Регистрация прав недвижимости

При этом не учитывается, что в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 9 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации к  компетенции органов по государственной  регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Соответственно, к полномочиям регистратора относится и проведение юридической экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, поданных заявителем. В том случае, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона, в государственной регистрации должно быть отказано, даже если такой акт и не признан недействительным.

Следовательно, при государственной регистрации прав на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления правовая экспертиза должна проводится в полном объеме. При этом должна проверяться компетенция государственного органа или органа местного самоуправления по вынесению соответствующего акта, а также его соответствие действующему законодательству. Не может являться основанием для регистрации акт, принятый с превышением компетенции органа или с нарушением действующего законодательства, вне зависимости от того, признан ли данный акт недействительным или не признан. Такой акт при государственной регистрации должен считаться не имеющим юридической силы, поскольку он не соответствует закону.

Изложенная  позиция неоднократно была подтверждена судебной практикой. В частности, большое  количество судебных споров было связано  с отказами в государственной  регистрации договоров аренды земельных  участков, предоставленных с нарушением земельного законодательства без проведения торгов.

Так, Постановлением кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского  округа от 20.01.2005г. были отменены решение  Арбитражного суда Ставропольского  края от 20.07.2004г. и постановление  апелляционной инстанции от 07.09.2004г., которым указанное решение оставлено  без изменения, о признании недействительным отказа в государственной регистрации  договора аренды земельного участка, предоставленного на основании постановления главы  администрации. Отказ в регистрации  был основан на том, что не соблюдена  процедура предоставления земельного участка. Суды первой и апелляционной  инстанции согласились, что порядок  и предварительная процедура  предоставления земельного участка  администрацией не соблюдены. Однако указали, что данное нарушение не может  служить основанием для отказа в  регистрации договора аренды, поскольку  документы по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства. Кассационная инстанция, отменяя ранее  вынесенные судебные акты, указала, что  выводы судов противоречат нормам материального  права по следующим причинам. Государственный  регистратор проверяет юридическую  силу представленных на государственную  регистрацию прав правоустанавливающих документов. Договор аренды заключен на основании постановления главы  администрации, которое принято  с нарушением требований, установленных  п. 1 ст. 34 ЗК РФ. Факт бездействия органов  местного самоуправления, не принявших  своевременно актов, устанавливающих  процедуры предоставления земельных  участков, порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не может служить  основанием для вывода о не существенном характере нарушения и применении действующего (сложившегося) порядка  предоставления земельного участка, а  также игнорирования основных принципов  процедур предоставления земли.

Итак, при  проведении правовой экспертизы актов  государственных органов и органов  местного самоуправления, необходимо проверять их соответствие действующему законодательству.

При проведении правовой экспертизы договоров и  других сделок в отношении недвижимого  имущества регистратор проверяет  право- и дееспособность сторон; наличие  необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора; наличие установленных законом  или соглашением сторон существенных условий; принадлежность имущества  лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или наличие полномочий по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося  владельцем имущества; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, а также публично-правовых интересов  в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание на это в договоре.

При соблюдении указанных условий договор обязательно  должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи  сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем  представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения  должны быть внесены в договор  и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена  обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать  следующим условиям:

- стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

представители сторон имеют надлежащие полномочия;

- имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

- договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

Проверка  законности сделки должна быть произведена  независимо от того, подлежит ли регистрации  сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации  подлежат договоры купли-продажи жилых  помещений (ст. 558 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных  участков) государственная регистрация  не требуется. Но во всех случаях необходимо зарегистрировать переход права  к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи  как оснований для регистрации  перехода права должна быть осуществлена независимо от вида продаваемой недвижимости.

Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих  лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных  законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих  лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких  условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут  содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20.

Законом не установлено ограничение компетенции  регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие  действительности сделки.

Права на недвижимое имущество, возникающие  из оспоримой сделки, подлежат государственной  регистрации, если отсутствует решение  суда о признании сделки недействительной.

Пример: Крестьянское фермерское хозяйство  обратилось в арбитражный суд  с иском к производственному  кооперативу о государственной  регистрации перехода права собственности  по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что  отказ от государственной регистрации  перехода права собственности связан с тем, что заключенный договор  является оспоримым.

