Договор долевого участия в строительстве

На взгляд автора, чтобы решить данную проблему необходимо внести альтернативную обеспечительную меру. Нужно закрепить за гражданами - потребителями право требования отобрания индивидуально - определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» уже в первый год своего существования вызвал негативные реакции со стороны юристов, так как многие из них считают, что данный закон является неточным, неполным. Целью данного федерального закона являлась защита прав участников долевого строительства. Однако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. Если в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, то все же большинство застройщиков этого сделать не смогли. Они стали искать способ обойти закон. В результате на рынке стали доминировать так называемые «серые схемы» привлечения денежных средств в долевое строительство. В частности вексельная схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентирования. То есть вместо понятного договора участия в долевом строительстве дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать векселя, подписывать договоры займа.

Начиная с 2005 года выносилось на рассмотрение множество законопроектов, касающихся рассматриваемого закона. И, 17.06.2010 года были внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Чего же коснулись данные изменения и можно ли сказать, что отношения в сфере долевого строительства наконец урегулированы?

Можно выделить такие изменения:

1. Запрещается привлечение денежных  средств граждан для строительства  в нарушение требований (не по  договору участия в долевом  строительстве, не путем выпуска  определенных ценных бумаг). Сделка  по привлечению денежных средств  граждан для строительства, совершенная  в нарушение требований, может  быть признана судом недействительной  только по иску гражданина, заключившего  такую сделку. Таким образом, если  гражданин, заключивший договор  по «серой схеме» обращается  в суд, суд обязан защитить  его право на получение квартиры, даже если договор будет не  соответствовать Федеральному закону  «Об участии в долевом строительстве…»;

2. Повышена административная ответственность  застройщика за привлечение денежных  средств, нарушающих требования  Федерального закона «Об участии  в долевом строительстве…». Однако  на практике такая ответственность  применяется крайне редко, так  как существующие на рынке  серые схемы формально не связаны  с привлечением средств в строительство. Всем понятно, что деньги идут  на строительство в конечном  итоге, но по документам получается, что гражданин или покупает  вексель или дает заем;

3. Застройщик получил право привлекать  денежные средства на основании  Федерального закона «Об участии  в долевом строительстве…» и  в случае, если у него есть  договор субаренды земельного  участка, а не только договор  аренды или документ о собственности, как было ранее.

В целом, подводя итог вышесказанному можно сказать, что в целом отношения в сфере долевого строительства перешли на новый уровень. С принятием изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» права дольщиков стали защищены лучше, возможностей для защиты прав граждан стало больше, однако не была ликвидирована возможность заключать с гражданами договоры по «серым схемам». Тем самым можно сказать, что законодательство в сфере долевого строительства нуждается в дальнейших изменениях, доработок и законодательной инициативе.

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

2.1 Права, обязанности и ответственность  застройщика

право ответственность долевой строительство

В статье 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» содержится определение понятия «застройщик». «Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно - правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. .

Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников - застройщика и участника долевого строительства (дольщика). При этом в Федеральном законе « Об участии в долевом строительстве…» значительная роль отводится регламентации прав, а особенно обязанностей и ответственности именно застройщика, что отмечается в наделении его дополнительными обязанностями и усилением его ответственности за нарушение своих обязательств.

На наш взгляд необходимо выделить права и обязанности застройщика, которыми он наделен в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», а также права и обязанности, возникающие у застройщика из договора участия в долевом строительстве.

