Теоретические аспекты исследования проблем и перспектив управления жилищно-коммунальным хозяйством в России

 

2. Анализ системы управления ЖКХ на примере Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное управление» городского округа г. Салават РБ

2.1 Характеристика ЖКХ г. Салават

 

Жилищно-коммунальное хозяйство г. Салават представляет собой единый комплекс объектов жилищного фонда, внешнего благоустройства и коммунального хозяйства.

Общая площадь городского округа г.Салават составляет 10623 га, в том числе селитебная территория — 1560 га, или 14,7%.  Жилая зона компактно расположена в юго-восточной части городского округа. Промышленная зона расположена в северной и западной части и составляет 2504 га, или 23,6%.

Жилая застройка ГО г. Салават представлена следующими типами домов: многоквартирные жилые дома секционные и блокированные от 2 до 9 этажей, малоэтажные индивидуальные жилые дома — 1-2 этажей. Жилой фонд составляет 3212,2 тыс.м². Жилищная обеспеченность— 20,7 м²/чел.

Из-за высокой степени  благоустроенности города в жилищно-коммунальном хозяйстве высока роль поставщиков коммунальных услуг.

МУП ЖКУ обслуживает 45863,2 м². жилья (приложение 1)

 

На протяжении 90-х годов спрос на жилье удовлетворялся в основном за счет предложения жилья на вторичном рынке. В последние время наблюдается рост цен на жилье, поэтому разрабатываются несколько проектов строительства объектов незавершенных в 90-е годы.

Предыдущий генеральный  план города Салават разработан НИИП градостроительства г.Санкт-Петербург  в 1999 году

В течение срока действия генерального плана:

1. не достигнута проектная численность населения(215тыс. чел.);

2. не освоена часть  территории под жилищное строительство  в южном направлении;  не освоены  территории на правом берегу  реки Белая (7,8тыс. га);

3. не достигнута планируемая жилищная обеспеченность (22кв. м/чел.);

4. не достигнута обеспеченность объектами культурно-бытового назначения.

Наряду с данной программой так же в Салавате принята и  реализовывается программа «Развитие  малоэтажного жилищного строительства  в городском округе г.Салават  РБ «Свой дом» на 2010-2013 годы». Программа предусматривает развитие городского округа и строительство малоэтажного жилья в микрорайонах № 7, жилой район Юлдашево I, II, III очереди, жилого района «Западный».

 
Распределение квартир по видам  собственности в муниципальном  фонде и фонде ЖСК, обслуживаемом муниципальными предприятиями (таблица 2.3).

Город Салават является сравнительно молодым городом. До 1958 года Салават застраивался в основном двух- и трехэтажными домами. Чтобы придать архитектурному облику города большую выразительность, здания общественного назначения размещали так, чтобы они хорошо просматривались с любого расстояния. Первый пятиэтажный дом завода крупнопанельного домостроения был построен в 1961 году, а начиная с 80-х в городе возводятся многоэтажные жилые здания. Период массового строительства жилья в Мурманске пришелся на 70-е-80-е гг. XX в., поэтому жилищный фонд города является достаточно «молодым».

В основном жилищный фонд состоит из панельных и кирпичных  домов с железобетонными перекрытиями, срок службы, которых 100–150 лет.

Определенную проблему представляют так называемые «сталинские» дома с деревянными перекрытиями. В Салавате существует несколько домов 30-х-50-х гг. постройки, где в негодность пришли деревянные перекрытия верхних этажей, по причине протечек из-за длительного невыполнения капитального ремонта кровли.

Однако в основном деревянные перекрытия в данном виде домов находятся в нормальном техническом состоянии. Это косвенно подтверждает и высокий спрос  на квартиры в домах «сталинской» застройки. Общая возрастная структура жилья представлена в таблице 2.4.

Таким образом, в основном в г. Салават преобладают дома с износом до 30%.

Жилищному фонду г. Салавата свойственны в основном те же проблемы, что и большинству городов России. К ним относятся:

1) Изношенность отдельных частей жилых зданий.

