Теоретические аспекты исследования проблем и перспектив управления жилищно-коммунальным хозяйством в России

Необходимо отметить, что кондоминиумы – достаточно распространенная в мире форма собственности: в  развитых зарубежных странах на их долю приходится в среднем примерно 15 – 20% всего жилья.

Причины пробуксовки  московской модели следующие:

• разобщенность людей в доме вследствие различного социального, финансового, культурного уровня, неспособность организоваться в коллектив, что необходимо для организации ТСЖ;
• проблема «локального социума»: в одном доме проживают семьи различного денежного достатка, и состоятельные люди не хотят платить за бедных и за пьяниц и опустившихся людей;
• нежелание людей брать на себя дополнительные нагрузки и расходы по управлению домом;
• наличие в доме неприватизированных, т.е. муниципальных квартир, за которые должны нести расходы члены ТСЖ.

Создание кондоминиумов, в принципе, шаг в правильном направлении, но кондоминиумы необходимо создавать  на стадии строительства дома, чтобы  каждый покупающий в нем квартиру знал, на что он идет и что его ждет. А пока создание ТСЖ буксует, московские власти продолжают штамповать муниципальное жилье с приватизированными квартирами, воспроизводя существующие трудности в еще больших масштабах и затыкая дыры различными городскими программами вроде «мой двор, мой подъезд» и им подобными.

Основной недостаток этих моделей реформирования ЖКХ  состоит в попытке решить проблемы в рамках существующей системы, качественно  не изменяя ее. Проблема изменения  структуры собственности по-настоящему не анализируется: в правительственной программе даже не упоминается, в «либеральной» модели носит ложный, тупиковый, а в «московской» – однобокий, поверхностный характер. А ведь хорошо известно, что в экономике (а ЖКХ – это отрасль экономики) от форм собственности зависит очень многое.

Нынешняя российская система ЖКХ в своих основных чертах сформировалась в 1918 и последующие  годы советской власти в результате глубоких, коренных преобразований, а  точнее, кардинальной ломки прежней  системы ЖКХ, существовавшей в дореволюционной России. Сущность этих «реформ» заключалась в стопроцентной национализации всех объектов ЖКХ, т.е. в переходе их в государственную собственность, и, соответственно, к государственному, централизованному управлению ими. Переворот в ЖКХ в 1918 г. как раз и состоял в радикальной смене форм собственности. Анализ структуры собственности в ЖКХ дореволюционной России и современных зарубежных развитых стран выявляет их очень существенные, принципиальные отличия от нынешней российской ситуации. Попробуем проанализировать функционирование ЖКХ именно с этой точки зрения.

Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья  и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть, что  основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как это принято считать в России, что нашло отражение даже в законодательстве), т.к. квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в этой квартире на 90% зависит от свойств всего дома в целом.

Итак, жилой дом обеспечивает человеку: 1) жилищные услуги, которые  должны быть надлежащего качества и 2) заключает договора (через управляющих) на коммунальное обслуживание жильцов (водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ, уборка мусора и т.д.). Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием, производящим жилищные услуги и обеспечивающим поставку коммунальных услуг от организаций коммунального обслуживания. Если это предприятие работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ – услуг высокого качества, и наоборот, при низкоэффективной работе жильцы получают ЖКХ – услуги низкого качества. Известно, что эффективность работы любого предприятия зависит от многих причин, среди которых не последнюю роль играет форма собственности. Необходимо также отметить, что только дом в целом может быть эффективным заказчиком коммунальных услуг, но никак не жильцы по отдельности (и от этого во многом зависит качество предоставляемых коммунальных услуг).

В современных зарубежных развитых странах (как и в дореволюционной  России) существует несколько типов (форм) собственности на городские  жилые дома. Перечислим основные, наиболее распространенные типы.

1. Частный односемейный дом.

Это отдельно стоящий  дом, коттедж, в котором проживает  одна семья, являющийся частной собственностью кого-либо из членов семьи или общей  долевой собственностью членов семьи. Это весьма распространенная форма  городского жилья. В зарубежных развитых странах достигает 20 – 30% городского жилого фонда в крупных городах (в США – до 40%), и до 50 – 70% в небольших городах, также достаточно широко распространена в российских провинциальных городах. В Москве, наоборот, его доля минимальна, московские власти придерживаются стратегии возведения исключительно многоэтажных многоквартирных домов.

2. Частный многоквартирный  арендный дом.

Дом и придомовая территория принадлежит владельцу (частному лицу или фирме) на правах частной собственности, квартиры (или комнаты) сдаются жильцам внаем по коммерческим ценам без права отчуждения. Эта форма широко распространена в мире, существовала в дореволюционной России в виде «доходных домов», в современной России отсутствует.

3. Кондоминиум.

Дом и придомовая территория находятся в совместной собственности всех жителей дома. Управляет имущественным комплексом товарищество собственников жилья (ТСЖ), куда входят все жильцы дома.

Товарищество собственников  жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Доля каждого жильца в общей собственности – его квартира, которая может отчуждаться путем купли-продажи другому владельцу. Новый владелец становится членом ТСЖ и обязан выполнять все правила, принятые для данного дома. Эта форма достаточно широко распространена в мире. В России существует лишь в зачаточном виде, к этой форме собственности с известными оговорками можно отнести также кооперативные дома советских времен.

4. Муниципальный многоквартирный  арендный дом.

Дом является собственностью государства (или муниципалитета), квартиры сдаются жильцам внаем по социальным, регулируемым ценам без права отчуждения. В зарубежных странах доля муниципального жилья невелика, это жилье для малоимущих, дотируемое из местного бюджета; в СССР, а затем в России – основная форма обеспечения жильем граждан всех категорий.

