Договор долевого участия в строительстве

2. Цель привлечения застройщиком  денежных средств организаций  и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной  недвижимости, отличающая его, в  частности, от договоров, по которым  банки и иные кредитные организации  также привлекают денежные средства  граждан и организаций для  их последующего размещения, в  том числе путем выдачи кредитов  и получения прибыли;

3. Предмет договора участия в  долевом строительстве: застройщик  не только должен совершить  действия, обеспечивающие строительство  многоквартирного дома или иного  объекта недвижимости, но и передать  каждому из дольщиков конкретное  жилое (нежилое) помещение, предусмотренное  договором (тогда как по договору  строительного подряда результат  строительных работ - здание, сооружение, иной объект недвижимости - должен  быть построен подрядчиком, и  в целом передан заказчику);

4. Наличие ряда предварительных  обязанностей застройщика, исполнение  которых является необходимым  условием для заключения в  будущем договоров участия в  долевом строительстве с гражданами  и организациями. В частности, он  должен получить в установленном  порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную  декларацию, обеспечить государственную  регистрацию права собственности  или права аренды земельного  участка, предоставленного ему для  строительства;

5. Наличие дополнительных мер защиты  прав и интересов участников  долевого строительства. Они наделены  залоговым правом на земельный  участок (право аренды земельного  участка) и строящийся на нем  объект недвижимости, которое возникает  в силу прямого указания закона  и не требует оформления путем  заключения отдельного договора  залога. Кроме того, Правительству  РФ предоставлено право издавать  правила, обязательные для сторон  данного договора при его заключении  и исполнении (приложения, типовые  договоры и т.п.), а если в  роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей.

Несмотря на то, что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

Что же касается содержания договора участия в долевом строительстве то можно отметить следующее: договор включает в себя, во - первых, название сторон, которые заключают его. Это застройщик с одной стороны, а с другой стороны соответственно дольщик (граждане и организации); в обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Во - вторых предмет договора: обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Для того чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

В - третьих, договор включает в себя цену будущей недвижимости: это цена за один квадратный метр и цена в целом, то есть за все помещение. Цена указывается в рублях. Так же указывается порядок расчета, то есть либо дольщик платит полностью всю сумму сразу, либо в рассрочку, либо с помощью банка (ипотека). Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот. Готовый договор участия в долевом строительстве представлен в приложении .

Основными обязанностями Застройщика являются: подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта; реконструкция или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора; организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям; передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию; гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика. индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли.

Основными обязанностями Дольщика являются: осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором; приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли.

В соответствии с п.2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так т не предусмотренный законом или иными правовыми актами» Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32.. На указанном принципе свободны договора основано деление договоров на поименованные (названные в ГК РФ или в ином законе) и непоименованные (неизвестные закону, но не противоречащие общим началам и смыслу гражданского законодательства). Именно к непоименованным договорам относились «договоры на участие в долевом строительстве» до вступления в силу Федерального закона № 214. Однако договор участия в долевом строительстве на сегодняшний день остается договором, который прямо не урегулирован в ГК РФ.

Рассмотрим основные черты данного договора.

Во-первых, договор участия в долевом строительстве является двусторонним, так как он заключается между конкретным участником и застройщиком.

Согласно ст. 1 Закона участником долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.

Во-вторых, данное договорное обязательство относится к двусторонне - обязывающим или взаимным, то есть из договора участия в долевом строительстве вытекает, что у каждой стороны есть права и обязанности. Участник, например, обязан осуществить финансирование строительства, а застройщик обязан построить объект и передать инвестору его долю.

Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требовать от другой стороны совершения определенных действий, и одновременно возлагается обязанность совершать в пользу другой стороны установленные договором действия Незаметдинова Г. Применение цессии по договору участия в долевом строительстве // Российская правовая газета «эж-Юрист». - 2005. - № 4. - С. 8..

В-третьих, есть основания полагать, что данный договор является консенсуальным. Это означает, что «данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора»Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: договоры о выполнении и оказании услуг. - М.: Статут, 2011. - 337 с.. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора. Кроме того, договор участия в долевом строительстве по своей природе является возмездным, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п.1 ст. 423 ГК РФ). Участник долевого строительства должен произвести финансирование строительства объекта и именно на этом основании застройщик передает ему его долю. Разница между суммой взносов и фактически потраченными средствами является платой застройщику за ее действия.

Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения.

Например, А.А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. - 2005. - №5. - С. 25.. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О.Л. Капица, которая утверждает: "Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг" Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03. - Краснодар. - 2005. - 212 с.. Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение воспроизводит п.4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика; 2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Итак, рассмотрев понятие, основные признаки, содержание и форму договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что данный договор является не простым, так как в большинстве случаев его невозможно отличить от других видов договоров, но если посмотреть на все признаки в целом: наличие своего предмета, объекта, можно с уверенностью сказать что данный договор является самостоятельным.

1.2 Развитие правового регулирования отношений, связанных с участие в долевом строительстве

Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.

Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития данного института.

В России лишь в 1930-е годы отношения в долевом строительстве получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам. Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.

При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.

Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.

Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения.

На взгляд автора, в данный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач - решением жилищного вопроса.