В названном выше Федеральном законе предусмотрено только одно единственное право - право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Но оно возникает у него только после:

1. Получения разрешения на строительство (В соответствии со статьей 51 Градостроительного  кодекса РФ разрешение на строительство  это документ, подтверждающий соответствие  проектной документации требованиям  градостроительного плана земельного  участка и дающий застройщику  право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального  строительства, а также их капитальный  ремонт Градостроительный кодекс  РФ от 29.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) // Российская газета. - Федеральный  выпуск. - 2004. - №3667. - 30 декабря. );

2. Опубликования, размещения и предоставления  проектной декларации (в соответствии  с п.1 статьи 17 Федерального закона  «Об участии в долевом строительстве  проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике  и информацию о проекте строительства  Российская Газета . - Федеральный  выпуск. - 2004. - №3669. );

3. Государственной регистрации застройщиком  права собственности на земельный  участок, предоставленный для строительства. Следует отметить, что с 01 апреля 2012 года вступили в силу изменения  в законодательстве о градостроительной  деятельности, законодательстве о  долевом строительстве, согласно  которым для целей жилищного  строительства допускается проведение  негосударственной экспертизы проектной  документации О внесении изменений  в градостроительный кодекс РФ  и отдельные законодательные акты РФ: федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ (в ред. от 30.11.2011 г. ) // Российская газета. - №290. - 23 декабря..

4. Государственной регистрации договоров  участия в долевом строительстве.

Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, то застройщик не имеет права заключать с дольщиками договор участия в долевом строительстве.

Как показывает практика данные правила часто нарушаются. Пример.

«Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО «СтройАчинск» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и иных нормативно - правовых актов в области долевого строительства.

ООО «СтройАчинск» является одним из застройщиков в городе Ачинске и осуществляло строительство 10 - ти этажного, 78 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго - Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию. На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения. Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушении требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено Кодексом РФ об административных правонарушениях Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года (в ред. от 02.04.2012 года) // Собрание законодательства РФ . - 2002. - №1. - Ст.3325..

И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32 . .

Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве»URL: http:// www.krasnadzor.ru..

Ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до одного миллиона рублей Собрание законодательства РФ. - 2002. - №1. .

Помимо прав, в законе «Об участии в долевом строительстве…» закреплены и обязанности застройщика. Во-первых, это передача участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона №214 - ФЗ «застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участников долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. .

С.П. Гришаев отмечает, что «так как в большей части случаев застройщиком выступает коммерческая организация, то цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщик. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей - застройщиков. А между тем, предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» правило вряд ли возможно» Гришаев С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевом строительстве? // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С.34-37..

Что же касается обязанностей застройщика, которые предусмотрены договором участия в долевом строительстве, то у каждого правоведа своя точка зрения.

Например, С.А. Лукшин выделяет такие обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве как:

1. Обеспечивать выполнение строительных  работ в соответствии с проектной  документацией, нормативными актами  и действующими нормами;

2. Осуществлять постоянный и полный  контроль за выполнением подрядными  организациями строительных работ  согласно заключенным договорам  подряда на строительство;

3. Контролировать качество строительных  работ и осуществлять технический  надзор за их выполнением;

4. Совершать все необходимые для  осуществления строительства сделки  с третьими лицами Лукшин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2005. - №10. - С.56. .

В.В. Васькин и Р.Р. Мустафин считают, что «передача объекта в срок, установленных договором - одно из ключевых обязательств застройщика» Мустафин Р.Р., Васькин В.В. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Жилищное право. - 2010. - №11. - С.43-53..

Изучив множество договоров долевого строительства различных фирм-застройщиков, можно выделить основные обязанности застройщика:

1. Обязан осуществить комплекс  организационных и технических  мероприятий, направленных на обеспечение  строительства многоквартирных  домов в соответствии с проектной  документацией и сроками строительства, и в установленном порядке  получить разрешение на его  эксплуатацию;

2. Обязан предоставить по требованию  участника долевого строительства  всю необходимую информацию о  ходе строительства, такую как:

· Учредительные документы;

· Свидетельство о государственной регистрации;

· Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

· Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

· Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

· Разрешение на строительство;

· Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· Заключение государственной экспертизы проектной документации;

· Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

· Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

3. Обязан получить разрешение на  ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома;

4. После получения разрешения на  ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома передать объект долевого  строительства участнику долевого  строительства в предусмотренный  договором срок по акту приема-передачи.