Договор долевого участия в строительстве

Основная обязанность участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве - полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В случае нарушения участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора (просрочка внесения платежа, систематическое нарушение сроков внесения платежей) наступает предусмотренная для него законом ответственность, что выражается в возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (п.3 ст.9). В таком случае, застройщик возвращает денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора (п.5 ст.9).

Так, Решением Арбитражного суда Омской области от 24.03.2011 по делу N А46-15194/2010 исковые требования ЗАО "Лик" удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 58 425 руб. 04 коп. неустойки. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 2 337 руб. государственной пошлины. Постановлением восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу № 46-15194/2010 решение Арбитражного суда Омской области от 24.03.2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Дело N А46-15194/2010 «По делу о взыскании неустойки за нарушение установленного договором участия в долевом строительстве срока внесения платежа»: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 // Архив Арбитражного суда г. Красноярска. - 2011.

Кроме того, участник долевого строительства за неисполнение обязанности по уплате цены договора уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5).

Возникает закономерный вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре иной размер неустойки? В случае если участник долевого строительства - физическое лицо и действуют нормы законодательства о защите прав потребителей, увеличение неустойки, подлежащей выплате ему, невозможно в силу нормы ч.1 ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей": "Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными". Аналогичным образом получается, что нельзя ни предусмотреть какую-либо иную ответственность участника долевого строительства - гражданина, помимо предусмотренной ФЗ "Об участии в долевом строительстве ", ни уменьшить ответственность застройщика перед ним. В таком случае указанной нормы об ответственности участника долевого строительства явно недостаточно.

Так же участник долевого строительства в предусмотренный договором срок должен принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) объекта в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

Новая редакция ФЗ "Об участии в долевом строительстве" содержит важное правило, касающееся тех случаев, когда участник долевого строительства уклоняется от исполнения обязанности по приемке объекта долевого строительства, либо отказывается от принятия объекта долевого строительства.

Необходимо отметить, что в юридической литературе предлагались иные способы решения этой проблемы. В частности, С.А. Лушкин советует «законодательно предусмотреть либо возможность застройщика самостоятельно передавать в регистрирующий орган необходимые документы, либо участники долевого строительства должны самостоятельно оформлять право собственности на объекты долевого строительства, либо оформление права собственности в данном случае должно осуществляться компетентными органами самостоятельно» Лушкин С.А. Об участии в долевом строительстве // Право и экономика. - 2005. - № 10. - С. 18..

Представляется, что такой подход не вполне эффективен. Например, застройщик без подписания акта приемки объекта долевого строительства считается не исполнившим свое обязательство по договору участия долевого строительства. Следовательно, договор участия в долевом строительстве является действующим, и государственная регистрация права собственности невозможна.

Возложение обязанности на участников долевого строительства регистрировать право собственности может привести к злоупотреблениям со стороны застройщика. Например, застройщик, не выполнив работы по благоустройству прилегающей территории, после подписания акта приемки объекта долевого строительства вряд ли в последующем будет такие работы проводить. Если государственная регистрация права собственности будет осуществляться компетентными органами, например регистрационной службой, самостоятельно, то такая регистрация будет необоснованно затягиваться, поскольку необходимо каждый раз выяснять, надлежащим ли образом были исполнены обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве. Отсюда введение имущественной санкции за уклонение дольщика от подписания акта-приемки объекта долевого строительства кажется более рациональным, поскольку взыскание убытков или уплата неустойки будет оказывать стимулирующее воздействие на неисправного должника.

Кроме того, по договору участия долевого строительства участник обязан по предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства объекта и передачи застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

Необходимо отметить, пишет С.П. Гришаев, что принятие как самого ФЗ "Об участии в долевом строительстве", так и последующих изменений, было направлено на улучшение положения дольщиков, однако фактически их положение только ухудшилось. Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу пирамиды - строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых (как это делается в банковском секторе) Гришаев С. П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевое строительство? // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С.34-37..

Анализируя ответственность участника долевого строительства за нарушение обязательств согласно Закону об участии в долевом строительстве, можно сделать следующие выводы:

1. Одностороннее расторжение договоров  застройщиком становится возможным  только в судебном порядке  и только через 3 месяца после  нарушения обязательства участником  долевого строительства (или если  такое нарушение происходит систематически - 4 и более раза за 12 месяцев).

2. Право расторгнуть договор с  неплательщиком только через 3 месяца  в судебном порядке (реальный  срок будет еще больше) предоставляет  возможности для недобросовестных  конкурентных игр между самими  застройщиками. Например, при заключении  договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения  обязательств участником долевого  строительства объекты долевого  строительства исключаются из  оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового  обеспечения строительства.

3. Законом не предусмотрены санкции  к недобросовестному участнику  долевого строительства, уклоняющемуся  от приемки объекта долевого  строительства.

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон.

Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:

а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ;

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон - участников долевого строительства.

Заключение

Изучение и анализ научной юридической литературы, материалов судебной практики, законодательной базы в сфере долевого строительства дает основания для следующих выводов:

1. В современных условиях развития  жилищного строительства одним  из самых распространенных способов  улучшения жилищных условий граждан  является их участие строительстве  жилья путем его финансирования  за счет собственных средств;

2. В российском гражданском законодательстве  с 2004 года появился новый вид  гражданско - правового договора - договор участия в долевом строительстве;

3. Исследуемый договор является  консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

4. Существенными условиями рассматриваемого  договора являются предмет договора, срок передачи объекта долевого  строительства, цена договора, сроки  и порядок ее уплаты, гарантийный  срок на объект долевого строительства;

5. Договор участия в долевом  строительстве заключается в  письменной форме и подлежит  государственной регистрации.

Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регулирующего договор участия в долевом строительстве, заметно улучшило положение участников долевого строительства. Многие условия договора четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер. В то же время правовое положение застройщиков, привлекающих денежные средства от населения и юридических лиц, с введением Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», заметно осложнились. В Федеральном законе закреплены существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком; предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиком, повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта.

Основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.

Основная цель Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

· снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

· установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

· обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

· обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

· государственный контроль за долевым строительством.

Текущая версия Закона определяет пятилетний гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве, но некоторые элементы конструкции многоквартирных домов, например, лифт, могут иметь иной гарантийный срок. Необходимо внести соответствующие изменения, учитывающие подобного рода различия.

Главная причина всех обозначенных в дипломной работе проблем - отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, не работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При таком положении дел сложно ожидать быстрого появления доступного для массового потребителя долевого строительства жилья.