2) Ресурсоемкость жилищного  фонда и неэффективность учета  в обеспечении жилых зданий  коммунальными ресурсами (свет, тепло, вода).

3) Изношенность внутридомовых  сетей и инженерного оборудования.

С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, началась кардинальная реформа жилищных отношений. В ее основе лежит положение, что за все в жилом доме отвечает собственник. Хочет он провести ремонт в доме – должен платить. Не хочет содержать уборщицу и менять трубы в подвале – дело хозяйское. Сами владельцы квартир решают, какой перечень и объем работ нужно произвести, и сколько за эти работы заплатить.

Хозяйство жильцам досталось  большое. В общедолевое имущество  входит, согласно Постановлению РФ №491, лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, технические этажи, инженерные коммуникации, кровли, а также тепловые пункты, земельный участок дома, автостоянки, детские площадки, расположенные в границах земельного участка и т.д.

По закону собственники должны выбрать один их трех способов управления домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья или управляющую компанию.

Одна из главных идей реформы ЖКХ – создание конкуренции на рынке коммунальных услуг. Чем больше фирм, тем сильнее конкуренция: каждая из них вынуждена бороться за качество и не задирать цены, чтобы договор на управление вашим домом был заключен именно с ней.

Чем выше этот показатель, тем лучше. Пока этот показатель немного  отстает от графика реформы.

Многие салаватцы до сих пор плохо знают о правах и ответственности за содержание своего жилья. А между тем Жилищный кодекс возложил обязанность проведения всех работ и услуг в доме на собственников.

Проблема капитальных  ремонтов стала одной из самых  тяжелых для муниципальных властей. В 90-х годах государство передало жилой фонд в собственность муниципалитетов, взяв на себя обязательства профинансировать капремонты. Но свои обязательства так и не выполнило. Поэтому сверхглавной задачей для муниципальной власти стал поиск средств на капитальный ремонт.

Во многих городах, таких  как Санкт-Петербург, Северодвинск, Белгород, Нижний Новгород, проблема была решена за счет введения принудительной платы за капремонты. Надо отметить, что в Салавате с жителей приватизированных домов так же берется плата за такие ремонты, но по факту таких ремон

 

Проблема неплатежей за жилищные и  коммунальные услуги всегда была актуальной для жилищных предприятий.

На сегодняшний день задолженность  населения по оплате жилищно-коммунальных услуг только в Первомайском округе составляет более 454 миллионов рублей. Сумма огромная, это более 20 процентов от всех начислений. У 61 дома накоплено долгов свыше одного миллиона рублей с каждого. «Рекордсмены» проживают в доме 202 на Кольском проспекте, сумма долга – более 3 миллионов рублей. Гордиться таким «достижением» вряд ли стоит.

В первую очередь люди должны понимать, что качество предоставления жилищно-коммунальных услуг в жилищном фонде напрямую зависит от своевременности и  полноты их платежей. А проблем  в жилых домах округа и без долгов достаточно.

Между тем за счет средств, которые  не поступили от населения, можно  было бы отремонтировать текущие  кровли, межпанельные швы, подъезды, восстановить детские площадки.

Чтобы повысить эффективность единой системы работы с задолженностью населения и юридических лиц по оплате услуг ЖКХ, в управлении округа создана рабочая комиссия с участием специалистов обслуживающих организаций. Им поручено систематически обходить квартиры должников, разъяснять вопросы оформления договоров на поэтапное погашение задолженности с МУП «МРИВЦ» и субсидий.

В 2009 году специалисты  этих рабочих групп посетили 8320 квартир  должников, из них 467 квартир – повторно. Предприятием МРИВЦ оформлено 3318 претензий на взыскание задолженности на сумму 20 миллионов 500 тысяч рублей. В суд на взыскание задолженности со злостных неплательщиков направлено 4548 исков на общую сумму 77 миллионов рублей.