5. Муниципальный многоквартирный  дом с приватизированными квартирами.

Дом является собственностью государства (или муниципалитета), часть  квартир являются частной собственностью проживающих в них лиц, другая часть – муниципальные квартиры, сдающиеся жильцам внаем. И те и другие оплачивают квартплату по социальным, регулируемым ценам. Эта структура является гибридом различных форм собственности, существует только в России и некоторых постсоциалистических странах. В зарубежных развитых странах аналогов не имеет.

6. Ведомственное жилье.

Дом является собственностью предприятия, организации, ведомства, для которых предоставление жилищных услуг не является основной, профильной деятельностью. Квартиры сдаются внаем  работникам предприятия по регулируемым ценам без права отчуждения. Имеет распространение во многих странах, но доля его невелика. В России до сих пор существует, особенно в большом количестве в провинциальных промышленных городах. Общая тенденция – стремление предприятий избавиться от непрофильной деятельности и от соответствующих затрат, и передать дома либо в муниципальный фонд, либо продать другому, «профильному», собственнику.

В Институте Проблем  Управления РАН на основе математических моделей и экспертных оценок были проведены исследования эффективности всех перечисленных форм собственности на жилые дома. Оценки проводились по 20 параметрам, отражающим интересы всех участников жилищно-коммунального процесса: 1) жильцов дома, 2) домовладельца, 3) общества в целом, 4) государства.

В результате исследования выяснилась следующая картина: наиболее эффективной формой собственности на жилье оказались частные арендные дома, затем частные односемейные дома и кондоминиумы, наименее эффективной – муниципальное жилье, и самое неэффективное – муниципальные дома с приватизированными квартирами. Если принять эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами за 1, то распределение эффективности всех форм городского жилья будет выглядеть следующим образом:

• частные арендные дома – 8.50
• частные односемейные дома – 2.43
• кондоминиумы – 1.89
• муниципальные арендные дома – 1.13
• муниципальные дома с приватизированными квартирами – 1.00,

т.е. эффективность частных арендных домов превышает эффективность муниципальных домов с приватизированными квартирами в 8.5 раз.

Это подтверждается мировой  практикой: в зарубежных развитых странах  в структуре городского жилья  наибольшее место занимают частные  арендные и частные односемейные дома (то же самое было и в дореволюционной  России), наименьшее – муниципальное  жилье. Во многих странах (Германия, Финляндия и др.) муниципальных домов нет совсем, функции социального жилья выполняет частное арендное жилье, которое арендуется для малоимущих, а разницу доплачивает государство. И вообще нигде (за исключением некоторых постсоциалистических стран) не встречаются муниципальные дома с приватизированными квартирами.

На сегодняшний день в России сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм – муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ.

Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать не повышение  квартплаты и не перевод муниципального жилья на самоокупаемость, а изменение структуры собственности – сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Центральная, главная задача для России – избавиться от господства, доминирования, засилья наименее эффективной формы жилья – государственной и муниципальной. Муниципальное жилье есть во многих странах, но доля его невелика (не более 10% – 20%).

Нигде в мире муниципальное  жилье не оплачивается жильцами на 100%, доля оплаты составляет 40 – 60%, остальное дотируется из местного бюджета. Право на получение квартиры в муниципальном доме имеют не все, а только малообеспеченные, люди с низким доходом. В каждой стране есть свои критерии предоставления муниципального жилья, к примеру, в США семья имеет право претендовать на муниципальную квартиру, если ее годовой доход составляет менее 50% среднего годового дохода в данном округе (и это надо доказать, подтвердить документально). Везде в мире на получение муниципального жилья надо стоять в очереди от нескольких месяцев до нескольких лет, везде оно обслуживается и содержится на низком уровне, т.е. имеет те же проблемы, что и у нас. Основные обитатели муниципального жилья в мире – это неквалифицированные рабочие, безработные, иммигранты, алкоголики, больные, студенты, неудачники и т.д., т.е. социально неблагополучный контингент. Государство вынуждено помогать этим людям, чтобы они не жили на улицах, под мостами, на свалках и т.д. При первой же возможности люди покидают муниципальное жилье и переселяются в более качественное, удобное, социально благополучное и безопасное жилье частное.

Итак, для повышения  эффективности функционирования ЖКХ  необходимо изменить структуру собственности  городского жилья:

• прекратить строительство низкоэффективного муниципального жилья, постепенно доводя его долю до 20–30%
• прекратить приватизацию квартир в муниципальных домах, сокращая долю самой неэффективной формы собственности, поощрять деприватизацию
• установить федеральный стандарт по оплате муниципального жилья – 50%
• энергично увеличивать долю частного арендного и частного односемейного жилья, а также кондоминиумов, как наиболее эффективного жилья
• переводить ведомственное жилье не в муниципальный фонд (как это делается сейчас), а в частный арендный путем продажи инвестору,
• осуществлять различные программы перевода муниципального жилья в частное арендное или кондоминиум (приватизация домов, но не квартир).

Переход к более рациональной структуре собственности на жилые  дома позволит существенно продвинуться на пути реформирования российского ЖКХ.

1.3 Проблемы и перспективы развития ЖКХ

административный  жилищный коммунальный управление

В последние годы проблемы, связанные с функционированием  ЖКХ, стали объектом всестороннего  пристального внимания, однако серьезных  позитивных изменений в этой сфере к настоящему времени не произошло. Более того, наблюдается ухудшение как технического, так и финансового положения этого многоотраслевого комплекса. ЖКХ по-прежнему характеризуется отсутствием эффективных экономических отношений и низким качеством предоставляемых услуг.