о физических и юридических лицах; о сделках  и представительстве; о вещных правах, общими положениями обязательственного права, а также положениями об отдельных видах обязательств;

б) специальными нормами о недвижимом имуществе  и сделках с ним.

К государственной  регистрации в широком смысле относится не только деятельность регистрирующего  органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения  банка данных, автоматизации регистрационных  процессов, методов отражения и  защиты информации, а также деятельность по предоставлению информации о государственной  регистрации прав на недвижимость. В узком смысле государственная  регистрация прав представляет собой  процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного  государственному органу, о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (ЕГРП).

Как уже  отмечалось государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с Законом. Данная процедура в соответствии с Гражданским  кодексом РФ обозначена как юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество.

Вообще  же существует два подхода к выбору объекта регистрации: системы регистрации  прав (системы Торренса (колониальная система) - Германия, Швеция, Австралия) и системы регистрации сделок (США, Франция). Регистрация сделок и  регистрация прав на недвижимое имущество  преследуют разные цели. Так, если при  регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью  проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение  регистрируемого права.

Признание государством каких-либо прав важно. Это  означает, что государство защищает то, что признает. Вся действующая  в настоящее время система  государственной регистрации прав на недвижимость должна обезопасить  участников сделок с жилыми помещениями  от возможного обмана и мошенничества, а также исключить неприятные недоразумения, нередко возникающие  даже между добросовестными участниками  в процессе совершения сделки. Поэтому  в законодательстве Российской Федерации  и других государств подчеркивается такая цель государственной регистрации, как признание и защита государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  призвана служить гарантом стабильности оборота недвижимого имущества, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и важную социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.¹⁸

Основными задачами системы государственной  регистрации, служащими достижению указанных целей, являются ведение  и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также выдача информации из него.

Регистрация предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее  им имущество и одновременно создает  систему контроля над расходами  на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением  недвижимости получить все интересующие сведения о ней из ЕГРП, что является значительной гарантией «чистоты» сделки и защитой добросовестных приобретателей от мошенничества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.