Помимо ряда объективных  причин увеличению дебиторской задолженности  способствует неумелая работа управляющих  компаний/ТСЖ с неплательщиками. Не секрет, что у большинства управляющих организаций работа с дебиторами осуществляется хаотично, от случая к случаю.

Как правило, она ограничивается вручением  письменных предупреждений, вывешиванием списка должников на подъездах, реже – обращением в суд и последующей передачей исполнительного документа в подразделение судебных приставов. Работа с дебиторами должна быть не разовой акцией, а постоянной кропотливой деятельностью.

 

2.2 Система управления ЖКХ г. Мурманска

административный  жилищный коммунальный управление

Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством города Мурманска представлена на рисунке 2.1. В структуру управления ЖКХ города Мурманска входят следующие органы управления:

• Администрация города Мурманска
• Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска
• Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Жилищная сервисная компания».

1) Администрация города  Мурманска

Администрация города Мурманска руководствуясь Конституцией Российской Федерации, законами РФ и Мурманской области, отражает и защищает интересы жителей города Мурманска, однако признавая права человека, хранит и неуклонно развивает традиции города Мурманска. Администрация города Мурманска стремится с лучшему устройству городской жизни Мурманска на принципах свободы и демократии, содействует обеспечению законности городских органов.

Управления администрации  города Мурманска в округах:

• Управление администрации Ленинского округа города Мурманска: адрес – ул. Г. Североморцев, 33, телефон – 43–33–64
• Управление администрации Октябрьского округа города Мурманска: адрес – ул. Комсомольская, 10, телефон – 45–48–70
• Управление администрации Первомайского округа города Мурманска: адрес – пр. Кольский, 129/1, телефон 53–94–05

Полномочия администрации  города:

1. Администрация города  осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения, отнесенных к ведению города и реализует отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления федеральными законами и законами Мурманской области.

2. Администрация города:

– разрабатывает проект бюджета города, проекты планов и программ развития города и отчеты об их исполнении, проекты нормативных правовых актов по вопросам местного значения, отнесенных к ведению города;

– обеспечивает исполнение бюджета города, планов и программ развития города;

– в пределах компетенции, установленной законодательством, контролирует деятельность физических и юридических лиц (в области целевого и рационального использования земель города, благоустройства и застройки территории города, охраны окружающей среды, транспортных перевозок населения, предоставления услуг связи, общественного питания, торгового и бытового обслуживания населения города, в иных областях);

– руководит муниципальным здравоохранением, дошкольным, школьным и дополнительным образованием, муниципальными учреждениями культуры, эксплуатацией муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства; другими муниципальными предприятиями и учреждениями;

– в соответствии с федеральными законами обеспечивает первичные меры пожарной безопасности;

– содействует развитию физкультуры и спорта, исторических, национальных и культурных традиций города;

– в соответствии с порядком, установленным Советом депутатов города Мурманска, осуществляет управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города;

– реализует иные полномочия, отнесенные к компетенции местной администрации законодательством, настоящим Уставом, нормативными правовыми актами Совета депутатов города Мурманска.

2) Комитет по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска.

Образован постановлением администрации города Мурманска От 14.05.2005 «Об утверждении Положения о комитете по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска».

Цели деятельности комитета:

• повышение качества и снижение издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, содержанию и ремонту объектов городского хозяйства;
• разработка направлений развития жилищно-коммунального и городского хозяйства на основе программ и инвестиционных проектов;
• создание условий для формирования эффективного рынка обслуживания и управления объектами жилищно-коммунального и городского хозяйства.

Задачи комитета:

• разработка текущих и перспективных планов развития жилищно-коммунального хозяйства города, программ модернизации и реформирования жилищно-коммунального и городского хозяйства на основе действующего законодательства в целях реализации государственной программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства;
• обеспечение единой тарифной и ценовой политики в сфере жилищно-коммунального и городского хозяйства;
• определение направлений кадровой политики, организация обучения и подготовка кадров для управления жилищно-коммунальным комплексом и городским хозяйством;
• привлечение инвестиций для развития и модернизации жилищно-коммунального комплекса и городского хозяйства.