Решением  суда первой инстанции, оставленным  без изменения постановлением апелляционной  инстанцией, исковые требования удовлетворены  на основании следующего.

Согласно  п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о государственной регистрации  перехода права собственности.

Оспоримая сделка недействительна в силу признания  ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С  иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами  договор купли-продажи подлежит исполнению.

Следовательно, уклонение кооператива от государственной  регистрации перехода права собственности является неправомерным.

Суд кассационной инстанции судебные акты оставил  в силе.

Проверка  законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции  вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей  несовершеннолетних граждан и т.п. Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они  обязательной государственной регистрации  или считаются заключенными с  момента подписания сторонами, а  также, если они совершены, по желанию  сторон или установлению закона, в  нотариальной форме.

Особенностями приватизации жилых помещений является то, что регистратор при проведении правовой экспертизы документов обязан проверить, что приватизация осуществляется:

С согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет

В договор  передачи жилого помещения в собственность  включены несовершеннолетние, имеющие  право пользования данным жилым  помещением и проживающие совместно  с лицами, которым это жилое  помещение передается в общую  с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие  отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым  помещением.

 Гражданин  использовал свое право приобретения  в собственность жилого помещения  бесплатно, в порядке приватизации, один раз.

 Список оснований является открытым, на это указывает абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. Согласно ему основаниями регистрации могут быть и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К этому пункту, например, можно отнести документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для регистрации права собственности на него в соответствии с Законом о регистрации.

При отсутствии оснований для отказа или приостановления  государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает  решение о государственной регистрации.

Проведенная регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации прав. Проведенная государственная  регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством  совершения специальной регистрационной  надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14 Закона). Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается  Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Другая  категория дел, представляющая собой  интерес немалый интерес с  точки зрения пределов правовой экспертизы, - это регистрация прав на основании  судебных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 28 закона о регистрации  государственный регистратор не вправе отказать в государственной  регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Что касается иных представленных на регистрацию  документов, то однозначно правовая экспертиза в отношении них проводится в  общем порядке. А вот в отношении  судебного акта, очевидно, что правовая экспертиза не может проводиться с точки зрения его соответствия законодательству. В соответствии со ст. 13 ГПК РФ и ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Именно  этим нормам-принципам и корреспондирует  положение ст. 28 Закона о регистрации, о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, правовая экспертиза в отношении  судебного акта должна проводиться лишь в отношении вступления решения суда в законную силу и в отношении его подлинности. Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации в случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Иными словами, при проведении правовой экспертизы по указанной категории дел необходимо проверять наличие в решении  суда сведений, необходимых для внесения в ЕГРП. При необходимости регистратор  должен запросить суд о порядке  исполнения решения суда.

В судебных актах по делам особого производства должно быть указано вещное право  на объект недвижимости, подлежащее регистрации. К сожалению, процессуальные нормы  ГПК РФ и АПК РФ сформулированы таким образом, что зачастую при  вынесении таких решений в  них не указывается вещное право. По ранее действовавшему ГПК РСФСР суды устанавливали факты владения строением на праве собственности (п. 6 ст. 247). По новому же ГПК РФ в решениях судов отсутствует формулировка «на праве собственности» (п.п. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ). В связи с этим, прежде всего из решений судов невозможно определить вид права, подлежащего регистрации.

Например, по АПК РФ арбитражные суды устанавливают  факты владения и пользования  юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным (п.п. 1 п. 2 ст. 218 АПК РФ). То есть в решениях арбитражных  судов содержится хоть какое-то указание на вид права - собственность. Хотя и  данная норма не совсем, на наш взгляд, сформулирована удачно. И если в  АПК РФ хотя бы имеется норма пункта 3 ст. 222, согласно которой «решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта  или оформления прав, которые возникают  в связи с установленным фактом, соответствующими органами», то в ГПК, в ст. 268 вообще отсутствует указание на то, что решение суда общей  юрисдикции об установлении факта владения и пользования имуществом является основанием для оформления прав.